闲置物业改造成养老院，这事儿真的能干么？

一方面是民营养老机构缺场地，不得不偏居郊区；另一方面是分布在城市中的旧厂房、旧学校、旧宾馆、烂尾楼等物业没有得到充分利用，甚至出现闲置。政府和市场都看到了其中的暗藏的机会，于是，将闲置物业改造养老院就成了一个好点子。

各级各地政府先后出台政策，鼓励民营企业将闲置物业升级改造成养老机构，用于缓解日益增长的养老需求；而企业也看到其中的机会，通过租赁闲置物业并加以改造，一方面可以快速进入养老，一方面想着节省投资成本和精力。这样做既解了政府的忧又省了企业的事，看上去一举两得啊！

但是，闲置物业改造成养老院，这事儿真的能干么？

如果仔细推敲，我的答案是

为什么这么说？

要知道，闲置物业既然闲置了，肯定是有原因的！把一栋老旧的建筑物重新改造翻新可不像女人们出门化妆打扮那么简单。这还涉及到闲置物业自身建筑状况、物业所处区位、现有使用情况以及未来规划等诸多方面。具体能不能改造，要从以下几个方面分析：

1.建筑状况

建筑物设计使用年限是多少，目前已经用了多少年？建筑物是框架结构还是砖混结构，部分关键位置的墙体能不能打通？有没有电梯井，能不能安装医用电梯或外挂电梯？过道、房门宽度够不够，如果不够用，能不能拓宽？消防、上下水是否符合要求，能不能改？楼内各功能用房如卧室与卫生间高差大不大？相邻楼宇之间通道有没有高差，如果有的话能不能改？相邻建筑物之间有没有高差，如果有怎么解决无障碍交通？如果能够改动，结构布局，改造装修成本高不高？如果不能改动，住建局或规划局是否同意推倒重建？……这些问题一定要搞清楚，因为开弓没有回头箭，一旦动工就要往里面砸银子了。

2.所处区位

如果拟改造物业位于市区或者紧邻市区，那么区位倒不是大问题，一般这种位置交通便利、生活配套充足，子女探望方便；但要考虑有没有充足的场地充当停车位和老人室外活动场地。

如果拟改造物业师位于风景区的度假村、农家乐、疗养院等，那就要三思了，毕竟离主城区太远，交通不便，配套不足，会不会有人来、来了之后会不会长期入住之类的问题一定要思量清楚。

3.周边环境

物业旁边是不是有噪音污染？有没有化工厂热电厂之类的空气污染源？旁边有没有大型主干道或者铁路轨道交通之类的基础设施？旁边如果有水系，水体有没有污染？有没有生活污水排放口？如果拟改造物业是旧厂房要尤其注意，这个工厂以前是生产什么的？有没有土壤污染？……

一些企业厂房的不再使用，留下了各种化学危害，有的土壤已经被污染，有的还存在一些辐射问题，改造成养老院，无疑是将老人送人到了危险的地方。而且，很多工厂都建设在了偏远的地方，多属于城市的郊区，在这样的地方建设养老院，儿女需要看望的时候，也不方便。这些地方远离城区，就会在各种公共设施上缺失，没有好的绿地，没有好的医院，假如老人旧病复发需要急救，岂不拉长了生命通道？

4、所处地段未来规划

所处地段未来规划是什么？是产业园区还是商业区还是别的？最近几年有没有拆迁的可能？如果这个地段未来规划的是居住区或者休闲商务区，那么这样的规划还能给这个项目增加吸引力，是个加分项；最悲催莫过于投巨资改造的很漂亮，投入运营一两年还没收回成本，政府改了规划必须拆迁，投资损失且不说，还要在最短时间内找到合适物业安顿老人，想想这事儿就肉疼。

5、物业产权归属

有些闲置物业尤其是烂尾楼，中间可能存在极为复杂的所有权关系，也可能存在各类纠纷，遇到居心不良的高手把你套进去了，就等着哭吧。

6．土地性质与可使用年限

拟改造物业土地是什么性质？能不能改造成养老服务设施？土地是哪一年获取到的？还有多少使用年限？这些必须搞清楚。假如土地还剩下不到10年的使用年限，如果改造投资成本太大，就要慎重考虑了，十年的时间能不能收回投资，能不能盈利，得测算好，实在不行就不要强求。

7.周边居民态度

如果闲置物业旁边就是居住小区，还要考虑居民们是不是反对？会不会拉条幅抗议？因为他们担心影响居住品质，同时改造装修会有噪音污染，影响生活；未来车辆进进出出不安全等等。这个因素也要考虑到位，切记一厢情愿地认为大家都同意，现实都是残酷的。

政府提倡闲置物业改造成养老院，出发点是好的。但是企业在投资过程中要预见风险并规避风险，这样既是对自己负责任，也是对社会负责任的体现。

中国养老周刊

独立 客观 共享

传递产业能量  助力企业成功

项目论证 / 整体策划

行业报告 / 数据分析