最新预测：2022年粤港澳大湾区将成为世界第一！未来人口规模可达1.5亿
“2022年，粤港澳大湾区将超越世界其他三大湾区！”
“港澳广深房价将长期维持高位，经济好房价还会涨。”
“中国房地产至少还有15-20年的红利期。”
这些看似“惊人”的言论，来自昨天下午香港中环里一场高规格的粤港澳大湾区峰会。
距离《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台已有两个多月，大湾区会如何发展？
在《2019首届粤港澳大湾区发展论坛暨房地产百强峰会》上，几位重磅嘉宾从自身经验出发，对湾区未来发展趋势进行了预判。
此次发言的主体嘉宾为：
中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁
中外城市竞争力研究院院长桂强芳
戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河
世联行集团首席技术官黎振伟
干货很多，南方楼事整理了精华版，先给大家一睹为快。
精华版
1.高房价是个伪命题，房子应该建到郊区。
2.中心城市的房价会维持高位，限价会限制增长速度，但是不会抑制它的价格。
3.中国房地产的发展，至少还有15—20年的红利期。
4.大湾区规划纲要出台，最受益的是珠江西岸。
5.大湾区未来有望达到1.5亿人，成为南中国最大的人口都市群。
6.预计2022年粤港澳大湾区将会超越世界上其他三大湾区。
7.大湾区中心城市房价最高，但仍有上涨的机会。
8.如果宏观经济形势向好，广深房价还会涨，但是目前各项政策不解套，近期内涨幅会大大缩减。
9.交通格局改善会带动都市圈靠近中心城市周边的城镇房价上涨。
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大湾区房价：仍有上涨机会
房价问题一直是各方困扰，无论是刚需、投资客还是地产商。投资客希望房价涨，刚需希望房价跌。粤港澳大湾区的房价会如何发展？现存的调控政策会不会放松？
专家认为，中心城市的房价会维持高位，限价会限制增长速度，但是不会抑制它的价格。
高房价是个伪命题
现在经常讲房价问题，房价高是个伪命题，为什么？因为房地产的供求关系存在一定问题。
在房价高的地方，我们住房限制供给的政策制定得非常的严格，中低收入人口把房价问题作为主要问题，房子应该建到城市郊区，与城市中心有一定距离的地方。
但是这些城市由于提出了非常多的政策，导致了中低收入人口住房供给不足。
事实上，解决房价问题可以通过空间结构的调整和交通结构来调整，但是我们现在没有解决这个问题。
中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁
限价不会抑制中心城市的房价
大湾区是一个城市圈，有1个小时城市圈，也有2个小时城市圈，我们现在的辐射大范围部分在1个小时城市圈。
在这个空间结构中，如何通过政策来调整房地产结构的发展，我们还有很多的手段可以使用，只是现在还没有有效的发挥。
从香港的经验可以看到，中心城市的房价会维持高位，限价会限制增长速度，但是不会抑制它的价格，因为它的公共资源是最好的，稀缺性导致地价高，所以房价也会处于高位。
宏观经济向好的情况下，房价还会涨。目前的问题是各项政策是否解套，大家都盼着解套，但是里面还有很多深层次的原因。
大湾区房价最高，但仍有上涨机会
大湾区是国际化程度最高、资源整合能力最强、产生经济价值和经济效益最高的地方，因此它的房价、地价也一定会是最高的。
所以在粤港澳大湾区购置房，仍然还有空间和余地，也还有上涨的机会。
受粤港澳大湾区利好政策、银行贷款利率有所下降、粤港澳大湾区城市人口持续净流入，未来广东深圳、广州等核心城市房价应该稳步上升、核心城市的周边城市也会有一定的潜力。
受香港逐渐稳定的基准利率以及国家粤港澳大湾区利好政策影响，预计未来香港应逐渐趋稳、温和上涨。
中外城市竞争力研究院院长桂强芳
房子是抵抗通胀最好的手段
2007-2017年10年左右时间里，除2008年遭遇金融危机，房价有小幅下跌外，其余年份基本上是上涨的。
深圳平均房价上涨了325%，而十年工资涨幅为158%，房价涨幅是工资涨幅的两倍多。
香港房地产历史已有近百年，经历过多轮周期。
1980-2019年近40年的时间里，香港私人住宅售价指数从1980年19.9上升至2019年2月的365.2，增长了16.2倍。
房地产行业：还有20年红利期
如上文所言，从微观方面看，中心城市的房价将会维持高位，粤港澳湾区的房价还有上涨机会。
从行业角度看，开发商纷纷高喊转型，房地产会如何发展？
专家认为，中国房地产的发展，至少还有15—20年的红利期。
地产郊区化是未来趋势
在人口流入幅度最大的地方，供求关系在一定时间内肯定是不平衡的，所以只有增加供给才能解决。
利用空间来调整供求关系，这是未来政策必须会施加的手段之一。
地产去中心化和郊区化是都市圈未来的发展趋势。
产业结构调整，工业结构外溢，服务业占据主导地位，会带动湾区核心地区房地产的发展。
房地产还有20年红利期
住房政策是否有松动？
从去年到今年，关于房地产的政策越来越少，这说明了趋势正在从严控到了语调比较温和的阶段。
