从"居者有其屋"到"居者有其居"，是买还是卖？
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天天喝茶聊天，话题很多，天马行空，却总有个绕不开的话题——房子。
从"居者有其屋"到"居者有其居"，是买还是卖？
■文|老杨
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房子成为商品没有多长时间，准确地说是从1992年住房公积金制度全面推行开始的，之前的叫福利房、房改房。那时房地产工程有一个很亲切的名字叫安居工程。现在还能叫安居了吗？有了太多的不安，甚至到了担心和烦躁的程度。
房子真正商品化是从1998年开始的，里程碑是1998年5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。推行这一制度的功臣是我们的朱镕基总理。
货币化的东西才叫商品。
理论上说房子是用来住的。遮风挡雨，避日防寒。我们作为农耕民族，房子的重要性很早就被认识，一直追求的生活状态是安居乐业。
孟子《梁惠王章句上》中说：“耕者有其田，居者有其屋。”为什么说屋，而不是房呢？房大屋小，这里体现了中国文化中的伦理秩序。
自古以来房子就是财产的象征，但也不是单纯的房子，想建房子的首要条件是要有地，买了地才能建房子，地和房子合在一起叫宅子。古代荒地不是很多吗？随便找个地方，画块地建个房子不就行了吗？不行，没有人居住的地方野兽比人多。睡上一宿，房子还在，人没了。只有居住在人多的地方野兽才不敢去，这里的地才值钱。
现在没有野兽了，但要有齐全的配套设施，所以我们城市的地按平方米计价，香港按平方尺计价，农村呢？靠近发达地区的按亩，靠近不发达地区的按顷。所以叫房地产，当然国家才叫房地产，你的只叫房产，因为地不是你的，虽然你有使用权。
我们这个民族近些年反思自己的时候，总是说我们没有契约精神，实际这种观点是错的，在古代农业社会，我们很有契约精神。最突出的表现就是房契、地契。怎么证明宅子是你的呢？谁住并不是问题，问题是房契和地契在谁手里，不用房地产交易中心，不用公证处，双方自行签字就生效。而且在中国古代，无论政权怎么更迭，民间的房地契永远是生效的。能说我们没有契约精神吗？刀兵四起也好，灾荒疫难也罢，全家人揣着这两样东西就可以跑。回来之后，谁住在房子里都没关系，掏出房契地契，你乖乖地给我滚蛋。所以，我们叫不动产。
··【2】··
我们对房子的热爱由来已久，只不过我们经历了一段“只有住没有房”的幸福时期，这种热爱被短暂地、选择性地遗忘了。
住房商品化之后这份热爱又被唤醒，并一发不可收。没个房子，老婆同意不同意不说，老丈母娘的关你能过吗？生活在社会上，没个房子你还叫人吗？
住房商品化大大地改善了我们这个爱房民族的居住条件，中国人进入了一个爱“窝”、比“窝”的时代。比大小、比位置、比装修、比家电、比品味、比多少。有房者都不无得意地说，这些年、半辈子就挣了套房子，没房子的可怜巴巴地望着上涨的房价欲哭无泪。
到了今天，房价冰火两重天，有房的没房的都慌了。生活在房价狂涨的城市里，有房的人慌了，要不要卖啊，钱还是挺有吸引力的。没房的绝望了，到死也买不起啊；生活在房价下跌的城市里，有房的人恨啊，为什么我们的不涨反跌，没房的傻了，买吧？怕跌，不买吧？有房的愿望什么时候才能实现呢？煎熬！
可前两天“温州住宅土地使用权续期”的新闻一出，大家又都懵了，辛辛苦苦养大的一根苗原来长在了别人的地上。
关于70年土地使用权的问题众说纷纭，为什么是70年呢？怎么就不是80年、100年呢？我们看到了很多解释不通的解释。对于这70年是怎么来的，官方也没有个确切而合理的说法。
老杨瞎说一个，仅供娱乐。
美国的房产税是每年收房屋购入价的1.6%，它的房子是永久产权的。这样计算，70年房产税上到了房屋购入价的112%，也就是说70年把你房子上税上没了，这还不算，还多交了12%。我们的房子，70年后土地使用权也到头了，好像是学人家的。别看我们总说美国如何如何，其实偷偷地我们学了很多。
那么美国买房者不是挺亏的吗？表面上看是，所以美国人没有我们那么喜欢买房子。实际呢？实际是100年来美国的房地产平均的上涨幅度是3.6%，去掉1.6%的房产税，收益是2%。在美国2%的稳定投资收益率是不错的，但还要知道，美国的通涨率是2%。所以至少保值了。
房产保值了，这也是美国保护中产阶级的一种方式。
