万达、泰禾都在上面栽跟头，这门生意是个坑？
文/宋子豪
北京东三环豪宅山水文园，在只差内部装修时烂尾了。
简单来说就是山水文园不讲武德，先把房子抵押给信托借了38亿，又“卖”给购房者圈了一笔钱。
为了保住房子，30多位富豪们住进了没水没电的毛坯房。
我本以为成功人士能各显神通自救，但现实是老百姓遇到烂尾楼基本都没什么办法。
赵本山说的对，你跺你也麻。
为什么曾经辉煌的北京豪宅标杆，为求资金如此不择手段？
一切可以追溯到山水文园转型文旅。
2014年，山水文园老板李辙引入美国六旗乐园，号称要打造世界级IP，一年光品牌授权费就得4个亿，不少乐园预计耗资超300亿，而李老板要建11个。
选址有了，规划有了，合作方有了，不过李老板没钱。钱都花在另一个项目金海湖小镇上了。
2019年，李老板花了300万给自己过生日，20多位长腿模特穿上水手服跳海军旗语操，助其追忆海军服役的美好年华。
但是，做项目李老板可没钱，这可能就是公私分明吧。
所以山水文园再“卖”了一次九御，坑惨了一批业主 。但相比公司的资金缺口，卖房这点钱杯水车薪，现在的山水文园，还有120亿的欠款和几个烂尾的项目。
消费者又一次为房企的战略失误买了单。
令人担忧的是，现在的百强房企有一半以上都布局了文旅地产，而山水文园也不是第一个栽在文旅版块的。
如果有下一家山水文园暴雷，会是谁倒霉？
同行？信托和银行？还是同样买到烂尾项目的购房者？
一、没有天花板的行业
2016年，鲁豫采访王健林，王健林雄心勃勃：“我们（万达乐园）的目标就是上海迪士尼，要让它20年内不能盈利。”
还好当时鲁豫的访谈风格比较稳健，没有说口头禅：“真的吗？我不信。”
有些目标似乎说出来就不灵了，上海迪士尼开业一年就实现了盈利，负责人罗伯特艾格隔空回应王首富的话颇为得瑟：
'上海迪士尼游园人数超过我们当初最乐观的预测。”
但这件事，并不能简单的理解为王健林输给罗伯特。本质上是迪士尼既有先发优势，又赶上了中国旅游市场的发展红利。
那些年，中国的旅游市场确实火。
2011年起，随着国内中产阶级增加和交通系统的改善，国内对主题公园的需求逐年上涨。
过去十年，除了2019年开始受疫情影响，国内旅游接待规模年均保持10％以上的增长，旅游收入则保持在年均20％左右的增长。
王健林在2010年就开始进军文旅产业，三年内累计投资2300亿。计划建设15-20个万达乐园，试图用群狼，干掉迪士尼这只好虎。
但很无奈，万达没有能赚钱的IP。
迪士尼财报显示，其主营业务由媒体网络（电视）、乐园度假、影视娱乐（电影）及产品销售（周边产品）占营收比分別为42.58%、30.51%、16.97%及9.93%。
门票收入只占3成，仅仅能收回成本，主要还是靠IP赚钱。
这也是行业内的共识：主题公园想挣钱，得讲故事，吃软饭。哪怕你把过山车建的跟敞篷的高铁一样快，游客也不会因此接受门票涨价。人们更愿意为IP花钱。
万达苦于没有能赚钱的IP。
迪士尼有无数的公主和超级英雄，万达唯一有国民度的，是少东家王思聪。
总不能把王思聪吃热狗的公仔当周边卖吧。
国内主题公园都面临这样的难题。
自2012年开始，国内文旅项目开启野蛮生长，高峰期年均新增项目近2200个，平均增速达83%。
头部房企也纷纷入局：
恒大2015年成立恒大旅游，推出恒大童世界，恒大水世界。
碧桂园2018年成立碧桂园文商旅集团，推出恐龙主题公园。
融创2018年成立融创文旅，推出融创文旅城。
