用Excell计算地产NPV和IRR

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昨天，有用户后台留言“芽总，看过你写的NPV和IRR的文章，很精彩，能不能讲一下怎么用excel计算”。

冲着这个彩虹屁，必须安排。

投拓人员在进行投资决策时，通常要计算NPV（净现值）和IRR（内部收益率）两个重要的投资指标。这两个投资指标的计算相当麻烦，要求的前提条件比较苛刻，需要记忆的公式比较多；实际上，我们日常工作中，都是直接用Excel 软件，来完成计算。

下文简单用案例讲讲操作。

1、NPV净现值的计算

#案例1：某项目计算期为4年，各年净现金流量分别为，-10000，3000，4200，6800，该项目基准收益率为10％，求NPV，并分析项目是否可行。

第一步：启动Excel电子表格，在菜单栏“插入”里点击启动'fx函数(F)”。

第二步：在粘贴函数对话框里“函数分类”选择“财务”，函数名里选择'NPV'’，按确定。

第三步：输入相关参数，求NPV。

使用Excel操作如下，在Rate栏内输入折现率10%，在valuel栏中输入一组净现金流量，用逗号隔开—10000，3000，4200，6800。也可点击红色箭头处，从Excel工作薄中选取数据。

然后，从图中对话框中直接读取计算结果：NPV=1188.44，或点击确定，可将NPV的计算结果放在Excel工作薄的任一单元格内。

在上例中，将开始投资的10000 作为数值参数中的一个。这是因为假定付款发生在第一个周期的期末。如果初期投资发生在第一个周期的期初举例2如下：

在例2中，一开始投资的40000 并不包含在数值参数中，因为此项付款发生在第一期的期初。

2、IRR内部收益率的计算

利用例1的数据计算，重复本文中的第一步和第二步，在第二步中的“函数名”中选择“IRR”，单击“确定”，弹出对话框遥在Value栏内输入一组净现金流量，两头用“{}”，中间用逗号隔开，即“{－10000， 3000，4200， 6800}”，也可点击对话框中的红色箭头处，从Excel工作簿里直接选取。

然后，即可从该对话框中直接读出计算结果，或者单击“确定”，将IRR的计算结果放到Excel工作簿中的任一单元格内。

根据显示，读出IRR=16%>10%，即该项目的内部收益率大于项目的基准收益率，因此该投资项目可行。