种种迹象...重庆中心区的楼盘价值，已经非常明显！
上周的一个下午，两个哥们非拉我“线上豪赌”。
底注10W那种。
我知道这不对！
PONY马开办的欢乐斗地主，玩家太多啦！
10W欢乐豆=10元
那两位，不管什么烂牌都要抢地主，结果，没出半小时，经常拿好牌的我，存了小半年的豆子，清零了！PONY马叫我充值，还好我微信零钱不足，于是赶紧找个借口退出了游戏。
随便发了声感叹“有钱了不起啊！真嘚瑟！”
硬气，是有底气的。
这两家伙在北滨路分别有两套“富强牌”老房子。
01
1997年出厂的富强社区，以光荣退休而闻名于重庆。
从张贴出来的告示和朋友说，套内补偿单价接近2W起步！最近社区里的大爷大妈燥起来了，天天讨论上哪里看房。
同样燥起来的，我看到还有观音桥附近，某小区拆迁补偿价直追18000元/平。
相似猛操作的，还有坡区半岛改造。
当然，以上都是引子。
我想说的，不是拆迁，也不是棚改。
因为富强社区的牛，也不过是因为站在了江北的肩膀上...
拆迁补偿单价，通常参照几个要素：
1）他处的位置
比如富强牌，左手观音桥，右手江北嘴，前方北滨路，对面解放碑。放在上海，中心区滨江附近的房子那是妥妥的10W/㎡！
老百姓都是看着的，地段价值，是核心。
2）资源的聚集度
如果只有“地段”一个光杆司令，他的价值要打折扣，实际上，应该是要叠加学校、医疗、商业、交通等成熟配套资源，才珍贵。
就像富强这块地。
3）其三，预期
新区的土地楼面单价往五位数靠，房价往2靠，富强未来的预期，你觉得会是多少？
所以，在这些高成本拆迁的背后，我看到的，其实是城市中心价值保卫战拉开了序幕。
冲锋号，或会在核心区新房“断供”后吹响。
我很担心一点，搬出去容易，再想搬回来，会非常难。
怎么理解呢？
02
有人观察了其他城市，发现 以繁华中心地段为圆心的房价体系，通常会出现一些类似算术口诀的密语：
比如3：1，或者5：1
数字透露的意思是：
城市传统中心地段往外，由近到远，呈阶梯状分布！
内与外，呈现3：1或5：1
于是，我根据好地段+好产品+好的自然资源配套（例如滨江）相似性原则，作了个筛选，找了几个。
杭州
城市核心，上城区，绿城新绿园，10年楼龄，目前二手房挂牌价71000元/平。
新设立的钱塘新区，目前的新房价格，均价20000-25000元左右
约3：1
上海
城市中心，黄埔滨江，华润外滩九里，近10年楼龄，目前二手房挂牌价130000元/平
浦东机场南，临港新城，新房均价26000元/平。
约6：1
深圳
老城中心，罗湖区，幸福里雅居，10年楼龄，目前二手挂牌价96000元/平。
北面的光明新区，新房均价在25000元左右。
约5：1
房价来源于安居客与链家
请注意，你不要拿中心区的老破旧去和新区的CEO比，那当然比不过。
而是拿近似质素，近似资源附加的楼盘去比。
你会发现，虽然城市变迁，骨架伸展导致新区辈出，不乏十分强势的新区，但是，当
同为高品质住宅
同样配套质素好
同维度下，一定是中心区的房子比新区贵。
如果用中心区质素较好的房子，去比新区的均价，一定是有几何倍数才对！
03
居住逻辑的变迁
我此前推演过重庆居住逻辑的变迁。
第1阶段，叫地段驱动
“宁要渝中一张床，不要江北一间房”。
这句口号，距今20多年了。
当城市规模不大，沉淀了N年时间的优势配套汇聚的中心，一定是最强势的。
这时，人们偏执地段论。
第2阶段，叫产品驱动
随着人口增加、经济产业发展需要，城市必须要扩张。
更低密度、产品配置更高、楼间距更大的新房子，开始出现，居住舒适度大幅提升！
比如棕榈泉、蓝湖郡等。人们开始搬离中心区。
为什么要搬离？
拥堵？嘈杂？密集？在我看来，其实原因就一条：中心区没有好房子，而新区有！
第3阶段，叫地段+资源+产品驱动
这，是接下来会发生的。
