内部揭秘：泰康之家•燕园是怎么做规划设计的？

文：张广群 石华

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复合型养老社区是一种符合我国国情的养老建设模式。所谓“复合型养老社区”是指在社区中专业机构养老与居家养老结合设置，它既能为老年人提供“一站式”的养老服务，也能为其他年龄层的居住者提供完善的生活服务。老年人可以生活在熟悉的环境里，既不脱离家庭和儿女，又能享受家庭养老力所不能及的专业化的养老服务，是一种可持续发展的养老社区的理想模式。

泰康之家·燕园(以后简称康泰燕园)是较典型的复合型养老社区(图1~3)。泰康燕园养老社区总建筑面积约40万㎡，是目前国内规模较大的养老社区。该项目一期工程已投入使用，二期工程也已进入现场施工阶段。

1.项目概况与背景

泰康燕园由泰康人寿保险有限公司投资开发。泰康燕园是泰康养老社区蓝图中第一个落地实施的项目，由10万㎡的CCRC(Continuing Care Retirement Community)持续照护退休社区与20万㎡的AAC(Active Adult Retirement Communities)活力老人退休社区组成。

CCRC持续照护社区是起源于美国的机构养老模式，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续享受专业机构的持续照料及医护服务。AAC活跃老人社区则主要面向70岁以下的健康老人，他们在社区中通过居家方式自主养老。

2.规划策略

项目用地位于北京昌平区昌怀路与南丰路交界处，地处昌平新城的中心区域。用地距离北四环半小时车程，距离地铁昌平线南邵站约500m，用地四周均与城市道路相邻，交通条件便利。用地西侧一路之隔是白浮泉湿地公园，自然环境优良。

项目周边30分钟车程内有6家医院，可满足急救时间的要求，其中北大医院是一家与国际接轨的三甲级综合医院。用地东侧将建设昌平新城大型的商业中心，紧邻用地的青秀尚城项目中规划有上万㎡的商业设施，项目周边的商业配套资源较为丰富。

2.1 根据不同养老模式的不同需求和特点分区布局，有机融合

复合型养老社区中的养老模式由专业机构养老与居家养老组成，两者在服务人群、经营模式、后期运营等方面都有一些差异。

机构养老的服务对象一般为70岁以上的老年人，由开发者自持运营，规划设计既要充分满足老年人需求，为老年人提供舒适和谐的居住环境，又要有利于物业管理，降低运营成本。

居家养老的服务对象主要为70岁以下的健康老人，他们通过居家方式自主养老。此外，居家养老社区还包括一部分其他年龄层的居住者，经营模式可销售也可租赁，规划设计既要考虑适老化又要考虑满足普通年龄段客户的需求，同时，还应具备一定的灵活性，以满足市场需求的变化。

根据昌平新城的城市设计导则，项目用地中需设置一条贯通东西的商业步行街。以此步行街为界，将用地分为南北两区(图4)。

北区是CCRC区，服务对象是70岁以上的老人，配备了独立生活、协助生活、专业护理、记忆障碍4种基本养老业态。北区由3栋建筑组成，3栋建筑由西向东沿街排列，建筑间通过风雨廊相连，使各部分养老业态既可独立运营，又可共享资源，节省运营成本。

南区是AAC区，目标客户是年纪较轻的健康老人和其他年龄层的居住者，由14栋住宅建筑组成。南区采用以十字中央景观区为轴的对称式规划布局形式，自然形成围合与半围合的居住组团。形态不同且相对独立的居住组团布局，为满足不同年龄段客户的居住需求提供了多种可能性，且有利于分期开发建设，以适应市场和经营模式的变化。

CCRC区与AAC区既可独立运营管理，又能有机地将不同年龄段人群融合在一起，从而形成充满丰富互动的活力养老社区。

2.2 根据项目的服务体系定位进行服务配套布局规划

在普通的地产开发项目中，价值链条的核心是销售，而养老社区的核心竞争力是其所提供的养老配套服务。因此，复合型养老社区进行总体规划设计时应首先对项目的服务配套体系进行明确定位，并以此为标准进行服务配套布局规划。

