用Excell计算地产NPV和IRR
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昨天,有用户后台留言“芽总,看过你写的NPV和IRR的文章,很精彩,能不能讲一下怎么用excel计算”。
冲着这个彩虹屁,必须安排。
投拓人员在进行投资决策时,通常要计算NPV(净现值)和IRR(内部收益率)两个重要的投资指标。这两个投资指标的计算相当麻烦,要求的前提条件比较苛刻,需要记忆的公式比较多;实际上,我们日常工作中,都是直接用Excel 软件,来完成计算。
下文简单用案例讲讲操作。
1、NPV净现值的计算
#案例1:某项目计算期为4年,各年净现金流量分别为,-10000,3000,4200,6800,该项目基准收益率为10%,求NPV,并分析项目是否可行。
第一步:启动Excel电子表格,在菜单栏“插入”里点击启动'fx函数(F)”。
第二步:在粘贴函数对话框里“函数分类”选择“财务”,函数名里选择'NPV'’,按确定。
第三步:输入相关参数,求NPV。
使用Excel操作如下,在Rate栏内输入折现率10%,在valuel栏中输入一组净现金流量,用逗号隔开—10000,3000,4200,6800。也可点击红色箭头处,从Excel工作薄中选取数据。
然后,从图中对话框中直接读取计算结果:NPV=1188.44,或点击确定,可将NPV的计算结果放在Excel工作薄的任一单元格内。
在上例中,将开始投资的10000 作为数值参数中的一个。这是因为假定付款发生在第一个周期的期末。如果初期投资发生在第一个周期的期初举例2如下:
在例2中,一开始投资的40000 并不包含在数值参数中,因为此项付款发生在第一期的期初。
2、IRR内部收益率的计算
利用例1的数据计算,重复本文中的第一步和第二步,在第二步中的“函数名”中选择“IRR”,单击“确定”,弹出对话框遥在Value栏内输入一组净现金流量,两头用“{}”,中间用逗号隔开,即“{-10000, 3000,4200, 6800}”,也可点击对话框中的红色箭头处,从Excel工作簿里直接选取。
然后,即可从该对话框中直接读出计算结果,或者单击“确定”,将IRR的计算结果放到Excel工作簿中的任一单元格内。
根据显示,读出IRR=16%>10%,即该项目的内部收益率大于项目的基准收益率,因此该投资项目可行。