房地产企业在收购“在建工程”再转让过程中的涉税分析

来源：中道财税

近期很多财务人员咨询收购在建工程后在转让的问题，今天和大家一起来从该业务的个流程及涉税主体、涉及的各项税费做个分析。

一、被收购方（房地产企业）涉税

1.增值税

被收购方按照“销售不动产”缴纳增值税，若是营改增之前的老项目，可以选择简易计税，按照（收到的全部价款及价外费用/1.05*5%）计算增值税销项税额；若是营改增之后的新项目，按照一般计税方法，以（收到的全部价款及价外费用—土地价款）/1.09*9%计算增值税销项税额。

2. 土地增值税

被收购方以取得的不含税收入作为清算收入，在计算可扣除成本时，我们需要注意的是转让的在建项目，可以享受20%加计扣除的优惠政策。

3. 企业所得税

被收购方取得的不含税收入并入当年度的企业收入总额，扣除成本、费用、税金，计算应纳税所得额，缴纳企业所得税。

二、收购方（房地产企业）涉税

收购方将取得的在建工程继续进行开发，开发完毕后，进行正常销售，主要涉及以下税：

1. 契税 

收购方按照双方签订的《收购协议》中的价格（不含税），作为契税的计算依据。

2. 增值税    

收购方销售自行开发的房地产项目，按照“销售不动产”缴纳增值税：

（1）若是收购的在建工程为老项目，收购方可以要求被收购企业开具5%的增值税专用发票，在计算增值税时进行抵扣；

（2）若是收购的在建工程为新项目，收购方可以要求被收购企业开具9%的增值税专用发票，在计算增值税时进行抵扣。

3.土地增值税

收购方将取得的在建工程继续进行开发，开发完成后进行转让。在计算土地增值税时，是否可以享受加计扣除20%，在实务操作中存在争议，主要有两种观点：

（1）可以享受加计扣除20%的优惠政策，例如山东青岛税务观点：对整体购买未竣工的房地产项目，进行后续开发建设，完成后再转让的允许加计扣除，加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的20%。

（2）不可以享受加计扣除20%的优惠政策，例如天津税务观点：房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在土增清算时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款作为开发成本扣除，但不得作为房地产开发费用及房地产开发企业加计20%扣除的基数。

本人观点认为，被收购方是否加计扣除与收购方无关，且被收购方已经按照规定缴纳土地增值税，因此收购方就应当确认成本，可以加计扣除。在实务操作中，建议大家当地税务机关有明确规定的，以税务机关规定为准；若无明确规定的，与税务机关沟通，争取加计扣除。

4.企业所得税

收购方以转让商品房不含税收入并入当年度的企业收入总额，扣除成本、费用、税金等，计算应纳税所得额，计算企业所得税。其中关于收购在建工程发生的支出，以双方签订的收购协议、增值税专用发票、支付凭据等作为依据，在企业所得税前扣除。

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