市场很大，但大部分人赔本赚吆喝。
前瞻研究院表示，国内有70%的主题公园处于亏损状态，20%持平，只有10%能实现盈利，超过1500亿元资金被套牢在主题公园的投资之中。
后来为了降杠杆，万达也渐渐停止了文旅板块的扩张，更难和迪士尼抗衡。
2017年，万达以438亿的价格，把13 个文旅项目售予融创，2018 年又将其文化管理 100%股权出让给融创。
嘴上说着文旅是看不到天花板的行业，身体还是很诚实的。毕竟商业地产是现金牛，但文旅是吞噬资金的黑洞。
据专业机构估测，这批资产包里有7700亿的货值，亏是肯定亏了。
但相对于其他布局文旅的房企，万达还不是最惨的。
二、强地产思维，弱地产业务
房企布局文旅有两种模式。除了万达这种主打主题乐园的，还有依据当地资源优势建设特色小镇的，也叫做文旅地产。
文旅地产也不好做。
2014年是特色小镇概念最火的时候，根据国家统计局统计，全国文旅地产项目7965个，其中大型在售项目有589个，这些在售项目平均存量达到2043套。
但是平均去化速度仅为12套/月，完成存量去化需要14年。
有多难卖呢？乳山银滩了解一下？海景房单价最低的只要一千块，买不了吃亏买不了上当。
这种情况下，在文旅地产下重注的房企们几乎血本无归。
到了2019年，宝能、世茂、山水文园等房企已开始收缩文旅业务，大规模裁员。
蓝光发展把原来独立的文旅业务整合到商业版块，旗下的第一个项目“都江堰水果侠星球”宣布无限期关停，
泰禾也因为进军文旅产业导致资金压力过大，债台高筑，有息负债最高的时候达到了1350亿。
还有新华联，转型发展文旅后，新华联综合实力一度排进行业前十，但今年资金链断裂已经有十多个债券违约。
这些泥潭深陷的房企，都有一个通病——强地产思维，弱地产业务。
先说地产思维，百强房企都深谙高杠杆＋高周转的发展模式：先加杠杆拿地，然后快速回笼资金，同时铺开多个项目。
这是卖猪仔的思维，适合销售型物业。
但是文旅地产不一样，需要经营。因为项目位置多在近郊，或者远距离景区。如果没有成熟的IP背书，销售压力就大。
打造起一个成熟的IP，通常需要5年以上。
这是养孩子的思维，适合持有型物业。
许多房企经营文旅项目时，也盲目加杠杆，铺开多个项目，试图做到高周转。实际上这会造成很大的资金压力，一旦资金链断裂，满盘皆输。
比如泰禾，2018年刚进军文旅。第一个项目青云小镇的整体规划就达到了4500亩。预计总投资几百亿，其后几个月内，泰禾同时开发了占地6400亩的明昇·厦门湾，超千亩的茵梦湖。
2018年8月，泰禾又打算在深汕特别合作区投资建设国际康养特色小镇，总投资180亿。
吨位大的船吃水深。庞大的项目占用了泰禾大量资金，2018年泰禾的现金短债比只有0.2。项目盈利却遥遥无期。
2019年泰禾文旅版块加上医疗，教育，养老等业务收入的占比不足7%，而这7%竟来自向世茂出售茵梦湖项目。
现金无法回笼，给泰禾造成了巨大的资金压力，这种情况下，一旦地产业绩下滑，企业面临的就是资金链断裂，项目烂尾。
泥足深陷文旅的几个公司，比如泰禾、山水文园、新华联等，几乎都是类似的经历。
最后的话
如今，疫情给火热的文旅浇了一盆冷水，融创吃下了万达的资产包，世茂接盘了泰禾的几个项目，恒大还在文旅行业攻城拔寨。
老人黯然离场，新人低价接盘，但接盘侠们能否打造出自己的IP还是一个未知之数。
专家估测，文旅市场有6万亿的体量，我们不知道，后来者能否借着前辈的教训，淌出一条正确的路。