万达、泰禾都在上面栽跟头,这门生意是个坑?

文/宋子豪

北京东三环豪宅山水文园,在只差内部装修时烂尾了。

简单来说就是山水文园不讲武德,先把房子抵押给信托借了38亿,又“卖”给购房者圈了一笔钱。

为了保住房子,30多位富豪们住进了没水没电的毛坯房。

我本以为成功人士能各显神通自救,但现实是老百姓遇到烂尾楼基本都没什么办法。

赵本山说的对,你跺你也麻。

为什么曾经辉煌的北京豪宅标杆,为求资金如此不择手段?

一切可以追溯到山水文园转型文旅。

2014年,山水文园老板李辙引入美国六旗乐园,号称要打造世界级IP,一年光品牌授权费就得4个亿,不少乐园预计耗资超300亿,而李老板要建11个。

选址有了,规划有了,合作方有了,不过李老板没钱。钱都花在另一个项目金海湖小镇上了。

2019年,李老板花了300万给自己过生日,20多位长腿模特穿上水手服跳海军旗语操,助其追忆海军服役的美好年华。

但是,做项目李老板可没钱,这可能就是公私分明吧。

所以山水文园再“卖”了一次九御,坑惨了一批业主 。但相比公司的资金缺口,卖房这点钱杯水车薪,现在的山水文园,还有120亿的欠款和几个烂尾的项目。

消费者又一次为房企的战略失误买了单。

令人担忧的是,现在的百强房企有一半以上都布局了文旅地产,而山水文园也不是第一个栽在文旅版块的。

如果有下一家山水文园暴雷,会是谁倒霉?

同行?信托和银行?还是同样买到烂尾项目的购房者?

一、没有天花板的行业

2016年,鲁豫采访王健林,王健林雄心勃勃:“我们(万达乐园)的目标就是上海迪士尼,要让它20年内不能盈利。”

还好当时鲁豫的访谈风格比较稳健,没有说口头禅:“真的吗?我不信。”

有些目标似乎说出来就不灵了,上海迪士尼开业一年就实现了盈利,负责人罗伯特艾格隔空回应王首富的话颇为得瑟:

'上海迪士尼游园人数超过我们当初最乐观的预测。”

但这件事,并不能简单的理解为王健林输给罗伯特。本质上是迪士尼既有先发优势,又赶上了中国旅游市场的发展红利。

那些年,中国的旅游市场确实火。

2011年起,随着国内中产阶级增加和交通系统的改善,国内对主题公园的需求逐年上涨。

过去十年,除了2019年开始受疫情影响,国内旅游接待规模年均保持10%以上的增长,旅游收入则保持在年均20%左右的增长。

王健林在2010年就开始进军文旅产业,三年内累计投资2300亿。计划建设15-20个万达乐园,试图用群狼,干掉迪士尼这只好虎。

但很无奈,万达没有能赚钱的IP。

迪士尼财报显示,其主营业务由媒体网络(电视)、乐园度假、影视娱乐(电影)及产品销售(周边产品)占营收比分別为42.58%、30.51%、16.97%及9.93%。

门票收入只占3成,仅仅能收回成本,主要还是靠IP赚钱。

这也是行业内的共识:主题公园想挣钱,得讲故事,吃软饭。哪怕你把过山车建的跟敞篷的高铁一样快,游客也不会因此接受门票涨价。人们更愿意为IP花钱。

万达苦于没有能赚钱的IP。

迪士尼有无数的公主和超级英雄,万达唯一有国民度的,是少东家王思聪。

总不能把王思聪吃热狗的公仔当周边卖吧。

国内主题公园都面临这样的难题。

自2012年开始,国内文旅项目开启野蛮生长,高峰期年均新增项目近2200个,平均增速达83%。

头部房企也纷纷入局:

