成都买房如何控制风险，要买房的拿本子做笔记，好好看文章，对你有用

这几年，大家都在说成都房价上涨，好像都遗忘了，5.15限购，高位接盘的那一拨人，亏的有多惨。

今天给读者们讲，成都房价的风险逻辑，怎么样在成都买房不会出错。

（这篇文章，购房朋友一定好好看，我已经尽可能写的浅显易懂了，最好把文章里面的道理了解清楚，这些知识你搞懂了，基本上以后买房的风险就可控了。）

在之前，我先给大家看几张链家成交图。

（这个是我随便点了一个楼盘，没有故意的成分，成交截图不代表全部，却能代表部分。）

2018年5.15限购出来前：

（当时市场火热，大家购买积极性非常强，基本上都抱着买到就是赚到的想法，新房抢，二手房节节高升）

这是限购出来之后：

（大量购房者资格被限制，加之新房限价，新房和二手房存在剪刀差，二手房一下子被打入冷宫）

虽然户型不同，装修不同，但大家简单对比一下还是完全没有问题的。

限购前后对比价格差距有多大，一眼便能看出。

这个盘，还是位于这些年大涨的天府新区。

限购那段时间，整个成都的二手房都不景气，但天府新区绝对是最严重的。

可能很多人要说，是因为限购之后，天府新区购买的人数变少，所以才导致大幅下跌。

那现在天府新区和主城区资格互通，我们再来看看它的价格。

截图不是单独说这个盘，而是说整体现象，不夸张的说，在限购之前，很多人都高位接盘，到现在还没有解套。

但很多楼盘，经历5.15价格下降之后，现在价格又都上涨回来，甚至高出以前不少。

这到底是为什么，其中的原因，很少有购房者分析。

普通购房者讨论房子，往往喜欢讨论房价。

所谓的买房，只不过就是追涨，单纯看到有些地方涨的快，就跟着买，想赚点钱。

只看涨跌，而不去深究房价背后是什么在支持房价，那你买房就是盲目的赌时运。

时运好，你可以赚钱，时运不好，你就是最倒霉的仔。

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就我而言，对房价的看法。

房价=地段+品质+预期

地段决定下限，品质决定上限，预期决定风险和涨幅。

（看到我写这个，估计又有不少偷看我文章的假专家要转发去骗人，我说实话现在原创作者真的太难了，要偷文章可以，记得署名，别拿我文章标榜自己原创，到处招摇撞骗，最头痛的是，我看见好几个抄袭的，浏览量比我还高……你们这些假粉丝，天天说爱我，能不能稍微给点力，该转发转发，该点赞点赞，原创不如盗版，太没牌面了吧！

）

地段：

包含教育、交通、医疗、产业等优质资源越集中的区域。离优质资源越近，地段越好。

（还有一个基础属性就是城市，城市的发展决定了地段的起点，你们成都和四川其他市，地段起点就是不一样，城市的发展地段起点也就越来越高。）

品质：

优质的质量，这个大家肉眼可见，不用多说，就是颜值和舒适度等等。

预期：

所谓的规划，未来的有可能。

涨幅衡量的标准是，购房者对区域发展潜力看好程度。

当大家越看好一个有预期规划区域的时候，发展潜力看好程度就越大，购房者为预期付出的代价和风险就越大，相反收益就越小。

拿天府新区的新房举例：

天府新区在规划初期，预期有，但大家都不看好，潜力看好程度就不大，你当时买天府新区，付出的预期购买代价就很小。

后面天府新区慢慢发展，一直涨价，大家都去买，都认为未来还会大涨，购房者看好程度就越来越大，你购买预期付出的代价，也就越来越大。

五年前，天府新区新房5000元。

五年后，天府新区新房20000元。

5000元的单价，推算其组成，大致是：单价5000=地段2000+品质2000+预期1000

五年后，新房价翻四倍，地段翻三倍（实际上落实的配套，加上成都整体地位提升，可能还没有三倍），品质翻两倍（单价两万的房子品质肯定比以前五千好的多），但即使这样，推算下来预期也已经翻了十倍。

单价20000=地段6000+品质4000+预期10000

五年前1000预期的时候，你未来只要地段价值增加超过1000，就算你付出的预期价格没亏损。

但现在你地段价值，想要增加10000，相当于在现有的基础上配套翻两倍多，才能抵消你的预期。

风险大，收益少。

你这个时候难道不应该考虑，这个区域是否还值得购买了吗？

以上言论不止是指天府新区，其他区域也同样。

你们无论买什么地方，对标主城区最成熟的区域就行了。

我以前的文章也说了，现在的主城区无论教育交通还是产业，也就是工作机会，等等起码在现在，都是其他地方不能比的。

也就是说买主城区所付出的地段费用是最多的，你如果买其他地方单价比主城区高，你买的要么是品质，要么就是预期。

天府新区现在和主城区配套和主城区没办法比，除开品质你买的就是预期。

然而这个预期值太大，难以实现。

我们买房，要拎得清，不要一味被利益支配。

我认为，买房记住上面这条公式，基本上很难买错。

你买房是为了自住。那你要买房子的房价，侧重点是地段和品质。

你要投资，自然要选择有预期的房子。

很多知道我的朋友都清楚，我前几年是也给不少人推荐过天府新区的，原因很简单，当时预期有，老百姓但发展潜力看好程度不高，购买预期的钱不多，风险小，未来回报可能大。

现在的天府新区明显投资明显已经不划算了。

下限是由地段决定的，你没有教育、交通、医疗、产业等等做支撑，支付的预期价格又那么高，那如果预期出现偏差，下限就会很低。

这种劣质属性的投资，无异于在悬崖边跳舞。

投资找新区这句话没错。

但成都不光是只有天府新区，主城区武侯新城，龙潭新城，三圣乡，北部新城，青羊新城，等等，你们按照这个公式套，投资总能找一个合适的地方。

（后面有时间我在具体给大家分析一下，买那些地方风险可控，今天先顺便写点）

嗜欲深者，天机浅。

一个人的欲望过多，就会相应地缺少智慧与灵性。

如果只看表面房价的涨跌，而不去追寻最本质的房价支点，往往难以善终。

如果可以，我希望的读者，在买房的时候，能把握住一些，除开运气以外，该把握的东西。

我一直都说过，我不喜欢给读者推荐具体盘。

买房就是自己的事情，我能做的就是尽可能把我的想法提供给大家，懂了道理，不管是你们自己买房，还是以后亲戚朋友买房，都能有最起码的判断能力。

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