对不起，广州！深圳楼市面前你真唔掂！
这是南方楼事的第一篇正式推文。
是的，一开始就“搞事情”！我们准备PK下广深两地楼事。
在开始之前，先复习一下两座城市的基本面。
如果非要以高房价作为城市竞争力的评判标准，那在深圳面前，广州房价真是非常不行。
7月底，“南方楼事”（前“深圳新浪房产”、“买房之前”核心班底）团队一行走访了广州典型区域的数十个新盘项目，希望透过一线市场这一横切面，去接近广州楼市的真相：
广州“亲民”的均价背后，究竟是一个怎样的市场，和深圳又有何区别？
那些能轻易刺激深圳房价的G点，为何在广州统统失效了？
热火朝天建设中的广州广钢新城
叛逆的市场
隐匿的双合同
“限价”和“限网签”重锤之下，国内新房数据充斥着不为大众所知的操作空间。
以深圳21连跌为首的“精准”到6块钱的数据调控背后，隐藏了市场走势的真正变化。
在731深圳新政后，深广两地调控严厉程度几乎持平。
相较于深圳被动公开后的透明，广州民间私底下和政策的博弈从未停止。
走遍广州限购的几大热门板块，黄埔萝岗、天河奥体、海珠广纸、荔湾广钢，便会发现在政府“近乎腰斩”的限价大环境中，双合同成了开发商与购房者心照不宣的“解决对策”。
“广州每个片区都有政府指导价，这个价格就是新盘备案的红线”。
近年热门的刚需板块黄埔萝岗，政府的指导价是1.2万/平，而片区新房均价2.2-3万/平。中间的差价高达1-1.8万/平。
这个差价，就是双合同（购房+装修合同）存在的意义。
购房者需要一次性支出这笔差价成本，即便你是首套三成，在双合同之下首付至少都到了五成以上。
举个栗子
就拿萝岗前段时间刚卖完的某新盘举例，住宅2.2万/平已经算片区很低的价格了。
在限价下差价1万/平，90平的房子90万元总差价。
算上原本的三成首付，购房者一次性支出的费用占了总价近七成。如果你是二套房，那首付就近乎全款了。
疯狂的楼市背后，滋生很多不平等规则，然而，仍有大量购房者愿意为此买单！即便你出得起这新增的两到三成首付，但竞争力还是不明显。
在寸土寸金的天河区，已经没有多少新盘在卖了。
举个栗子
片区内最大的新盘珠江花城，只剩下十来套在售，接下来要推的大户型还要涨价10%。
距离不远的牛奶厂，号称是“天河最后一片住宅用地”，金地、华润、龙湖等大型开发商扎堆，以大户型洋房为主，但也基本是尾盘了。
珠江花城实拍图
僧多粥少怎么办？看谁钱多！
广州媒体同行分享了这样的案例：
举个栗子
朋友A要买天河某盘的洋房，她看中的房源，被付全款的占了先。
朋友B想买牛奶厂板块的别墅，开发商要求三个月内付完七成首付650万，并且说这已经是最最宽松的付款方式了。
在同样限价的深圳，新房豪宅动辄比周边二手房便宜2-3万/平，但所谓的装修协议对比之下就“弱爆”了。
举个栗子
蛇口著名豪宅招商双玺，开盘价最低8万/平，装修费用也不过5000元/平。
安托山豪宅万科瑧山府，号称高品质装修，单价也不超过7000元/平。
万众期待的华润城三期，不仅价格惊喜，关键是包含精装不需另外支付！
如此一对比，深圳的限价力度似乎比广州来得更有诚意。也难怪深圳人调侃，“限价下的新房是有钱人的福利。”
失效的G点
被围剿的投资客
隐匿的双合同显然违背了政策的初心。
7月开始，七部委联合出动，从巡考身份直接杀入考场承担监考角色，为的就是治理这一类乱象。
但应该肯定的是，在堵死炒房客的路上，广州比深圳先行了很长一段时间。
双合同下广州首付比例大幅提高，炒房的成本与收益根本无法匹配。而公寓限购的政策，更是把为数不多的炒房群体摁住了。
据合富研究院统计，政策出台一年广州公寓成交量大跌7成。
政策之外，更重要的还是城市性格。
深圳好比年轻且精力旺盛的狼，大胆激进，炒房风气一度旺盛，杠杆加到政府不得不严格打压。
广州则更像务实保守的老羊，温吞且追求生活安逸，毕竟居住成本在一线城市中最低。炒房加杠杆？太麻烦了。
这种城市性格和政策环境，决定了购房群体比例。在广州，自住客的比例要远高于投资比例。
超高密度的广钢新城内楼盘实拍图
不管是刚需扎堆的黄埔萝岗，还是改善居多的天河、海珠、荔湾。
举个栗子
萝岗号称全市新房库存最低，新房去化率平均八九成。片区内有多家省重点学校，价格2字头居多。然而走访的两大热门楼盘都表示，刚需自住为主，限购太严格，投资客真的很少。
在天河唯一刚需定位新盘，最小面积70平，单价不到5万。这种在投资客眼中是优质标的的楼盘，销售却直言：很少投资客，基本是买来自住的，首付成本比较高。
定位为高端豪宅区的广钢新城，配套以及位置都有优势，价格还有4字头的，是广州热门潜力片区。然而片区内产品基本都在100平以上，直接阻断了炒房客，购房群体以中年改善为主。
在广州，像深圳华润城这样遭到疯狂抢购的网红盘几乎没有。
