谬见：在希腊买什么样的房子更保值？
一、希腊人为什么要自愿放弃继承房产？
昨天看到希华时讯发布的一篇文章，谈到2013-2018这五年间，希腊人自愿放弃房产继承的案例激增了413%。
第一眼看到这则消息，我有一些怀疑。于是我自己先访问文章中提到的希腊资产评估协会的官方网站（http://www.elie.gr），很遗憾没有搜索到相关消息；我又找到了这家NGO的Facebook主页，终于在上面找到了一则新闻报道：
过去五年间，希腊人自愿放弃房产继承的情况激增了414%，希腊资产评估协会预计这种趋势在未来还会进一步加剧。至于自愿放弃房产继承的原因，主要是因为继承人财务状况不佳，无力支付继承房产所需要向政府交纳的遗产税，甚至即使将继承的物业出售或者出租都无法抵消成本，因此决定放弃继承房产。延伸一点讲，即便继承人有能力支付继承房产所需要缴纳的房产税，但由于房屋比较破旧，还需要投入资金进行修缮才能用于出租，这既需要投入资金和精力。
二、这则新闻引发的思考
这个新闻，引发了我的思考：
什么样的房子，继承价值（残值）会更高？
在希腊，买什么样的房子更保值？
假设我今天花2万欧元买一辆新的大众POLO，未来5年开了10万公里，如果5年后我出手卖掉的话，可能只能卖1万欧元。那我们可以说，这辆汽车5年后的”残值“是1万欧元。
汽车会折旧，房子也会。作为中国人，我们习惯了房子不断在涨价——房子会涨价（其实也会跌价），也会折旧，只是涨价速度远远高于折旧速度，于是我们忽视了房子的折旧而已。
要搞清楚在希腊买什么样的房子更保值，首先要搞清楚房子的成本结构和房屋价值与时间的关系。
三、希腊房子的成本结构
我们先说说国内房子的成本构成：
有兴趣深入研究这个问题的朋友可以去找万科、碧桂园等上市公司的财报来研究一下，可以看到这几家中国顶尖房地产公司的成本构成和利润率。为了简单起见，我给一个大致的轮廓性说明——具体比例会有一些出入：
看完这张图片你或许会豁然开朗：在国内房地产市场，最赚钱的不是房地产开发商，而是地方政府。
我们再说说希腊房子的成本构成：
我分别请教了几位在希腊从事房产中介、房产开发的朋友，综合他们的看法，希腊房子的成本有六个方面构成：
希腊的土地是永久产权，每一块土地的”成本“都不尽相同，我们只能先从建造成本入手（建造成本可以核算出”市场价“，而且所占比例最大）。以雅典为例，联排别墅每平米的平均建造成本在1200欧元左右，折合人民币9100元，大约是国内的2.5倍左右——我了解了一下，有如下几个原因：
1、希腊的人工成本至少比国内贵30%；
2、希腊的建筑材料至少比国内贵30%；
3、希腊建筑防震等级高，至少增加20%的成本；
4、希腊建筑施工手段比较传统（多依赖人工和人工），导致工期至少比国内长50%；
5、建筑施工企业的税负成本至少比国内高20%。
装修成本如果按照每平米500欧元来计算的话，这就意味着雅典联排别墅每平米的建筑+装修成本就有1700欧元，估算一下，雅典新建联排别墅每平米的总成本不会低于2500欧元。
公寓楼和独栋别墅的总成本，以2500元为基数，分别乘以一个系数——我的版本如下，仅供参考：
公寓楼：2500*0.8=2000
独栋别墅：2500*1.2=3000
需要特别说明是，联排别墅和独栋别墅，你所永久拥有的是不只是房子，还有房子所在的土地——独栋别墅，通过一些行政审批流程，你就可以独自决定将老房子拆除，建造新房子；联排别墅，你需要和2-3位邻居协商一致，才有可能将老房子拆除，建造新房子。而公寓楼，100平米的面积，对应的土地面积只有10-20平米；你想和10-20位邻居协商一致，把老楼拆掉，重新建设新楼，几乎没可能。
