房企玩战投，谈钱既俗也不俗
导语：当下市场环境下，房企争相引入战投，如万科、招商、绿城、泰禾等在行业掀起一波热潮。
通过加杠杆撬动规模与速度的房企正在遭到杠杆的“反噬”，加入战投，试图解决资金链紧张的问题，更加凸显借力超车的意图。
房企由竞争转为“竞合”，各个开发企业、地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力。未来，房企之间通过收购、参股、控股等实现“强强联合”会越来越多。
作者/小博君
出品/ 博志成地产观
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上演“求生大战”
房企今年偏爱战投
今年以来，自恒大公告700亿元战投延期，到万科为广信资产包成功引入7家战投，“战投”一词在房地产行业高频出现。
“战投”是战略投资者的简写，是指具有同行业或相关行业较强的重要战略性资源，与上市公司谋求双方协调互补的长期共同战略利益，愿意长期持有上市公司较大比例股份，愿意并且有能力认真履行相应职责，委派董事实际参与公司治理，提升上市公司治理水平的投资者。
无论是出于偿债、优化资产包或者扩大企业规模的考虑， 战投的引入对企业优化资产、战略布局甚至组织架构都有不同程度的影响。
根据克而瑞数据可知，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%。
为了增强流动性、缓解偿债压力，引入“战投”成为房企的共同选择。登陆资本市场、拓宽融资渠道，是房企在行业中实现突围的重点，为后续业务开展补充净资本的关键“弹药”。
4月15日，协信地产与新加坡城市发展有限公司在上海虹桥协信中心举行合作签约仪式。根据交易方案，新加坡城市发展有限公司以人民币43.9亿元获得协信远创51.01%股权。交易完成后，新加坡城市发展有限公司将成为协信远创的第一大股东，原第一大股东吴旭的持股比例将从60%降低至29%，退居第二大股东。
5月15日晚，新华联发布股价异常波动公告称，公司控股股东新华联控股与中金公司签署了《委托服务协议》。新华联控股拟在新华联控股及/或下属子公司层面引入战略投资者，委托中金公司作为独家财务顾问。中金公司将提供协助新华联控股寻找合适的战略投资者，协助其与战略投资者进行沟通，协助其制定引资方案及其他相关服务。上述引入战略投资者事项尚存在不确定性，不排除公司控制权变更的可能性。
6月7日，招商蛇口披露重组草案公告，公司拟向深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）购买其持有的深圳市南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）24%股权。交易的支付方式共分为三种，包括向深投控发行股份、可转换公司债及支付现金。
现金部分主要来自平安人寿的保险资金。为了募集交易的配套资金，招商蛇口引入平安作为战投，向平安资管、平安人寿非公开发行股份，发行股份数量不超过发行前公司总股本的30%。
7月13日消息招商蛇口引入战略投资者中国平安一事更新进展，平安人寿将认购定增35亿交易完成后其将会持有招商蛇口2.23亿股成为第五大股东。
6月29日，万科发布公告，拟转让下属公司广州市万溪企业管理有限公司50%股权给“中信信托广州万溪股权投资集合资金信托计划”，为广信资产包引入以中国信达资产管理股份有限公司为首的7家战略投资者，共计可收回人民币390.4亿元。
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房企引入战投
背后的“小算盘”
房企引入战投的目的是不同的，有的是为了资金，还有是为拓展业务发展、扩大规模。另外，“戴小红帽”作为未来房企的一种方向，一般民营企业多是希望有国资背景的企业进来，这些企业融资成本低，能够给房企融资带来背书，降低其融资成本。
当然，万事无绝对。战投也不是万灵药。对于一些陷入资金链危机的房企而言，引入战投只能在资金上给予一定支撑，能否重振旗鼓仍需要观察。
如世茂并购福晟集团，由于福晟的旧改项目存在遗留问题和周期较长的现实因素，难以在短期内产生现金流。另外，福晟集团拿地资金多为信托、基金融资模式，融资成本较高。战投对其的长效作用就很难预估。
除此之外，双方在短期回报和长期回报、规模与利润的平衡点上不同诉求，也往往是战投的最大挑战之一。
战投一直都不是一件简单容易的事情，对在经营存在问题的房企，在战投引入中不占优势。规模优势房企将成为更多战投的选择，这也将推动市场资源加速向优势房企靠拢，头部效应也会愈加突出。
战投不要瞎投，要结合企业自己的战略优势和资源选择投资的领域和标的，不要盲目出手，仅仅依赖一些投资部人的分析，就无法充分发挥自己战投优势。只有充分利用好自己企业的资源，才能持续提高胜率，最终实现战略和财务回报的双赢。
做投资和做企业其实有相似地方，比如做企业的人都会很了解自家企业的核心优势是什么。有所为，有所不为，不会盲目进入一个领域。其实投资也是一样，无论财务机构还是战略机构都有自己的能力圈。当然能力圈是一个不断拓展的过程，但只有立足自己的能力圈才能大概率持续不断的赚钱。
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房企引入战投
还看面子与里子
王石自述，20世纪90年代初期，其“金手指”的绰号在深圳不胫而走，只因经他手的投资稳赚不赔。后来，便是万科“战投帮”崛起，再到近期广信资产包引入战投。
在融资经理群里流传着这样一则段子：银行白名单里，房地产公司只分两种，一种是万科，另一种是其他房企。
通过投资并购开疆拓土，依靠合作开发分散风险，对房企来说早已轻车熟路，而凭借股权融资引入战投，则成为了今年房企寻求热钱的新潮流。
引入战投是一种双向选择，两者续上一段美好的“姻缘”。不仅仅是为了资金，更重要的是还有看面子与里子。企业引入战投要看创始人的可妥协程度，企业需要多大资金支持，自身资产是否足以吸引战投兴趣，综合考虑资产结构、区域分布、估值程度、去化难度等因素，这些需要较长周期的博弈。
对于房企而言，要看投资方资源的丰富程度，双方的匹配度、切合度；对于投资方而言，背负小风险获取高投资回报率则是再自然不过的考量。
房企引入战投并非一锤子买卖。既然是战略合作者，不仅要扮演一个重要的财务角色，还要涉及长期的布局与合作。借助战投方资源增强盈利规模，提升运营效率，改善负债现状，也是房企的目的之一。
房企引入战投，不仅在于“引资”以补充资本，还在于“引智”。
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强强联手
房企引入战投欲借道超车
中小企业必须要做大规模，虽然做大规模也不是唯一出路，但是走其他的路，同样需要一定的规模为基础。
参考资料：
《房企引入战投：不止是钱 还有面子与里子》、《房企争相引入战投，都是因为缺钱吗？》、《超2成房企短期偿债承压，扎堆引入战投能否成为“救命稻草”？》