关于“车位”土地增值税的涉税分析；购房送车位，是否视同销售
摘要：土地增值税以增值额为征税对象，税负较高，对企业的收益能力影响较大，做好合理的税收筹划及经验总结对企业来说极其重要。目前土地增值税清算政策各地缺乏统一性的文件，具体实施细则存在差异，税企产生较大争议，其中停车位的问题尤其突出。土地增值税清算要在税法规定的范围内用好用足政策，既要结合企业实际情况又要最大限度的与政策规定相吻合，以达到企业利益最大化。
关键词：土地增值税清算；车位；争议；举措
“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，計算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该项目应缴纳土地增值税税款的行为”[1]。
土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据、征税面较广、按次征收，实行超额累进税率，在房地产开发企业（以下简称企业）税负中占较大比重。土地增值税清算工作所涉及的周期长，覆盖范围广，清算时提供资料繁多，审核内容也比较复杂，因而土地增值税清算中税企矛盾较大。近几年国家有关部门相继出台了若干针对土增税的文件，对土地增值税的预交、清算等环节加以规范和完善。各省也纷纷出台相关解释、规定，但由于各地的政策差异性大，极易产生税企争议，其中停车位的问题尤其突出。
与住宅、商铺等其他开发产品相比，车位销售属于有限所有权转让，具有一定特殊性，对于车位销售的土地增值税清算问题，特别是企业按人防办公室的规定依托地下基础设施建造的地下车位，对其所有权归属问题尚存在争议，成为土地增值税清算的矛盾焦点。
一、车位收入的确认
“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税是对其有偿转让房地产所有权的行为，就其增值额为征税对象的税种，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。”由于目前很多车位作为公共配套设施建设，无法办理独立的所有权证，地下车位的转让行为是否应纳入土地增值税的征收范围存在不同意见。一般有以下几种处理方法：
（一）视为“租赁业”处理
如果企业出售的是作为基础配套设施建设的地下人防车位，人防工程验收后上交当地的人防办管理，所有权属于国家所有，若拟利用人防工程作为车位使用，应向当地人防办提出申请，按规定交纳使用费，取得使用权。税法对此认定出售的是使用权，认定该项出售合同实质是一项固定资产长期租赁合同。
“我国《合同法》规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”根据此项规定许多企业与业主签订长期车位租赁合同，合同约定租赁期为20年，20年后仍可无偿继续使用车位等方式变相销售车位。一般认定此类销售为出租固定资产业务，以“服务业—租赁业”税目进行具体的税务处理。这种情形下不参与土地增值税的清算，销售收入不确认为土地增值税清算收入，而相应成本费用也不能作为土地增值税清算的成本扣除项目。
（二）视为“销售不动产”处理
企业单独建造的停车场所，成本能够清楚、准确的核算，车位可以办理独立的产权证明，这种销售行为作为“销售不动产”处理。按照销售流程，签订销售合同，开具销售不动产发票，期末确认“主营业务收入”，同时结转“主营业务成本”，依照土地增值税清算有关政策规定，进行土地增值税清算。若发生视同销售行为，还要合理确定销售价格，由此确认销售收入，如按照企业所在地同年同类房地产的平均价格或者由税务机关参照同类市场价或者评估价值确定。
另外一种做法是按照会计实务的实质重于形式原则，无论签订的是销售或租赁合同，均视为销售行为，参与土地增值税项目清算，将车位的销售收入计入清算收入，同时允许扣除相应的成本费用。
不同的清算对象划分方式所产生的土地增值税额差异很大。应加强对本地税收政策的研究和分析，与地方税务部门多沟通，了解具体政策实施情况，正确理解和应对分类清算政策，按不同期间、不同项目合理归集有关收入和成本，准确计算增值额，掌握税收筹划技巧，防范涉税风险。
二、车位成本的分摊
土地增值税的清算成本是根据已实现销售收入的各类项目可售面积占各类项目总可售面积比例乘以各类项目总可抵扣成本的金额。基础配套设施的成本分摊比例以及采用何种成本归集分摊方法都对最终税负影响巨大。
在具体实务中所遇到的业务处理方式来看，纳入土地增值税清算范围的车位销售，其成本通常按照开发产品单独归集，具体的成本归集处理方式大体有以下三种：
（一）从根据税法规定准予扣除的项目总开发成本中剔除不相关开发成本后的余额按可售面积进行成本分摊，不相关成本包含土地成本和不相关的间接成本。其理由是地下车位是依托地下基础设施建设，不单独占用土地，但又是整个开发项目不可缺少的一部分，与大部分开发成本都相关；
（二）车位只分摊土建成本，确定项目的总土建成本，将土建成本按可售面积进行分摊。根据是共同成本和不能分清负担对象的成本，应该按照收益配比原则分配至各成本对象，车位成本是房地产项目的基础配套设施，除了土建外，和其他成本的关联很小，可以忽略不计；
（三）按整个项目或车位销售的预计毛利率先确定车位售价范围，再根据毛利率倒推出车位成本，剩余成本一并归集到房屋成本中。
土地增值税清算工作完成后发生销售行为的，应按照清算报告确认的收入、成本计算方法计算交纳土地增值税。成本分配方法一经确定应当保持不变，以保持会计核算方法的一致性。
三、应对举措