泰康燕园项目在启动之初，就计划在社区内投资建设一座二级康复医院，提供专业康复、急诊救护、综合诊疗、慢病管理和私人保健医疗服务，使居民在社区内就可享受日常所需的医疗护理服务，同时社区内还将提供商业、餐饮、健身运动、文化娱乐等多种配套服务，形成“二级医院+专业养老照护+活力生活服务”的服务配套体系，既能为老年人提供专业的养老服务，也能为其他年龄层的居住者提供完善的生活服务，从而形成可持续发展的活力养老社区。

用地北侧的CCRC区是实现“医养结合”的核心功能区，康复医院设在西端的1号楼中，地处城市道路交叉口，交通便利，不仅方便本社区的居民，而且可以辐射周边更大范围区域，为医院开业后良性运营创造条件。

CCRC区域建筑的裙房中还设有餐饮、娱乐、健身、游泳等多种配套设施，使居住在这里的老年人足不出户就可以享受丰富多彩的健康生活。

南区是AAC区，这个区域中的服务设施以满足日常生活需要为主，沿商业步行街南侧布置社区卫生服务站、文体中心、快餐店、花店、洗衣店等可对外经营的生活配套设施。

住宅底层分散设有无障碍卫生间和公共服务用房，无障碍卫生间可为老年人户外活动时提供便利，公共服务用房今后可根据需要作为咖啡、茶室、社区活动用房使用，并且通过环绕社区的步道相连(上图5)。

南北两个区域服务配套设施通过步行街相连，形成了贯穿整个社区的综合服务体系，从而打造出一个集多方位功能于一体的复合型养老社区。

2.3 规划布局增强归属感和邻里感，同时平衡市场风险

随着年龄的增长，老年人在生理、心理和行为等方面的特征会发生一定的变化，这些变化会使老年人对居住环境需求与其他年龄层的人有所不同。步入老龄阶段，人体的各部分机能开始出现不同程度的退化，对外部环境的适应能力也随之减弱。

身体机能的衰退和退休后社会角色的变化，让老年人的心理安全感下降，并且容易产生失落、孤独和空虚等负面心理变化。因此，养老社区规划应做到提高安全感、增强归属感、创造邻里感，以符合老年人对居住环境的需求。

泰康燕园AAC活跃老人社区采用了对称式院落空间。与常规的南北向行列式布局相比，院落式空间具有较强的安全感与归属感，更有利于营造老人日常交流的邻里空间场所，但同时，也会形成了一定数量的东西向住宅，有较大的市场风险。

针对此问题，我们适当放大组团尺度，采用围合与半围合方式，形成不同尺度的围合空间，不仅较大幅度减少了东西向住宅数量，增加了南北向住宅面积，并且丰富了空间形态，提升了社区的景观品质，既充分考虑老年人对居住环境的需求，又平衡了市场需求。

2.4 打造适合环绕社区的健康漫步系统

对于老年人，漫步是最适合的健身康复运动方式，养老社区的道路规划中应考虑合理组织适合老年人的步行系统(图6)。

泰康燕园交通组织采用人车分流的方式，小区的东西南北均设有机动车出入口，机动车以地下停车为主，地面设少量的访客车位。

社区内部规划了三级健康漫步道路系统。第一级道路系统由设在建筑周围的环路系统组成，可直接到达建筑入口；环绕中央绿地区域，设置第二级环形健康步道体系，路径通过建筑底层的架空空间相连；环形步道之间由第三级支路相连，使老年人在社区的任何地方都可以便捷地回家。

健康漫步道穿行于绿地与楼宇间，毗邻楼宇的路径周边，设立了供社区居民活动的场所空间，为居民丰富的社区生活提供了空间背景。

3.居住单元设计

复合型养老社区中的养老配套服务体系，为老年人的居家生活提供更多的便利，也会给他们的生活方式带来新的变化。住宅设计应兼顾不同年龄的居住者的需求。由于目前我国的养老产业尚属起步阶段，市场需求具有很大的不确定性。

