「攻守兼备」——年底走心买房攻略！

2016年春天，表妹想买个小户型，兼顾保值和自用创业，我跟“御用中介”说了需求。
没过3天，他给我找了一套北城天街的龙湖北岸星座。
40多㎡，77万，9折！
观音桥商圈正中心，龙湖物业，下楼就是香港城，麦当劳；
除了电梯打挤和旧了点，简直完美。
如果不自用，一个月还能租2500元！放出去就能租掉！
7%回报率！

当机立断，我们约见了业主，当我看到业主手上的发票，13万6...
见惯世面的我，还是感慨了一下！
妥妥的3倍。
要知道，那时可是市场最淡的时候。
不过也正是因为经历过几次淡旺季交替，看过人亏，也看到人赚，我就特别喜欢研究研究什么房子更抗跌？什么房子升值更快？他们又都会具备什么特质？
买房这件事，不就是如此吗？

1

对于普通家庭而言，在买房这件事上，我一直倡导“攻守兼备”。
尤其对于资产保值为主，兼顾跟投城市或区域，博取价值红利这个事。
攻守兼备，就很讲究。不能赌的太大，但又要充分参与。
地段好或潜力大，房子品质好，未来周边还有若干利好预期加持，极有可能借势腾飞，大赚一笔，此为攻。
不一味期待暴涨，即便几年不涨，也能拿住，房子所在地段、房型容易出手，而且一定会很好租，租金还不便宜，这是守。
上述当年的北岸星座，就特别有这个特质。
其一，正宗商圈房，综合体上盖；
其二，租金高！
其三，龙湖物业维护，是个加分项。即便房龄旧了，但仍然是周边物业管理最好的。
其实也不能妒忌业主买的便宜，他那个价格，必然买的早，而当年他买的时候，观音桥刚刚开始，他就是赌对了而已。
这是选筹眼光。

2

当年我特意研究了一下商圈房。
从历史走势和大城市个案来看，但凡繁华商业地带，品质还不错，周边交通便利，这样的住房，都能做到很好的攻守兼顾。
道理很简单。
年轻时，为了追求生活工作的效率，需要便捷！商圈的交通和商业配套非常发达。满足了最实际的需求。
当自己不住时，换房后，商圈房也是最好出租最好流通的一类房产，如果还有良好的品质加持，那租金就水平也就毋庸置疑了。
我举过的例子，坡区的二十四城。
当万象城商业中心成熟前后，二十四城的房价呈几何式增长！如今，二手房已经达到了2.5万/㎡左右，领涨周边区域！
还有，龙湖源著。
龙湖源著地段不在传统意义上的核心区域，但天街却带来了极好的生活品质感与便利性。
反映到房价上，龙湖源著南区和他附近的XX城类比。
（套内单价 参考搜房网成交数据）
开业前，其实两个楼盘的价格相差并不大，而2017年源著天街开业后，让相隔500-1000米的两个楼盘，差价居然能去到最大7000元/㎡！
十分惊人！

3

单就目前重庆的情况，我看到很多聪明人一直在寻找“攻守兼备”的优质住宅。
包括商圈房。
机会又在哪里呢？
商圈房，其实又分“老商圈房”与“新商圈房”。
老商圈房的问题是普遍房龄偏大，逐渐老化，虽然租金可观，但升值效应随房龄而逐步有衰减；
而新商圈房要面临的最大风险，其实只有一个，就是所在商圈成熟周期的问题。
对于有眼光的各位来说，看好一个新商圈，至少应该具备几点：有清晰定位，有ZF支持，有高预期，有具体的时间表，缺一不可。
以大家期待度很高的礼嘉商圈为例。
他就很有代表性，是一个由低密度滨水商业群+天街+智慧城组成的商圈。
（示意图 仅供参考）
礼嘉商圈其实让大家等了很久。
早在2011年，相关主管部门就确定了礼嘉商圈，建设礼嘉商圈更是被纳入两江新区十三五计划重点项目。
而明年年底，商圈的“重磅级武器”——天街，就要迎来开业。

4

天街大家都非常熟悉了，但不论是在产品还是运营，礼嘉天街都有理由有底气被称为龙湖最新一代“4.0版天街”。
（意境图）
你应该会留意到：
目前宣传出来的入驻商家：重庆首家1.8万㎡的山姆会员店、重庆首家激光IMAX屏的英皇影院、重庆首家汤姆猫儿童乐园、重庆首家第七代「孩子王」……
 
