一边是火焰,一边是油水:土拍2020.2.19 | 叶建英

还没有摘下口罩,好多城市的土拍还没有重启,甚至大多数的开发商还在真真假假地扮苦肉计,市场上已经充满了赌博的气息。

虽然,昨天,央行再次表示坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

下周一二,萧山新塘和下沙大学城北三块宅地将如期出让,而外围城市的土拍已经人声鼎沸。温州连连封顶,绍兴柯桥和金华义乌溢价率分别突破60%和45%。

绿城!见过大风浪、换了老板换了帅的绿城,自2月14日至19日六天时间内砸下了170亿!

1

北京的疯狂绿城

开年至今,很多房企还没有缓过神来,央企背景的绿城已经在浙江和北京砸下了200亿。
绿城近期拿地一览                     单位:元
日期
地块
地价
溢价率
1.10
杭州东新
269700万
17.4%
2.14
北京昌平
636000万
29.8
2.18
北京通州台湖
134800万
49.78% +7%自持
2.18
北京大兴旧宫
670000万
34%
2.19
温州鹿城
254200万
22.7%
绿城144亿抢下北京三块地后,新京报说,「疯狂」。
绿城拿下的通州台湖地块,是北京时隔14个月之后再现自持,整个2019年的北京土拍都是凉凉的。谁也没有想到,竟然在大疫情的背景下,快速回暖。
绿城抢地背后的原因,大概有三。
1),土储不足,积极补仓。
2),疫情之下,房企在资金链层面严重分化,资金宽裕者补仓抢位。
3),部分房企对于下半年市场回暖存在预期。
虽然看好后市,开发商各自对自家的钱袋子有几斤几两还是知道的,北京起价9亿的通州台湖地块有17家竞卖主体,而起价50亿的大兴旧宫地块就只有7家参拍了。
对于绿城中国来说,目前现金流资金充沛,财务安全稳健,银行授信额度和资本市场已批债券额度都十分充裕。
绿城表示,「绿城一季度拿地金额在正常计划范围内,并充分考虑了疫情对公司销售的影响。力争三四季度实现开盘,保证资金回笼,同时将考虑后续引入合作伙伴共同开发,降低权益出资比例,总的来说,资金压力不会太大。」
2
温州的高溢价连环炸
浙江疫情最严重的温州,恰恰是这段时间浙江土拍市场上最热的城市。我们整理了近期主流房企参拍的温州涉宅地块,平均溢价率接近30%。
温州近期重要土拍一览           单位:元/ ㎡,元
日期
地块
楼面价
总地价
溢价率
1.17
众安温州鹿城
13218
112300万
30%+保障
2.7
华鸿嘉信瑞安
13045
106281万
29.8%
2.12
德信永嘉瓯北
12063
252700万
32.8%
2.19
绿城温州鹿城
14116
254200万
22.7%
2.19
旭辉温州洞头
3878
33900万
30%+保障
2.19
时代温州马屿
5267
16751万
29%
浙江其他城市重要土拍一览       单位:元/ ㎡,元
日期
地块
楼面价
总地价
溢价率
1.10
金辉绍兴柯岩
13893
104428万
62%
2.7
华润桐乡老城
6316
101600万
1.09%
2.7
华景川余姚
2516
21041万
48.79%
2.14
中天桐乡经开
4975
56500万
37.8%
2.19
世茂义乌
8411
153550万
45.5%
2.19
保亿金华婺城
7750
47461万
10.7%
结合杭州、温州和浙江其他城市的土拍,本来我们可以得出这么一个结论:2020开年,又是浙江本土房企和闽系房企在积极建仓。
而现在,疫情之下,变化或许即将开始。
3
杭州的「人造牛市」
我们在1月9日的土拍点评稿《内敛的大江东,焦虑的开发商》中说过,土地出让部门已经拉大了楼面起价与新房限价之间的价差,相当于把限价轻轻放松了一下
这一放松,在辛苦了一两年没赚到钱的开发商看来,可是少有的逐利机会,在年底新房销售降温的同时,又生生地把土地市场抬了上去。
即使如此,以2月3日杭州出让的三宗宅地为例,根据好地网的测算,3宗宅地预期销售利润率平均为8.1%,明显高于双限以来杭州十区出让的31宗纯宅地的平均预期销售利润率5.07%。
姑且,把这样的土地市场看作是「人造牛市」,就像严格限价制造出来的「万人摇」。
自1月10日至2月3日,杭州总出让11宗涉宅地块,平均溢价率超过20%,还有两块地拍到自持。
仔细分析,这11宗地都是属于两种情况,要么是拉高板块最高限价的相对高利润地块,要么是低利润但是明显可以快周转的地块。要降低溢价率,开发商只有借助商业和酒店的联合开发,方能抵挡一些竞争。
一边是火焰,一边是油水。
注意是油水不是海水哦!疫情之下,虽然一部分开发商已经焦头烂额,但是,政府层面哪怕只是一个简单的送温暖动作,都可能助涨开发商对后市的预期,资金面的,也包括政策面的。
(苏州无锡已经有实质行动,全文见今日本号二条)
杭州涉宅地块出让一览(1.10-.2.3)  单位:元/㎡

日期

地块

楼面价

限价

溢价率

1.10

绿城东新

28275

47000高

17.4%

1.10

钱江三墩北

15018

28100快

29%

1.14

旭辉青山湖

12311

26880高

30%

1.17

花样年艮北

27367

42400高

19%

1.17

滨江灯塔

15122

33000高

6.6%

1.17

中梁未来科技城

22843

34500高

14.2%

1.17

融创金沙湖

17768

37500快

20.5%

1.20

融信市北东

25116

37500快

25.6%

2.3

上海大华新湾

5927

18000高

17.4%

2.3

广大国际临江

5505

14600高

30%

2.3

众安银湖

7627

20500高

11.1%

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