房企负债率节节攀升， 地产业整合大潮会否到来

房企负债率节节攀升，

地产业整合大潮会否到来

谭浩俊 中国不良资产行业联盟研究员 

《证券日报》报道，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元，同比增长幅度达34%。根据63农户房企的资产状况，2017年，63家上市房企的平均负债率为78.6%，去年则为76.7%，上升了1.9个百分点。其中，有18家资产负债率超过80%红线，占比超过29%。

这可不是一份能够让人看到亮点的成绩单，更不是一份能够让人放心和高兴的成绩单。房企负债率的不断攀升，意味着风险的不断加大。要知道，近两年来，房企都在想方设法地通过各种渠道筹集资金，以缓解资金紧张的矛盾。因为，过去方便得如从口袋挣钱一样的银行贷款，已经明显收紧。别说增量资金，能够保持存量不变就已经相当不易。而信托等融资手段，也明显地受到了监管的约束，无法再象过去那样大规模融资。因此，相当一部分房企把融资的目标转向了国外。可对于一些规模不大、市场影响力和信誉都不是太好的房企，到国外融资的路也不是畅通的。所以，无奈之下，少数房企只能求助于地下金融组织，继而让风险进一步扩大。

房企出现负债率攀升，当然与市场的低迷有关。而市场低迷的主要原因，除了调控之外，与房企前些年过度高价拿地，土地成本过高，导致商品房的建设成本居高不下。因此，面对调控持续收紧，很多房企想通过降价来回笼资金，也没有办法。否则，就会出现亏损。问题是，为了保证不亏损，结果却是捂盘时间越长，亏的也越多。房价在调控下上涨基本停止，财务成本不断增加，管理成本也在不断提升。在这样的情况下，怎么能够维持资金的正常运行，怎么能不出现资金链越来越紧的问题。

在房地产行业，有一条不成文的规律，那就是资金实力决定土地谈判能力，融资能力决定市场竞争能力。这也意味着，谁能在市场融到资，谁具有强大的资金实力，谁就能在拿地、经营、价格等方面拥有更大的话语权、决定权、影响力。很显然，那些规模较小、实力不强，尤其是资金实力和融资能力不足的企业，显然是很难有话语权的。更重要的，这些企业已经在高负债下，越来越难以维持，有的甚至已经出现了资金链断裂的风险。

在这样的情况下，房地产领域会不会迎来一场整合之风，就值得关注了。要知道，此前也曾出现过类似情况，也认为房地产可能会掀起一场整合之风，甚至最终出现几家超大型房地产开发企业垄断市场的格局。但是，实际并没有发生，除了极少数小企业关门之外，其他房企基本没有变化。原因就在于，市场的波动、特别是房价的持续上涨，让房企有了生存的空间和条件。具体地，就是眼看着企业不行了，房价就上涨了，需求就增多了，企业又缓过气来了。而此轮调控，显然没有再发生这样的现象。也就是说，要想活下去，就必须有足够的资本做支撑、资金做保障，有舍得赔钱的心理和条件。

毫无疑问，相当一部分房企已经受不了了，也无力支撑了。而且，调控不可能轻易退出。在这样的情况下，房企的整合也就有了条件。毕竟，从企业的角度来讲，不希望因为资金链断裂、企业运转不了，而让企业最终破产。破产的结果，当然是让投资人也是血本无归。从银行的角度来讲，所有的开发企业，大多是用银行的钱维持着的，他们破产了，银行也就跟着风险增加了。所以，银行也不希望房企破产，也希望能够在行业内整合。从政府的角度来讲，同样不希望出现房企破产的问题。因为，没有一家房企不是绑架着一批企业，互保、联保、共保等，都使得他们要活一起活，要死一起死。死掉一家，影响一批。自然，也就“死不起”了。

所以，面对房企资产负债率的进一步攀升，笔者认为，整合的风口可能真正到来了，那些实力不够雄厚，资金实力不够强的房企，可能会面临被整合的内在需要和外在压力。要知道，按照“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，中央不可能再象过去那样放松对房地产的调控，而是将调控的权力和责任都交给了地方政府。那么，地方也就不会轻易做出放松调控的决定。如此一来，对房企来说，日子只会过得越来越紧，只能学会精打细算。如果想通过继续扩大债务的方式与调控死杠，指望调控放松来缓解自己的压力，不可能再出现。那么，不妨走整合之路，让有实力、有能力、有市场的房企整合其他房企，避免出现资金链断裂的风险。

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