房屋租赁专题之29：部分共有人擅自出租共有房屋是否有效？

本文是君之道思考的第 405 期文章

在房屋租赁纠纷中，当部分共有人未取得其他共有人同意就出租共有房屋时，租赁合同是否有效呢？

合同效力不能简单地以未经其他共有人同意为由而认定无效。实践中，法院在审理租赁合同纠纷时，通常遵循《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《审理租赁合同纠纷司法解释》）等关于合同无效的法律规定对租赁合同的效力进行审查和判断。本文拟结合相关法律规定及司法裁判案例就该问题进行介绍和分析。

一、租赁合同存在《合同法》《审理租赁合同纠纷司法解释》等法律关于合同无效的情形时，存在被认定无效的风险

（一）部分法院认为擅自出租不影响租赁合同效力，需核查其他无效事由

根据案件的具体情况，一些法院明确指出租赁合同的效力不因房屋部分共有人单方出租的行为而受影响，影响涉案租赁合同效力的是，标的房屋系未取得合法报建手续而建设的房屋，因不符合《审理租赁合同纠纷司法解释》第二条规定，被法院认定为无效合同。

广东省高级人民法院在（2018）粤民申350号案中认为，江健星未经其他共有人同意擅自出租共有房屋的事实清楚，侵害了其他共有人对共有房屋的使用权，江健志、沈秋娥、江健英作为所占份额超过三分之二的共有人。江健星与骆锦棠签订的房屋租赁合同，虽然不因江健星的单方出租行为影响合同效力，但该房屋租赁合同涉及的租赁标的为重建房屋，由于案涉房屋重建未取得合法报建手续，二审法院认定上述房屋租赁合同无效符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定。

（二）恶意串通签订的租赁合同中，涉及其他共有人的部分无效

法院根据租赁合同存在《合同法》第五十二条规定的情形，认定涉及其他共有人权益部分的房屋出租行为部分无效。在（2016）最高法民申1855号案中，最高人民法院经审查认为，出租人与承租人在签署案涉《租赁经营合同》之时，双方均明知该合同涉及其他房屋权益人并且未征得其同意的情况下仍签订了案涉租赁合同。同时，案涉租赁合同约定的租金标准明显过低。因此，二审判决认定出租人和承租人签订租赁合同时存在恶意串通，损害了房屋其他共有人的利益，故对该合同中涉及其他共有人房屋部分确认为无效并无不当。

二、其他共有人明知、或者事后追认的，租赁合同有效

在一些情形中，虽然部分共有人在出租共有房屋时未明确得到其他共有人的同意，但若能够证明其他共有人在出租时对于出租事宜时明确知悉而未提出异议，或者在事后，其他共有人对出租行为明确表示同意的，则应认定租赁合同有效。纠纷产生时，难点在于提供有利的证据。在（2019）琼02民终655号案中，由于共有人何声钦、何声琴、何声蓉对林梅卿的出租行为，在案件审理过程中均表示认可，因此，海南省三亚市中级人民法院认定林梅卿出租涉案房屋的行为有效。

三、租赁合同被认定无效后，无效出租行为获得的收益归房屋共有人共同享有

在租赁合同被法院认定为无效合同后，承租人实际占有使用租赁房屋的，仍需支付占有使用期间的房屋占有使用费。由于该等收益系共有财产产生的孳息，应当由共有人共同享有。在（2018）粤民申350号案中，广东省高级人民法院认为，骆锦棠作为承租人在占有使用期间已依约支付租金，江健星亦自认案涉房屋租金收益长期由其收取，江健志、沈秋娥、江健英要求骆锦棠重复支付占有期间使用费没有法律依据。但因共有房屋产生的租金收益属于共有物孳息，江健志、沈秋娥、江健英作为共有人有权就江耀星实际收取的租金收益主张按份分割。

四、律师小结

租赁合同的效力的审查，与其他合同一样，应遵循法律关于无效合同的情形进行判断。存在违反法律法规强制性规定的将被认定为无效。实践中，法院对租赁合同效力的审查也不例外，通常遵循《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《审理租赁合同纠纷司法解释》）等关于合同无效的法律规定对租赁合同的效力进行审查和判断。如，租赁合同的当事人之间是否存在恶意串通损害其他共有人的权益、出租房屋是否系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋等。若租赁房屋的其他共有人能够证明租赁合同存在法律规定为无效合同的情形，则租赁合同存在被认定无效的风险。无效出租行为因共有房屋所获取的财产收益，应根据共同情况或份额由全部共有人共同享有或按份享有。

因此，我们建议租赁双方当事人在签订租赁合同时，若租赁的标的房屋存在共有权人，则应当征得所有共有人的同意，以此避免就租赁合同的效力问题产生争议。

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