借名买房有风险!借名人不能对抗法院对出名人的强制执行!
单位：北京市安理律师事务所
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法院强制执行登记在出名人名下房屋的，借名人以其是房屋实际所有人为由要求停止执行的，法院不予支持
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房屋买卖交易中，当事人受限购政策、贷款条件等因素的影响，有时会选择借名买房的方式以促成交易顺利进行。但由于借名买房中房屋登记在出名人名下，因此存在较大风险，风险之一即借名买房关系不能对抗法院的强制执行。本文引用的案例中，当事人借名买房后，因出名人欠债未还，被法院查封了名下的所有房产，其中包括实际归借名人所有的房产。借名人以其是房屋实际所有人为由请求法院停止执行，即便出名人在法庭上认可借名人关于房屋所有权的主张，法院最终也没有支持借名人的诉讼请求。
案情简介
一、陈伯江因政策及军人身份限制无法办理按揭贷款手续，遂与杨帆约定以杨帆的名义办理贷款购买房屋。
二、2001年5月31日，杨帆与北京银信兴业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定由杨帆购买该公司开发建设的108号房屋，房款总1088784元。108号房屋登记在杨帆名下，后陈伯江以本人名义办理入住手续并装修。该房屋一直由陈伯江及家人居住。
三、根据法院生效判决及相关公证文书，杨帆欠梅林债务1545500元，欠贾志宇债务5400000元。2005年7月，因杨帆未按期偿还前述债务，贾志宇、梅林分别向法院申请强制执行。同年9月15日，法院查封了杨帆名下108号房屋，随后发出通知决定依法评估、拍卖。
四、在先后两次在向法院提出执行异议被裁定驳回后，陈伯江于2011年向法院提起执行异议之诉，以自己为108号房屋的所有人为由，要求法院停止对108号房屋的执行。海淀区法院一审判决驳回诉讼请求，陈伯江不服，提出上诉，北京市一中院二审判决发回重审。
五、海淀区法院经重新审理依然判决驳回诉讼请求，陈伯江向北京市一中院提起上诉，北京市一中院最终判决驳回上诉，维持原判。
败诉原因
借名买房关系不能对抗法院的强制执行，即当法院强制执行出名人名下的房产时，借名人以二人之间存在借名买房关系，该房屋实际为借名人所有为由，申请法院停止执行的，法院将不予支持。
本案中，陈伯江以杨帆名义购房，杨帆所欠债款虽与陈伯江无关，但由于房屋登记在杨帆名下，在杨帆未能如约偿还借款、债权人申请强制执行时，法院查封杨帆名下的108号房屋并决定择日拍卖于法有据，陈伯江不能以二人之间的约定对抗法院的强制执行，因此，法院最终判决驳回陈伯江的诉讼请求。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、借名买房需谨慎，尤其是要谨慎选择出名人，不仅考虑是否具有购房资格、是否符合贷款条件等政策因素，还应当对出名人的个人经济状况进行审慎考察。
并且在成功借名购房后，仍应当持续关注出名人的经济状况，发现其有可能存在不能偿还借款的情况时，及时作出应对策略，将房产转移登记到其他人名下。
2、借名买房关系不能对抗法院的强制执行，在房产被法院强制执行时，借名人只能另案起诉出名人，要求其赔偿相应损失。（但也有地方法院认为在确有证据证明被执行人仅是名义产权人、执行异议申请人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的，法院可以裁定停止执行。）
法院判决
本院认为：法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。本案中，人民法院依据公证债权文书依法对诉争房屋进行了查封，属于对生效法律文书中金钱债权的执行，在执行查封过程中，陈伯江以其与被执行人杨帆之间存在借名买房关系为由要求停止对诉争房屋的执行，于法无据，本院不予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。在诉争房屋被查封后，陈伯江与杨帆通过另行诉讼对诉争房屋达成的确权调解书，属于执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书。陈伯江以此为据要求对诉争房屋停止执行，本院不予支持。
案件来源
陈伯江与杨帆等案外人执行异议之诉二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第04224号]。