【原创】埃及房地产投资的机遇与挑战
随着近年来埃及经济的强劲复苏,经过暴跌洗礼的埃磅终于迎来了升值周期,埃及总统提出了建立20个新城市的口号,一场贯穿全国的基建拉开帷幕。房地产业更是迎来了前所未有的发展,成为埃及增长最快的行业。
据统计,2017到2018年间,房地产行业的总投资达到804.5亿埃磅,同比增长44%。目前,房产投资的热点区域为新开罗和新首都。本文将对目前房产投资的机遇与挑战进行阐述。
首先来看机遇。
第一是需求强劲。先看实际需求。
埃及2019年官方统计的人口为100,953,190。预计10年后将突破1.3亿。其中42.6%的人口居住在城市。尽管大多数人收入水平亟待改善,但相比每年约30万套住房的建设量,房产需求仍然强劲,再加上埃及人口年轻化,每年约有90万对夫妇登记结婚,对拥有住房或者改善居住条件的需求十分强烈。随着经济的发展,我们相信,埃及人民对房产的购买力也会增强。
再看投资需求,埃及投资渠道单一,证券市场并不发达,通胀率长期徘徊在10%以上,房地产是公认的投资不二选择。埃及政府大力支持房地产行业的发展,提出了export real estate的口号,计划在3年之内吸引40亿美金的海外投资。规模空前的房交会已经在开罗举办了两年,地产商在迪拜、巴林、阿布扎比、科威特等地的房产巡展及销售从未停止,且取得了引人瞩目的成绩。
第二:房价低,租金高。对于外国投资者来说,尤其如此。
埃磅在2013年到2016年底,对美金跌去70% ,埃及的房产以美金计价的话是全球价值洼地。即使在中东北非这个小区域来看,埃及房产的价格显著低于周边经济总量更小,GDP增速更慢,基础设施更差的那些国家。尤其值得一提的是,埃及政府近年来对基础设施的持续投入,为埃及房地产的持续增值夯实了基础。埃及房产的租金回报率约10%,在全球范围来看,都属于很高的水平。
第三:政策支持。
政府为了吸引外国人投资埃及房地产,出台了买房送居住的政策。只要购买价值5万美金的房产,即可办理长期居住,无需其他任何条件。开发商更是不遗余力,先后推出了零首付购房,免息长期分期购房等优惠条件吸引客户。
第四:经济基本面的持续改善。有句话叫买房就是赌国运,即使不赌埃及明天有多好,但肯定不会比现在更差。触底回升之际,是投资资金进场的最佳时期。IMF曾盛赞埃及经济改革取得的成就,政府削减补贴摆脱了财政赤字,旅游业恢复到革命前的水平,苏伊士运河,侨汇,天然气出口量均有显著增长,目前埃磅对美金已经升值到两年来的最高水平。
对于埃及房地产投资的挑战,最大的障碍是信贷。外行喜欢大谈政局,其实政局稳定得很,不足为虑。但是目前的信贷政策,确实是大大制约了房地产市场的发展。投资老手都知道,房地产和金融,从来不分家,本质上是一回事,但是在埃及,住房抵押贷款,目前处于停滞阶段。其实早在2014年2月,埃及央行就推出了长达20年的住房抵押贷款方案,并且实行梯度利息。
比如对于低收入阶层,利息为5%-7%,中等收入阶层为8%,高收入阶层为10.5%。央行在2014年划拨100亿埃磅作为第一期资金来支持这一计划,到了2017年,总共划拨了200亿。但是,到了2019年,这一计划却搁浅了,目前只针对低收入阶层实施。但是对于低收入阶层,即使提供贷款,他们也买不起房。所以,可以看作住房的抵押贷款计划已经名存实亡。
为此,开发商不得不向购房者提供融资方案,推出零首付以及六到七年的免息分期付款计划,在一定程度上,开发商承担了融资成本,影响了现金流及开发进度,目前市场上销售的产品90%以上都是期房。购房者一般需要等待2到3年才能收房,并且由于供房时间短,供房压力增大,投资者使用的杠杆效用差,大大影响投资决策。但是,我们要看到事情的两面性。没有融资就没有泡沫,房产市场没那么活跃却根基健康。埃及的地产金融迟早会和国际接轨,并且目前政府已经在重新思考方案。
目前最大的影响因素就是通货膨胀。通胀高,利率就高,商业银行的贷款年利率目前是17%,房产抵押贷款就算得到政府支持,也是10% 。就算有资格贷款,很多人由于不想承受高额利息而放弃。埃及经济正在复苏,民生领域比房贷领域更需要政府出钱支持。所以,我们相信,等经济平稳运行后,住房抵押贷款问题就一定能解决,中低收入阶层一定可以有途径负担住房!投资者也可以通过银行的信贷降低融资成本,增加杠杆效用,房地产市场会被大大激活并为经济发展贡献力量!(中埃网)