恒大2015年成立恒大旅游,推出恒大童世界,恒大水世界。

碧桂园2018年成立碧桂园文商旅集团,推出恐龙主题公园。

融创2018年成立融创文旅,推出融创文旅城。

市场很大,但大部分人赔本赚吆喝。

前瞻研究院表示,国内有70%的主题公园处于亏损状态,20%持平,只有10%能实现盈利,超过1500亿元资金被套牢在主题公园的投资之中。

后来为了降杠杆,万达也渐渐停止了文旅板块的扩张,更难和迪士尼抗衡。

2017年,万达以438亿的价格,把13 个文旅项目售予融创,2018 年又将其文化管理 100%股权出让给融创。

嘴上说着文旅是看不到天花板的行业,身体还是很诚实的。毕竟商业地产是现金牛,但文旅是吞噬资金的黑洞。

据专业机构估测,这批资产包里有7700亿的货值,亏是肯定亏了。

但相对于其他布局文旅的房企,万达还不是最惨的。

二、强地产思维,弱地产业务

房企布局文旅有两种模式。除了万达这种主打主题乐园的,还有依据当地资源优势建设特色小镇的,也叫做文旅地产。

文旅地产也不好做。

2014年是特色小镇概念最火的时候,根据国家统计局统计,全国文旅地产项目7965个,其中大型在售项目有589个,这些在售项目平均存量达到2043套。

但是平均去化速度仅为12套/月,完成存量去化需要14年。

有多难卖呢?乳山银滩了解一下?海景房单价最低的只要一千块,买不了吃亏买不了上当。

这种情况下,在文旅地产下重注的房企们几乎血本无归。

到了2019年,宝能、世茂、山水文园等房企已开始收缩文旅业务,大规模裁员。

蓝光发展把原来独立的文旅业务整合到商业版块,旗下的第一个项目“都江堰水果侠星球”宣布无限期关停,

泰禾也因为进军文旅产业导致资金压力过大,债台高筑,有息负债最高的时候达到了1350亿。

还有新华联,转型发展文旅后,新华联综合实力一度排进行业前十,但今年资金链断裂已经有十多个债券违约。

这些泥潭深陷的房企,都有一个通病——强地产思维,弱地产业务。

先说地产思维,百强房企都深谙高杠杆+高周转的发展模式:先加杠杆拿地,然后快速回笼资金,同时铺开多个项目。

这是卖猪仔的思维,适合销售型物业。

但是文旅地产不一样,需要经营。因为项目位置多在近郊,或者远距离景区。如果没有成熟的IP背书,销售压力就大。

打造起一个成熟的IP,通常需要5年以上。

这是养孩子的思维,适合持有型物业。

许多房企经营文旅项目时,也盲目加杠杆,铺开多个项目,试图做到高周转。实际上这会造成很大的资金压力,一旦资金链断裂,满盘皆输。

比如泰禾,2018年刚进军文旅。第一个项目青云小镇的整体规划就达到了4500亩。预计总投资几百亿,其后几个月内,泰禾同时开发了占地6400亩的明昇·厦门湾,超千亩的茵梦湖。

2018年8月,泰禾又打算在深汕特别合作区投资建设国际康养特色小镇,总投资180亿。

吨位大的船吃水深。庞大的项目占用了泰禾大量资金,2018年泰禾的现金短债比只有0.2。项目盈利却遥遥无期。

2019年泰禾文旅版块加上医疗,教育,养老等业务收入的占比不足7%,而这7%竟来自向世茂出售茵梦湖项目。

现金无法回笼,给泰禾造成了巨大的资金压力,这种情况下,一旦地产业绩下滑,企业面临的就是资金链断裂,项目烂尾。

泥足深陷文旅的几个公司,比如泰禾、山水文园、新华联等,几乎都是类似的经历。

最后的话

如今,疫情给火热的文旅浇了一盆冷水,融创吃下了万达的资产包,世茂接盘了泰禾的几个项目,恒大还在文旅行业攻城拔寨。

老人黯然离场,新人低价接盘,但接盘侠们能否打造出自己的IP还是一个未知之数。

专家估测,文旅市场有6万亿的体量,我们不知道,后来者能否借着前辈的教训,淌出一条正确的路。

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