签租房合同时，应当如何约定公共事业费用账单的送达？|租赁合同专题④

大家好，这是我们“房屋租赁合同专题”的第4篇文章！

前面的文章中，我们介绍了如何在房屋租赁合同中有效地约定“租金损失”问题。

我们发现，实践中很多纠纷是由于《房屋租赁合同》对公共事业费（如公摊水电费、垃圾费）如何接收送达约定不明而产生的。

今天我们就来探讨一下这个问题。

根据我们的观察，市面上大部分《房屋租赁合同》中涉及到“公共事业费”的约定是下面这样的：

上述合同条款存在以下问题：出租方指定的第三方物业公司如何向承租方提供的公用事业单位账单没有约定明确。

且实务中，由于约定不明，致使出租方指定的第三方物业公司向承租方提供公用事业单位账单的方式五花八门，并且无法有效提供已向承租方提供公用事业单位账单的证明，致使无法计算逾期支付公共事业费用的违约金的起始日期，从而给出租方造成损害。

针对这类问题，我们认为可以像下面那样拟定合同条款：

【合同条款示范】：

——承租方（含其员工）或其指定联系人到出租方指定的第三方物业公司领取当月或其他月度公用事业单位账单（记录表或账单）或在出租方指定的第三方物业公司现场送达当月或其他月度公用事业单位账单（记录表或账单）时，且同时在签收表上签字之日视为承租方已收到当月或其他月度公用事业单位账单（记录表或账单）；若承租方（含其员工）或其指定联系人无法签收的，则出租方指定的第三方物业公司可在承租方所承租的物业门口的显著位置进行粘贴，粘贴之日即视为送达之日；在签收或送达之日起   日内逾期不交纳的，出租方有权按照逾期支付金额的万分之    按日主张逾期支付的违约金；

【分析说明】：

关于签收表，为提高签收效率，可事先在电子签收表上提前打好各承租方有关当月或其他月度公用事业单位账单名称，然后安排工作人员在向承租方进行现场送达时要求其工作人员签收并填写联系电话。

当然，从便利于承租方交纳有关公用事业费用的角度出发，如自身开发有关于公用事业费用缴纳的APP的，可建议承租方下载，通过此APP进行线上交纳，若逾期不交纳的，需安排人将其当月需要交纳的公用事业费用账单现场进行送达，无法现场进行送达的，需将其粘贴在门口显著位置，并拍照留底。

存在的问题就是，对于承租方所承租的物业有具体楼栋单元的，在对粘贴在其门口的当月或其他月度公用事业单位账单进行拍照留底时只能证明粘贴的房号，但照片中并不能证明具体房号所在的楼栋单元，故对于承租方承租的物业有具体楼栋单元的，建议用拍摄视频的方式予以替代

即在进入承租方承租物业所在楼栋单元前就用视频拍摄的方式拍摄所进入的就是承租方承租物业所在的具体楼栋单元，然后一路拍摄到其具体承租的房号。这需要确保视频录制的完整性，排除被编辑或剪切的合理怀疑。

【合同条款示范】：

——出租方指定的第三方物业公司通过发送手机短信（QQ、微信信息）方式向承租方（公司为其法定代表人）或其指定联系人发送当月或其他月度公用事业单位账单短信明细的，发送当天视为承租方已收到有关承租物业的公用事业单位账单（记录表或账单）。承租方或其指定联系人在收到手机短信后   日内不交纳的，出租方有权按照逾期支付金额之万分之    按日主张逾期支付的违约金；

【分析说明】：

基于高效送达原则，建议出租方指定的第三方物业公司提前在word文档中做好手机短信发送样本，之后通过邮件合并功能实现批量处理后再通过手机短信进行发送。

但通过手机短信发送的，弊端就是成本高昂、被限制发送数量及不易于做证据存证工作，建议用QQ（无成本但有发送数量限制及不易于做证据存证）、微信（无成本、无发送数量限制，但不易于做证据存证）或发送邮件（无成本、无限制发送数量、易于做证据存证）方式予以替代。

【合同条款示范】：

——出租方需在每月的    号至    号期间，前往出租方指定的第三方物业公司咨询并交纳当月或其他月度的公用事业费用，逾期不交纳的，出租方有权按逾期支付金额之万分之    按日主张逾期支付的违约金；

【分析说明】：

虽限定承租方交纳公用事业费用的时间，逾期交纳的出租方有权主张逾期支付违约金，但对于承租方在约定的期间内到出租方指定的第三方物业公司咨询并要求交纳当月或其他月度的公用事业费用的，若此时出租方指定的第三方物业公司并未制作了承租方当月或其他月度的公用事业单位账单的如何进行处理并未约定清楚。

从便利于承租人及送达及时性进行考量，可参考补充约定为：“若承租人在指定期间内前往出租方指定的第三方物业公司咨询并要求交纳当月或其他月度的公用事业费用而出租方指定的第三方物业公司仍未制作出当月或其他月度的公用事业单位账单的，则出租方指定的第三方物业公司需及时做好登记工作，并在制作好后及时通过电话及发送手机短信（QQ或微信信息）方式将出租方当月或其他月度的公用事业单位账单信息告知和发送至承租方或其指定联系人的手机号码（QQ号或微信号），承租方或其指定联系人需在收到手机短信（或微信信息）后   日内进行交纳，逾期交纳的，每逾期一日需按逾期支付金额的   %承担逾期支付的违约责任”。

【合同条款示范】：

——出租方指定的第三方物业公司可按照本合同中出租方留的送达地址通过邮寄方式向其送达当月或其他月度公用事业单位账单，寄出后的第   日视为已送达；若承租方或其指定联系人在收到之日起   日内未进行交纳的，每逾期一日需按逾期支付金额的   %承担逾期支付的违约责任；

【分析说明】：

采用邮寄送达方式向承租方寄出当月或其他月度公用事业单位账单，邮寄成本高昂，不建议采用。且还需经过等待期后才能视为已送达，从送达效率而言亦偏低。

【合同条款示范】：

——出租方指定的第三方物业公司通过电话方式告知出租人（公司的为其法定代表人）或其指定联系人当月或其他月度公用事业单位账单，督促其在指定的时间节点前进行交纳；若承租方或其指定联系人在收到之日起   日内未进行交纳的，每逾期一日需按逾期支付金额的   %承担逾期支付的违约责任;

【分析说明】：

采用此种送达方式的，需做好录音留存工作，并且在进行录音时需要做好以下几块工作：

①电话核实其承租人身份和所承租物业信息；

②核实完毕后向其告知当月或其他月度具体的公用事业单位账单对应的费用数额；

③电话告知其需在    日内前往出租方指定的第三方物业公司进行现场缴纳或线上缴纳（需告知其可在指定的APP上进行线上缴纳，但不得通过添加出租方指定的第三方物业公司工作人员微信进行缴费，否则产生损失的由其自行负责）；

④书面告知其逾期支付所要承担的违约责任。

此种送达方式也有其弊端，就是并不能够通过电话一次性拨通所有承租方的电话，有些还需要反复多次才能拨通其电话，还有的就是存在空号、不是本人等情况（可在租赁合同中约定若联系方式发生变更未通知的视为不发生变更的法律效果），建议可同时采用其他送达方式（如发送电子邮件、微信或QQ信息等）确保能够送达。

（未完待续）

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