土地出租与出售的增值税处理

问题：小规模纳税人出租土地使用权按照出租不动产适用5%的征收率；转让土地使用权分两种情况：1.转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择按3%的征收率全额计税，也可以选择按财税〔2016〕47号文件规定采用5%的征收率差额计税；2.转让2016年5月1日后取得的土地使用权，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条只能适用3%的征收率全额计税。同样是土地使用权，征收率不一样，怎么理解呢？这个实际工作中总能碰到。

思路：

1.销售土地使用权和出租土地使用权适用税目不同。

2.销售土地使用权按照无形资产——自然资源使用权——土地使用权征收增值税，一般纳税人适用税率为9%，小规模纳税人征收率为3%。

3.土地使用权出租，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，一般纳税人适用税率为9%，小规模纳税人征收率为5%。

4.根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

因此，纳税人（包括一般纳税人和小规模纳税人）转让“营改增”前取得的土地使用权，可以选择差额简易计税，征收率为5%。