如此多“重庆首家”的标签，清一色的名号响亮的大牌店。
就拿山姆会员店为例。
SAM’S club，全球最大的会员制商店之一。在中国29年，但在西南地区，此前只开了1家。在成都。
这个“超市”不一般。
其一，卖的都是你不容易买到的
国际化商品为主，尤其是生鲜。
比如这个，来自太平洋的珍稀海鲜蓝鳍金枪鱼，每条重达33kg，长达1.2米。普通菜市场你怕是买不到的。
其二，高净值人群青睐的消费地
更安全和更健康一直是山姆店的开店宗旨，
这一点，也是山姆吸附中高收入人群的核心竞争力！
其三，严苛到可怕的选址条件
山姆是会员制，做老顾客生意。他的客单价，大约平均在1500元/人，不便宜。
因此，他苛刻的选址条件之一：周边有50万的潜在会员！
于是，全球最知名的品牌店山姆，选择礼嘉商圈，背后的逻辑是什么呢？
我至少看到了：
其一，在它的调研里，礼嘉商圈的消费力和人流量，有谱！
其二，礼嘉的区域价值，也许是被我们低估的！

5

如何判断一个新区价值潜力呢？
大致是几个维度。
1）定位
2）交通通达性等基础配套
3）独特优势
4）实际推动情况
我个人而言，对礼嘉一直都是十分认同。
  • 首先它定位非常高。
国际商务区-国际商务旅游生态城-智慧城——礼嘉的定位，经过了3次升级，
这个定位，很大气；
它也是重庆首个集大数据、云计算、5G等高新技术落地实施的“黑科技化”区域，
这个规划，很炫酷。
  • 其次它的交通和区位吸附能力很强。
在礼嘉15KM半径图上看，他几乎就是西部槽谷连接北区至机场的中心点。
为什么会急迫的修建15号快线？
就是为了打通高新区、科学城与两江新区的连接啊！
未来的礼嘉商圈，将会拥有6、15、21、国博线，至少4条轨道线...
借此成为三个槽谷的枢纽地带。
完美遵循“商圈开业--交通提速--入住率提高--人气旺盛”的良性循环发展模式。
礼嘉，是值得看好的。
礼嘉天街上盖，最近推出的龙湖精装小户型，更是自带全城关注的光环。
作为最标准的商圈住宅，小户型、总价低、带装修、天街楼上、龙湖品牌加持，基本就决定了他的价值。

6

分享一些具体信息吧。
这一次的产品，是昱湖壹号其中一个组团，名字就够燃，叫“燃界”，是目前唯一一个小户型组团。
套内面积段，大约在63㎡-85㎡。总价大约135万起。
这样低门槛的总价和首付水平，在整个北区，珍稀程度堪比大熊猫。
算一笔帐：
1、带装修交付，相当于装修款也能按揭，减少一次性投入。
2、交房是在天街开业半年后，即买即租，也就是所谓的，和天街一起做生意...
龙湖的小户型在北区本来就非常珍稀，而天街正楼上这种小户型，还是住宅，基本就是绝版收藏品了！

  • 穿个拖鞋下楼，就是天街，看电影、健身、吃大餐；

  • 不远处，大约300米，步行2分钟，就是轨道礼嘉站；

  • 马路对面，是西南最好的重医附属儿童医院（礼嘉分院），日均人流有望接近10000人次；

  • 就在项目旁边，这种商圈地段，居然还有两个公园一个湖（龙塘湖公园、双湖公园、龙塘湖）？！

这个配套简直了。
如果是自住，他的生活想象力，丰富得没有上限；
如果是投资，靠着住宅的品质和商圈的便利性，租金水平自行想象。

7

无论是人生，还是买房，攻守兼备，都不失是一种靠谱的方法论。
如何在行情波动下抓住机会？什么房子进可攻、退可守？又有规律可寻？
我想本篇攻略，可以为大家的判断提供一点绵薄之力。至于昱湖壹号燃界的精装小户型，据说马上就要开盘了，是攻是守，不妨亲自一探究竟。

本文为商业评论。

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