一是广州人选择太多了，二是投资氛围不浓，投资成本也远比深圳要高。
当然，投资意识的养成不是一朝一夕。
浸淫楼市那么多年，深圳的购房人群普遍会下意识地将“片区旧改”、“地铁上盖”、“名校配套”等认知为刺激房价上涨的楼市G点。
哪怕现实的一切尚未准备就绪，仅凭散播于坊间的“利好传闻”，都足以使敏感的房价快速反应出一波养眼的涨幅行情！
然而，在广州统统失效，有的只是羊城那张清心寡欲的楼市面孔。
一排排新楼前，是拆不动的村屋
房价主力助攻概念旧改，为什么硬是撩不动广州？
❶ 供需关系来看，宅地供应持续创新高，旧改并非供应大头。
2018年仅招拍挂用地供应就达到369万㎡，旧改面积仅是供应量的1/4。
这与人多地少的隔壁深圳形成强烈反差。
2018年，深圳规划建设居住用地已下降至109万㎡，不及广州1/4。
更惨的是，通过招拍挂出让的深圳“可售”的居住用地供应面积，截至目前依然是0㎡！
深圳比香港还缺居住用地，未来只能靠旧改或填海来解决！
因此，对于深圳楼市来说，片区一旦有旧改征兆出现，周边二手房业主率先不问西东，涨了再说！
❷ 时间成本来看，广州人觉得旧改流程多、周期长耗不起，老破旧小区加装电梯比搏拆迁更实在。
旧改的耗时耗力就更不用说。
纵使以办事高效闻名的深圳，多个著名旧改楼盘都要经历动辄数年到十多年的折腾期，老城广州人更是深谙其道，与其投资老破旧博拆迁，不如加个电梯更能刺激到房价！
新黄浦某项目，住宅产品已售罄
再来是地铁！
都说地铁一响，黄金万两，在广州好像也不是那么一回事。按老广的话说，地铁都铺到佛山去了，地铁盘多到数不过来。
实地走访中，那些偏僻到近乎乡下的地方，那些宅基地农民房，都是妥妥的地铁物业。而老广的回应也印证了这一观点。
“政府拿钱修地铁啊，一路修出去，再卖地，再修地铁，不需要花太多钱去修保障房。”
最激发民愤的学位房，在广州也同样带不起节奏。
没办法，广州名校太普遍了。总的来看，广州名校学区房有两大特点。
一是顶级名校学区房，同样昂贵。二是普通名校学区房价格并不夸张。
非要给广州学区房下一个定义，那只能说是北上广深最不疯狂的学区房。（关于深广两地学区房，后期会有单独稿件涉及）
要知道，比基本面变化更具直接影响的，是市场情绪的变化。
楼市本来就是靠情绪驱动，看着这涨不上去的房价，失效的G点，谁又能说不是幸事！
欢脱的刚需
抛开投资意识，连年轻人的买房意识也比深圳弱。
就拿最熟悉的房地产媒体圈来说，在深圳，刚毕业就讨论买房的小年轻一抓一堆。即便只有很少的首付，也寻思着找个小破旧上车。
而与广州同行交流时发现，年轻人买房的现象并不普遍，毕竟在可接受的通勤范围内，一两千就能租到不错的房子。
这未必是件坏事！
从房价上看，深圳龙岗的房价，都快赶上广州市中心了，关内价格更是普遍在10万+。
除去几个中心区，广州其余各区的价差并不大，刚需的选择非常多。
就算买不起番禺萝岗，还有增城从化可以选择，并且部分区域也有地铁通达。
图片数据来源：乐有家、深圳中原研究中心
不算市中心的豪宅，广州新房实际均价基本在2-6万/平。也就是说4-6万/平，能在城区买到很不错的新房。
而这个价位，在深圳你的选择只有龙岗、坪山、龙华观澜等片区。
举两个实地踩盘的对比例子。
举个栗子
·广州黄埔萝岗，最直接的观感是类似深圳坪山。同样距离市中心40-50分钟车程，规划也是高新产业区，配套方面有待完善，刚需扎堆。
目前房价在2.3-3万/平，优于坪山的是已有开通地铁，还有多所省重点学校。坪山的价格则在3-5万/平，刚需购房成本明显更高。
·广州荔湾广纸新城，规划为高端住宅区，观感类似龙华红山。距离市中心近，规划配套完善，楼盘密集度高，近年热门板块。
目前广钢新盘价格基本在4.5-5.5万/平之间，4字头选择楼盘多，最贵的华发中央公园也不过卖到6万/平。
同样有重点学校（广东省实验vs深高），红山新房/次新房价格却高达7-10万/平，直逼广州市中心的价格。
前段时间《女子图鉴》系列大火的时候，曾有个段子：如果拍《广州女子图鉴》，可能会变成《广州愉快生活指南》。
“广漂”这个概念，在广州是不存在的。城市文化底蕴深、美食多、租房便宜、努努力就能买房，不同于深圳的快节奏，广州人似乎更加闲适幸福。
在广州，年轻人努努力就能买房。
在深圳，要看你家里有多少个钱包。
根本上说，一个城市的房价要保持长期坚挺走势，主要由人口和货币两大因素决定。
激进的深圳如此，温吞的广州也不例外。
有时候，我们也会感慨，“潮来潮去一转眼，省城与渔村都变了天”。
眼下，楼市调控似乎已驶入了“追本溯源，全面堵漏”的终极通道。
期待这一轮又一轮的政策落地，两地的楼市都能重新回到最理性的状态。
策划统筹/戎青青
撰文/雅酱 YP
插画/梅涵 排版/雅酱