房地产投拓——如何校核一份可研报告

一份可研报告堪比一篇论文，洋洋洒洒几十上百页，内容什么都有、无所不包，从国家政策到房产户型，从利润预期到竞价策略，写报告的人真的很牛逼，除了会逻辑推理，还得会吹牛扯淡。一篇好的报告，可以把烂地写得让人垂涎欲滴，不好的报告，可以把好地直接写的索然无味。

不过本文不是教大家如何写可研报告，每家公司各有模板，依样画葫芦就好，只要内容不缺失、内容不错误，再加上适度的排版，都是不错的报告。

本文是教如何审报告，几十上百页的PPT报告，如何在尽可能短的时间内，了解清楚，并审定完毕。

一、了解项目

其实一页一页翻、一页一页读，也能大概了解项目全貌，但是效率不高。公号之前写过《房地产拿地决策的核心四张图》，可研报告中一般都会放这几张图，可以先挑着把这四张图给看了，了解大概的情况，然后把方案那块的业态指标了解一下，一般5-10分钟内就能建立对项目的最初印象。

二、审项目的抓手—测算

可研报告写那么多，核心其实就是在论证利润是怎么算出来的。单纯审报告没啥好审的，内容哪里多一点哪里少一点其实对最终的结果影响并不大，但是如果测算算错了，那就算报告写得再好，其实也废了。

1、先审静态表格

看测算表，我个人非常讨厌看整份Excel套表，一般都会先捡静态的表格看下逻辑，如下图所示

财务费用、增值税及附加、土增税都是校核的重点，其他费用一般不太会出问题，大部分数字都是刚性的。

各家企业竞争力来源，一是对于售价的判断，二就是对于财税的假设和处理。

售价的判断等会再说，财税上从这张表就能看出很多逻辑问题，比如土地款数额非常大，但是财务费用很少；比如项目利润非常高，但是土增税占比却非常少。很多计算错误或刻意隐瞒，从这张表里就能看得出蛛丝马迹。

2、售价和成本

现在大部分开发商都会把售价和成本交给职能部门去确认。投资能干的活非常有限，我的态度也是，职能部门确认的事情，如果高了自有人去承责，如果低了，就简单说一下，也推翻不了。审这两个数值其实不太需要用力过猛，虽然这两个指标对利润的影响是根本性的。

不过如果是投资自己做的测算，说实话，只要好好论证售价并努力往上拉就好了，建安成本这块再怎么压也降不了多少，降下来也举不了几手，反而后续问题很多。

三、审项目的结论

可研报告，其实给的是一个子弹，由决策层决策是否决定打出去。所以，子弹打出去后是否有效果，也是写报告和审报告的人需要思考的事情。

1、报告中测算利润的实现可能性。上面的校核，只是检查对错，包括是否合乎测算逻辑。但就算测算上没有问题，还是要评估下实现的可能性，账面利润是不是能落实。举个例子，测算中的车位能不能卖得掉，集中商业能不能处理的掉等等，也评估下市场的售价是否会如同报告中一般的乐观或者悲观。

实现的可能性的评估对于总部投资岗的人而言是抓管理，对区域投资负责人而言，也是评估自身跟投收益的实现能力。

2、实施策略。可研报告应该能达到的效果，一是能定项目的售价预测、成本控制以及利润考核，都要纳入到后期的考核中去，二是能指导后面的行动，如果是拍地，如何选地或者选合作，竞价策略上是一拍到底还是合作捡漏，亦或是主动退缩。

这种制定策略的底气一定是来源于充分论证的可研报告。

四、收并购的校核

以上三部分是招拍挂和收并购都能使用的。为了凑字数，我再写写收并购的校核方式。

收并购的校核更多的是交易模式和交易步骤的校核，点破风险是主要目的。在风险的点破上一般都是宁可错杀不可放过的态度，可以理解为抬杠，除非风险的控制上已经让不太懂的人心服口服，不然最终实现的时候可能还会有问题。

做收并购的校核，一定要把交易步骤一步步得推演过去，把每一步骤都做细梳理清楚，一是操作依据、二是操作方案，尽量做到合乎逻辑。有疑问的地方或者逻辑不通的地方，不能混过去，一般在操作过程中都是会放大问题的，该点出来的时候就点出来，在交圈的时候尽可能让其他关联部门进行确认。

测算上面，就是量化溢价，直接从项目公司测算出来的净利润中扣除就行了，校核就是多这么一条。