与普通居住社区相比，影响复合型养老社区设计的因素更为复杂多变，因此，提高平面设计的适应性是居住单元设计中的有效策略。泰康燕园养老社区从以下方面提出了设计策略：

1)采用大面宽、小进深、一梯两户的单元形式

泰康燕园的住宅全部采用一梯两户的单元形式，保证了每户都可以南北通透；南向大面宽、小进深(小于11m)的设计，为老年人提供采光充足、通风良好的户内环境(图6)。

2)提高电梯厅等公共空间的舒适度

在普通商品住宅设计中，为提高使用率，增加居室的采光面积，电梯厅一般采用暗厅的布置方式。在适老化建筑中，公共空间的品质是影响建筑的整体舒适度的重要因素。

燕园项目的住宅和CCRC的候梯厅都采用了明厅的设计方式，自然通风采光，空间明亮舒适，给老年人带来愉悦的心理感受。住宅电梯选用深轿厢电梯，可满足担架平放的要求，满足急救的医疗要求(图7)。

3)平面布局考虑适用多种生活形态

通过研究服务配套体系给燕园社区居民居家生活带来的改变，针对以下多种生活需求进行住宅室内空间设计：厨房不仅要满足做饭的功能，还需提供更多交流的空间；为高知老年人提供独立的书房；有独立的衣帽间可供老年人参加社区活动室时更衣梳妆；客厅为邻里间聚会交往提供场所等。

4)设置弹性空间，可作正常卧室、书房、保姆间以及儿童房等多样空间使用

5)采用便于空间灵活改造的结构形式

由于目前养老市场、运营方式等方面并未成熟，导致在养老项目中甲方的功能需求经常发生变化，这就要求我们在设计中应尽量提高空间结构的灵活性(图8)。

燕园住宅设计采用了大跨度剪力墙结构形式，并且在适当位置预留了洞口，以便于日后根据客户的不同需求进行改造。位于CCRC中的独立老人生活单元，虽然使用性质较确定，但随着市场和甲方运营策略的变化，对居住单元的户型种类要求也会不断变化。针对这种情况，我们在标准层平面中采用了框架结构形式，并且采取了多种柱跨尺寸，以适应甲方对户型种类的调整要求。

6)注重适老化细节设计

单元入口内凹，利用此空间设置物台，方便老年人在开门时放置手提物品。卫生间满足轮椅回转要求，并设残障人把杆等无障碍设施，适应老年人的使用要求。户内适当的位置设紧急呼叫系统(图9~11)。

4.公共交往空间设计

老年人在离开工作岗位后，社会角色发生了转变，社会交往机会减少，使老年人容易出现失落和自卑。因此为老年人提供环境适宜的公共空间，增进人际交往，对老年人生理和心理健康都极为重要。

1)室外空间——中央景观区与院落空间

根据燕园的规划布局，自然形成了中央景观区和院落生活空间两个层级的室外公共空间。中央景观区空间呈十字形，纵向景观带贯穿南北，定位为社区的礼仪空间；东西向的景观带空间开阔，位于社区中心地带，在其中设置休闲娱乐、体育健身等社区公共活动场地，是社区的公共生活空间。

礼仪轴与生活轴互相融合，丰富中央景观区域。在院落空间内，则主要考虑老年人日常室外活动的各类需求,在组团绿地中设置棋艺花园、健身乐园、儿童乐园、宠物花园等空间，营造可供老年人交流的邻里场所。

2)过渡空间——单元入口空间

住宅单元入口是居民回家的必经之路，也是老年人喜欢聚集逗留的地方。我们在首层电梯厅与室外之间设置了门头作为过渡空间，其中可放座椅，为老年人提供了自然的交往场所。

3)室内空间——四季花厅

利用共享中庭营造公共交往空间已经逐渐成为老年建筑设计中的亮点。位于CCRC区东侧的3号楼，是独立生活老人区域。建筑的首层和二层的功能定位是CCRC区域的文体会所，我们通过围绕一个充满阳光和绿色的四季花厅创造了生动的、具有活力的老人活动场所(图12、13)。

5.结语

在泰康燕园养老社区项目近两年的设计过程中，我们深刻感受到，建筑师不仅需要结合老年人的行为特点进行空间功能规划设计，更需要综合考虑开发模式、运营管理等多方面因素的需求，总结出可以较好平衡各方面需求的设计策略，才能有效地保证项目13四季花厅空间分析的可落实性与今后的良性运营。

作者：张广群、石华（北京市建筑设计研究院有限公司）；原文《复合型养老社区规划设计研究——以泰康之家·燕园养老社区为例》载于建筑学报 2015∕06。本文略有删节，版权归原作者所有，如有侵权请及时告知以便我们及时妥善处理。