我们的房地产能保值吗？我没说。但我可以告诉你10年内你的房价涨了五倍才保值，这是另外一个话题，有空再聊。那么，土地使用权到期了续期使用应该交多少钱呢？这才是大家关注的，按上面的计算应该是12%，可以说我大嘴，可以先赌一下。
还是那句话：房子不重要，土地才重要。
··【3】··
也可以说最初我们的房地产市场开放是受了土地出让的影响，而当初的目标是为了吸引外资，发展经济，提高人民的生活水平，并不是为了剪什么东西。
回到1979年4月，小平同志见了当时的广东省第一书记习仲勋同志，二人就开放事宜进行了商讨，最后的结果是建“特区”。
7 月15 日，一个《中共中央、国务院批转广东省委、福建省委关于对外经济活动实行特殊政策和灵活措施的两个报告》就形成了，报告明确提出：“在深圳、珠海和汕头试办出口特区。特区内允许华侨、港澳商人直接投资办厂，也允许某些外国厂商投资设厂，或同他们兴办合营企业和旅游事业……三个特区建设也要有步骤地进行，先重点抓好深圳市的建设。”
深圳做为重点建设的特区，可中央只给了深圳3000万的货款，这点钱建一个市，就是杯水车薪。这可愁坏了深圳的干部们，钱从哪来呢？这时深圳除了这块地儿，什么都没有。一个想法突然出现，有啥卖啥吧，那就是出租土地，用地金来换现金。在当时这简直就是个罪恶的想法。
反对者的理由很简单：共产党的国土怎么可以出租给资本家？当时一位叫骆锦星的房地产局干部翻遍马列原著，终于在厚厚的《列宁全集》中查出列宁引用恩格斯的一段话来：“……住宅、工厂等等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会。”骆锦星查到这段话后一阵狂喜，当晚就奔去敲市委书记张勋甫的家门。据说，当时的深圳干部人人会背这段语录，有考察和质问者远道前来，他们就流利地背诵给那些人听。
深圳的第一块土地出租协议，便签订于1980年的1 月1 日。第一个吃螃蟹的香港商人名叫刘天竹，跟他谈生意的就是那个在《列宁全集》中找到了恩格斯原话的骆锦星。
刘天竹开发的这个楼盘叫“东湖丽苑”，第一期共有108 套新房，他把房子的图纸设计出来后就开始在香港叫卖，仅三天，108 套还在图纸上的房子就一售而空了。“东湖丽苑”的一炮成功，让深圳人大大开窍，他们很快拿出新方案，提出了收取土地使用费的思路，每平方米收土地使用费4500港币，这个地价仅相当于河对岸的香港的1/11。深圳用收进的数亿元钱削掉土丘、填平沟壑，开通公路，通电、通水、通邮政。从1980 年至1985 年的5年里，深圳实际利用外资12.8 亿元，累计完成基建投资76.3 亿元，建成了一大批新的能源、交通、通信等基础设施工程，初步形成了九个工业区，香港和国外商人纷纷涌进特区办厂、开公司。
东湖丽苑
南风自此一路北上，势不可挡。
生于广东惠阳、毕业于哈尔滨建筑工程学院的骆锦星，被誉为中国现代房地产业界的“祖师爷”。
··【4】··
说了这么多，说点干货。是买，还是卖呢？标准只有一条，怎么能提高生活质量怎么干。
生活质量中有个最关键的因素叫心情，如果你觉得买个房子吃糠咽菜我都高兴，（吃糠咽菜还真不行，这东西现在都很贵，）那你就买，骄傲地当有房一族。如果你觉得租比较划算，能吃点好的喝点好的，那你就租，体会无债一身轻的逍遥；如果你现在有房，住着自己的房子感觉更良好，你就住着，房价涨跌与你无关，总之你有房；如果，你觉得你房子给你带来的收益，能让你去追求诗和远方，那你就卖，世界很大，你也可以去看看。
有人说我投资呢？应该怎么做呢？我告诉你，参照股票市场的操作规则。
也可以说点建设性的建议，中国人也应该完成“居者有其屋”到“居者有其居”的观念转变。人生不过三万天，如意就好。
··【5】··
群里看个笑话，太精彩，分享给大家：
派出所院子里跑进来一只小猪，把民警种的菜给吃了，所长让人把小猪抓住先关起来，再找猪的主人，把吃了的菜给赔了，可找了两天没找着。所长怕小猪饿死，主人找来不好说，就让喂起来了！半年多过去了，眼看就到年底了，猪长了200多斤还没见人来认领，所里研究决定杀了分给大家过年！猪刚杀好正准备分肉，派出所旁边一老头来到院子对所长说：“你看我家的猪犯了错，你抓也抓了，关也关了，判也判了，而且执行的是死刑，现在你们总得让我来收个全尸了吧？”
全所晕倒。饭桶在机关，高手在民间！
(声明：引用部分来自吴晓波的《激荡三十年》)
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