新兴区发展成熟，人口大幅增加！但他有边界，有城市通勤半径束缚，有发展周期的不确定性。
与此同时，新区在不断导入人口的时候，你会发现核心区遇到的拥堵、密集、嘈杂，极有可能在一些规划不那么完美的新区发生。
并且，“配套跟不上，人住不进去，没有产业支撑”的新区，还会形成“睡城”。
这时，很多的目光又会转变。
咦？原来中心区是有现成的、不用等待的、生活想要的一切资源配套！
而且也有好房子了！
唯一的问题，只是“贵”！
一个有趣的数据！
官方2017年发布的重庆人口预期：未来10年，主城区的目标是1200万人，而核心区需要减少70万人（减20%），拓展区要增加400余万人（增100%）！
隐含着什么意思呢？
--核心区居住密度将大幅减小！随之而来，就是舒适性、品质感的提升。
对于重庆而言，未来若干年，就会迎来城市居住逻辑的第三阶段。
接下来，会发生上海、杭州、深圳那一幕吗？
7:2，6:1，5:1？
04
这就最好解释融景城最近为什么热销。
全是大面积，建面去到了140-180平方米，应该是重庆最畅销的中大户型！
原因即是我上面说的。
在居住逻辑的第3个阶段，选房要素，会变得比较聚焦：
▶▶ 距离城市中心的物理距离
▶▶ 景观资源
▶▶ 楼盘品质
▶▶ 小区环境
▶▶ 物业管理水平
▶▶ 户型的尺度
摊开重庆地图，就会发现，新房逐渐枯竭的“两江四岸”中心区域，南滨路、北滨路、江北嘴。一线滨江的地段，就会有如上潜质。
只要价格不离谱，在恰当范围，只要品质还不错，就会热销。
融景城相当于把上面的要素配齐了。
这也是他成为重庆重要“网红”级楼盘的原因之一。
（区位示意）
区域上，既在北滨路，又属于江北嘴CBD圈，还背靠五里店-观音桥这样的商圈+成熟住区
目前交房的组团，划片入读新村致远小学+字水中学两所学校，都是江北的优质学校
日常生活配套相当成熟，不管是鎏嘉码头，春森彼岸星悦荟，吃喝，休闲娱乐，漫咖啡，都有了，融景城的社区底商也包含了农贸市场在内的居家配套
双轨道10号线和9号线，双轨交汇，地图测距大约500米
3公里范围内有重庆医科大学附二院、重庆市江北区中医院、重庆市江北区妇幼保健院
融景城的地段上，是已经积聚了10来年城市发展起来的现代化配套，同时又沉淀了大量的居民，与不可再生的江河资源。
融景城新融御组团的视野景观，是这样的。
在这种地段上，新房已经可遇而不可求。
百万方大社区，也不可能再复制。
因此，融景城在售新房的最后两个组团
不论是滨江台地之上的馨苑，还是滨江第一排的新融御，最近一段时间，开一次，清盘一次。
重庆的楼盘，特别喜欢用“再见，再也不见”当广告词。
不过真的配得上这句广告词的，其实很少。
05
原因很简单。
某些区域，某些地段，没新房了，也极难有新地了。余下的、仅有的、优质的楼盘只要价格合适，就成了适合买入的好房子。
我一直说的分化，也是基于上述前提。那些居住体验好的高品质住宅，尤其是占据着类似于江北嘴、北滨路这类地段的，后市，很有发展成奇货可居的佼佼者。
随着楼市购买逻辑的不同的阶段，核心地段+优质房产VS一般地段+普通房产，价格差会越来越明显，最终完成地段+资源+产品驱动。
我的判断，未来的商品房，会演变成小众化，就是当刚需住房不再紧张以后，只剩下改善和品质需求为主的市场。
这些房产的接盘者，会偏向于高净值人群，他们追求漂亮的景观，追求对资源的占有，追求更好的居住体验，当然，还有尺度感。
上文中举的例子，上海、深圳、杭州，都已经有了分化，重庆，还远吗？
当年日本为了控制东京的人口，修了新干线，两个小时直通大阪，希望东京的人去大阪，结果完全相反，大阪的人都跑到东京来了！
兜兜转转，当年城市骨架完成搭建，区域格局逐渐定型，中心的优势，会凸显。
到那个时候，不可能复制增加的，自然变得珍贵。
这就是重庆中心区某些优质楼盘的趋势，你认为呢？