中国房地产的发展，至少还有15—20年的红利期，中国还有5亿人口要进入城市，中国的户籍人口城市化才43%，到70%还有5个亿人进城，这些人要不要买住房？
住房政策是否松动，与前一段时间的金融环境有关系。房地产不仅仅是解决人的居住问题，还要解决经济发展的问题。
去年一年，经济增速放缓，汽车行业28年来第一次下滑。经济一定是有波动的，但是要看好大趋势，中国的城市化率是最大的利好。
到郊区去建房子
在全世界的湾区和城市群，轨道交通修到哪里，哪里的地产就会发展。
看我们的轨道交通，我们很寒酸。如果我们把轨道交通修好，把整个密度提高的话，我们郊区的地产就会得到进一步的发展。
所以我们的建议是在更大范围内降低成本，降低住房和产业发展的成本。
我们有很多可打的牌，还有能否激发人口要素活力，优化和完善交通结构，这些是我们未来要做的任务。
适应逆城镇化进城，促进城市资本下乡，这也是未来可以实施的政策手段。
土地及项目并购加快
在这个大湾区背景下，开发商面对拿地成本、城市更新周期越来越长。
在这个过程中，土地和项目的收并购会加快，资产服务型的人才、创新性的人才会面临紧张，很多开发商也面临部分业务的转型和优化。
在大湾区产业转型的过程中，传统产业虽然在退出舞台，不断转型，但是新兴行业还没有完全崛起。
在这个错位过程中，产业地产商要做好长线思维，克服困难的准备。
未来更大的挑战来源于对于资源和资产的掌控，城市更新和存量资产决定企业走得更远更稳。
戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河
这四座城市的土地和房产投资机会大提升
基建连通对珠海、中山、佛山、东莞面临的土地和房产投资的机会大大提升。
未来大湾区科创产业的发展会非常的蓬勃，而且会非常的快速。大湾区科创产业的发展会有两个方向，一个是广深港，再加上东莞。
另外一个是佛山、中山和珠海、澳门。在主轴里面，经济总量非常大，这几个城市GDP占了大湾区的70%。
只做地产或可能拿不到地
地产商以后要迎合产业，如果光做地产，可能地都拿不到。
世联行集团首席技术官黎振伟：本次规划纲要里面，很重要的是产业的分工，城市的产业整合很重要。
过去的城市是什么都想做，这是不经济的，导致很多城市的发展效率不高。
未来在新的规划下，城市间的定位将实现差异化及产业化的协作，助力湾区的发展。
每一个城市都有相当明确的发展目标，广州就是金融服务、文化创意，深圳也是金融，但是更重要的是以高科技带动的，东莞就是制造业。
在发展过程中土地供应依然是不足的，政府已经出台了若干政策支持新型企业与产业的发展，东莞率先公布了，广州也推行了。
未来地产和高新企业结合的话，用地将得到优惠，用地规划也将得到更多指标的支持。
世联行集团首席技术官黎振伟
粤港澳大湾区发展趋势：
2022年成为世界第一湾区
根据《规划纲要》，粤港澳大湾区将发展成为世界级一流的海湾城市群。
和世界上其他大湾区相比，粤港澳大湾区将会处在什么样的地位？粤港澳大湾区中哪座城市最有机会脱颖而出？
桂强芳认为，预计到2022年，粤港澳大湾区将会超越其他三大湾区。
另外，江冰河表示，在《规划纲要》出台，最受益的是珠江西岸地区。
2022年粤港澳大湾区登顶世界第一湾区
按近三年的平均增速推算（纽约、东京湾区为近三年增速）。
他预测，预计到2020年，粤港澳大湾区经济总量会达到纽约湾区水平，预计到2021或2022年，粤港澳大湾区经济总量会超过东京湾区，成为世界第一的湾区。
大湾区未来有望达1.5亿人口
大湾区未来有望达到1.5亿人，成为南中国最大的人口都市群。
有专家预计，到2030年，大湾区有可能达到1.5个亿的人口规模。
未来大湾区将打破行政阻隔，逐步实现公共服务一体化，包括教育、医疗、社保、交通等，驱动更多的消费增长。
大宗交易投资首选广深
从大宗资产来看，优选香港，首选广深。香港在过去2018年大宗交易的市场中国有3千个亿，香港占了2千个亿，香港投资相对稳定，有非常好的收益率，税制简单，资产流动性非常好，国际化非常高，所以香港优选。
但是为什么首选广深呢？广深从2015年开始，2个城市加起来的大宗交易只有68个亿，2018年有520个亿，这几年的增长非常快。广深现在的投资，除了写字楼以外，还有商场、长租公寓和产业，有多项目可选择。
珠江西岸城市群受益最大
大湾区规划纲要出台，最受益的是珠江西岸。
粤港澳大湾区构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，以联通内陆与港澳以及珠江口东西两岸为重点，而珠江西岸将最受益。
大湾区珠江东岸和西岸相比，东岸是先发区域，经济已经非常发达。
未来通过基础设施互联互通，有效引导或推动生产要素便捷流动，带动珠江西岸快速发展，并通过澳门-珠海这一级的发展辐射带动粤西。
产业投资8大潜力区域
产业投资要围绕广深创新科技走廊，即8大潜力区域。
大湾区未来科技研发用房潜力区域主要有深圳的坂雪岗科技城、广州的中新知识城及东莞的滨海新城等片区。
世界级科技成果转化中心：东莞
东莞未来有可能成为世界级的科技成果的转化中心。
东莞这几年在拼命的转型，有一个最好的优点，就是它离广州、深圳、香港都非常的近。
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