当前土地增值税清算政策缺乏全国统一性的文件，各地的具体规定存在不小差异。因此土地增值税清算工作中如何在税法规定的范围内用好用足政策，在项目开发过程中既结合企业实际情况又最大限度的与政策规定相吻合，达到企业利益最大化，是企业工作的重点。
对于土地增值税清算，在国税总局层面上各地执行是一致的，但是在实施细则上各地方就会有很多差异。具体执行中还要取决于主管税务机关的自由裁量权，地处不同城市的项目在做清算时就要按照各地方的要求来处理，而不能简单的照搬照用。由于计算方式不同所带来的对公司利润的影响，应该针对不同的清算对象计算出不同的对应结果，并对每种方式的可行性进行利弊分析。结合当地具体规定，满足土增税清算政策要求，熟练运用税收优惠，做好土地增值税的计算和筹划。
在土地增值税清算税收筹划方面，一是要深刻理解国家的相关税法政策；二是要加强与税务机关的沟通协调；三是与税务师事务所合作。所谓的税收筹划只是在税法的框架内合法合理筹划，否则会引发纳税风险。只有多方面努力，才能既合理又合法的少交税款并延长纳税期限，为企业收益的良性发展做出贡献。
总之，土地增值税是企业税负较高的税种，对企业的盈利能力影响较大，所以做好合理的税收筹划及经验总结对企业来说极为重要。因此在进行税收筹划时，应重点考虑土地增值税清算的影响，特别是其中争议较大的车位问题的影响。
地下车位发生的开发成本能否在土地增值税清算时扣除，一直困扰着房开商，对此做如下梳理。
一、法规依据：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
第三条、非直接销售和自用房地产的收入确定，（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第四条、土地增值税的扣除项目，（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
二、具体情况如下：
1.人防工程形成的地下车位，发生的开发成本、费用可以在土地增值税清算时扣除。
2.有产权和无产权单独销售的，计入土地增值税清算收入，发生的开发成本、费用可以扣除。
3. 地下车位无产权，但建成后移交给全体业主的，发生的开发成本、费用可以扣除。
4.无产权又不销售的，发生的开发成本、费用不能扣除。
5.房地产开发企业销售房地产时向购买方附赠的同一房地产开发项目车库（位）或其他开发产品并在售房合同（协议）中注明的，以售房合同记载的总金额确认销售收入。以上车位发生的开发成本、费用可以扣除。房地产开发企业单独销售无产权的车库（位）等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用。（第5种情况是贵州省等部分省份规定）
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营改增后地下车位的增值税处理
房地产企业土地增值税清算时，地下车位的处理一直是各界争论的焦点，营改增后，地下车位的增值税如何处理呢？以下是笔者对房地产企业地下车位的增值税处理建议，与大家一起讨论：
一、地下车位的分类
1、非人防地下车位：业界对其权属一直有争议，税法上暂不考虑其法律权属，按收益人判定如何征税。
2、人防地下车位：产权归人防办所有，“谁投资谁收益”。
二、地下车位的不同处理办法
（一）非人防地下车位
1、地下车位可以办理产权证：房开企业对该地下车位进行出售，按销售开发产品计算缴纳增值税。
2、地下车位不可以办理产权证：房开企业对地下车位进行长期出租，租期为70年，即转让永久使用权。虽然合同只有20年的时效，但一般开发商约定20年后购买房（或长期租赁方）拥有使用权，这虽然在法律界的争议比较大，但税法上按照转让永久使用权，即应按照销售不动产缴纳增值税，房开企业销售自行开发的地下车位应按照销售开发产品缴纳增值税。
3、地下车位用于出租：地下车位在出售（包括转让永久使用权）前用于出租的，则应按动产经营租赁服务缴纳增值税。
（二）人防地下车位
1、人防地下车位用于出租：按不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2、人防地下车位用于转让：房开企业单独作价转让其永久使用权，按销售开发产品缴纳增值税。
3、人防地下车位移交给业主：无偿移交给业主使用，作为公共配套处理，不视同销售，成本记入公共配费用，进项税额允许抵扣。
（三）政策链接（36号文）
1、转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
2、车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
三、单独作价的地下车位是否作可售面积扣除土地价款？
1、18号公告第五条第三款：房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
2、所谓单独作价，应该理解为单独签订销售或转让使用权的合同，并收款价款或永久使用费。
3、上述第1条可以理解为：房地产项目可以出售的总建筑面积，包括单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
4、地下车位的销售或转让永久使用权，则应按“当期允许扣除的土地款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地使价款”公式计算允许扣除的土地价款。
（朱鱼翔/文 ）
来源：江苏瑞安达税务师事务所有限公司
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