四、希腊房屋总价值和时间的关系
按照中国的国家标准，城市住宅的设计使用年限和设计基准期都是50年——50年以后，要根据房屋的具体情况进行处理，包括但不限于拆除、修理、加固。考虑到国内2008年之前相关法律的缺失和执法力度的弹性，建筑质量严重低于设计标准，这些建造于2008年以前的城市住宅，其”安全使用年限“（这是我自己生造的一个概念）不会超过40年。
我没有查到希腊政府颁布的国家标准，估计要比中国的标准高一些。假设希腊住宅设计使用年限是100年的话，1-20年，基本不需要进行修缮；20-40年，10年就需要一次小修缮；40-60年，至少要进行一次大规模的修缮；60年以后，房子本身的”残值“无限接近于0——如果要拆除重新建房的话，房子本身的”残值“很可能还不足以支付拆除成本。
为了便于向你直观展示房屋总价值和房屋年限的关系，我模拟（假设）了一个简化版的变化模型，需要说明是，后面94年的房屋总价值已经按照第一年不变价进行了折算：
从上述模拟的变化模型可以看出：
1、前面30年，由于房屋折旧有限，投入的修缮成本也有限，而且房屋和土地都在升值，所以房屋总价值一直在增长，年化复合增长率大约3.06%。
2、31-61年，房子不断老化，需要额外投入进行修缮以维持房屋的居住功能；虽然土地还在升值，但房屋总价值一直在下降，年化也是3.06%。
3、61-71年，房子更加老化，房子自身的残值慢慢接近于0，只剩下土地的价值。
4、71-96年，土地还在升值，从50升值到100，年化复合增值率是2.78%。
需要特别要说明是：
上述变化模型适用于联排别墅和独栋别墅，不适用于公寓楼，特别是住户超过10户以上、容积率超过10的公寓楼——对于这样的公寓楼，年限超过40年（对应1979年建造）以后，对应土地的价值变成水中花、镜中月，其房子自身的残值很快就会降到0；你还不得不每年为其支付物业税。
五、我的结论
曾经有人问李嘉诚关于买房升值的考量因素，他说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
希腊现有1110万人口（还有120-150万外来移民），以雅典为中心的阿提卡大区常住人口有400万，约占全国总人数（基础为1240万人）的32.26%。可以预见到的未来20-30年，如果希腊不发生特别大的政治和社会动荡，雅典的常住人口还会增加，人口增加将会带来买房和租房的需求——哪个年轻人不喜欢到大城市工作和生活啊。
长远来看，雅典的房子还会继续温和地升值——短期来看，这里面既有房子本身的增值，也有房子所在土地（所在位置）的增值；长期来看，主要是房子所在土地的增值。
读到这里，你已经可以推导出我的结论：
1、不是所有的房子都能保值；
2、更不是所有的房子都会升值:
3、房龄超过30年的房子（建于1989年之前），特别是容积率超过10的公寓楼，很快就要进入（甚至已经进入）总体贬值区；
4、相对而言，优质地段的房子，特别是联排别墅和独栋别墅，由于土地的持续增值，房屋总价值保值能力更好、增值空间更大；
5、购买市中心区域老公寓楼并用于出租，不要只计算租金回报率，还要加上房屋本身总价值的变动情况，整体算下来，你很可能在亏本。
六、我的建议
写到这里，我的建议就很明确了：
1、不要买房龄超过30年的老房子，特别是容积率超过10的公寓楼，无论是自住还是投资；
2、地段好、年限短的房子，特别是联排别墅和独栋别墅，赶紧买，现在的市场价甚至低于其成本价。
以上只是我个人的推断和谬见，敬请鉴别。
霍庆川
2019年4月10日于希腊雅典
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