民法典第946条：业主如何解除物业公司的物业服务合同？

民法典第946条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

【条文主旨】

本条是关于业主合同任意解除权及其行使条件和法律后果的规定。

【条文理解】

物业服务合同在本质上属于委托合同的一种特殊形态但基于其内容上的独特性,又不能完全适用委托合同的相关规则。本条仅赋予作为委托人的业主以单方任意解除权,物业服务人作为受托人并不享有任意解除权。主要理由在于,物业服务事项涉及服务区域内的公共秩序维系,关涉群体性的业主团体、物业使用人的公共利益，故不宜赋予物业服务人以任意解除权。

业主决定解聘物业服务人的,应当遵守《民法典》第278条规定的程序：应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决,并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。解聘决定作出后,业主应当按照合同的定的期限或者本条规定的期限书面通知物业服务人。不过,通知的期限和形式属于解除权行使的程序规则,业主未在规定期限内书面通知的,不影响解除权行使的效力,但是,物业服务人可以主张因此遭受的损失。

【司法适用】

《物业服务解释》第8条规定,业主大会按照法定程序作出解聘决定后,业主委员会可以起诉请求解除物业服务合同。在司法实践中,当事人就解除权行使的效力发生争议的也可以起诉请求确认合同解除的效力。因此,业主委员会也可以提出关于合同解除效力的确认之诉。实践中述需注意,依法可以不必成立业主大会和业主委员会的情况下,全体业主或业主代表也应享有请求解除合同或请求确认确认解除效力的诉权。

物业服务合同类似于有偿的委托合同，故参照“合同编“第93条的规定，除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿物业服务人的损失范围包括直接损失和可得利益损失。承担损害赔偿责任的主体,应当是全体业主,包括在共同决议程序中投反对或弃权票的业主。司法实务中的难点在于,物业服务人主张业主赔偿损失的,应当如何选择和确定诉讼主体。依据《民法典》第280条、第286条的规定,业主大会应当具有诉讼主体地位。依据“总则编”第102条、第104条的规定,业主大会应当属于非法人组织,其财产包括住宅维修资金、已获取但尚未分配的业主共有部分经营收益等。因此,物业服务人可以业主大会作为被告提起诉讼,业主大会的财产不足以赔偿全部损失的,剩余部分由全体业主分担。基于司法实践中的通例,物业服务人也可将业主委员会作为被告,但最终的责任财产范围和责任主体并无实质差异。

还需注意的是,依照第940条的规定,因新的物业服务合同生效而终止的前期物业服务合同,系因法定条件而终止,并非当事人行使解除权的结果,故物业服务人不能据此主张赔偿损失。但是,在具备终止条件后,业主也须参照本条的规定,合理通知物业服务人履行退出和移交程序。