切记，投资这类房产要慎重！十买九亏

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提问：您好房姐，最近有投资商铺欲望，又怕风险太大，因为第一次接触商铺，希望房姐分析一下，现在可以投资商铺吗。谢谢！

回答：你好，感谢付费！

关于投资商铺：

一、市场上商铺的几种典型:

1、临街商铺。就是主干道上、商圈外延周边分布的一些临着主街的商铺,主要靠来来往往的路人消费,需要固定的人流量支撑

2、社区底铺。就是分布在小区外围,一般1-2层,主要靠社区住户日常消费来支撑

3、综合体商铺。就是单独的、大型综合商业体内的商铺,一般有统一管理运营,比如万达广场、360广场、丹尼斯等等

4、远郊外迁市场，功能明确、集中分区。

二、投资商铺如何赚钱？

1、 靠升值来赚差价；

2、租出去收租金；

3、自己开店做生意用

三、为什么投资商铺赚不到钱

1、 市场上的商铺货量太大，库存太多，10年都卖不完

2、 价格上涨难，5年不涨反跌

3、 二次交易税费太高，即便价格上涨了，差价也被税费吃掉了：增值税及其附加税、印花税、土地增值税、个人所得说等，基本高达总房价的20%

4、 外迁市场难，分割式概念商铺、包租商铺不靠谱 商铺如何买？

1.看自己资金体量，如果此商铺总价占自己资金总量的20%以内是可以的。

2.要考察商业街的租金和有效人流

3.买入的商铺税高，单价一定要足够低才行

4.租金年化收益如果达不到6%就不建议投，因为流通行太差

总结: 商铺位置好，带租约，租金也可以，只是单纯的因为业主缺钱才卖商铺，那就大刀去砍，价格合适就买，不合适就不买。商铺是极难变现的，融资属性也差，他缺钱时没有太多的谈判筹码。以上数据都考察清楚了，租售比能达到要求，可以入手。否则建议继续买住宅。

提问：房姐，我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素，那么如果从投资角度考虑，以下这些因素将怎样影响房价呢？假如其他条件不变：1.朝北但是景观好（大面积的绿地、公园）和朝南朝小区内部（楼栋、小区小花园）哪个更好一些？2.200平的复式较160平的平层？复式一般折价多少？3.同一小区，150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比，单价应折价多少？4.塔楼比板楼应该折价多少？5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居，单价应该差多少？6.一般次新是指哪年到哪年的房子？应该比新房折价多少？7.99年物业好保养好和09年物业一般选哪个？

回答：你这样理出来较乱，很多不能单独比较，其实你看到的价格已经体现了差异 常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 投资怎样考虑一个二手房的购买价值?

1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。

2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于40%。

3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。

4. 租金回报率。一般在2%上下，好的在3%以上

5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。另外整个板块的环境是经常被忽略的，周边都是回迁房，就唯独你一家品质盘？人口层次的差异和周边环境的落差 对以后发展都是负面的

提问：房姐好，需要给房主先解抵押再过户，约好先办网签，然后中介担保再给首付帮解抵押，解了抵押再办过户，这样有风险吗？如果有风险请问都有什么风险？

回答：我详细说下如何做解抵押

1. 房产有抵押，谁来解押？正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。

2. 房产有抵押，需要确认什么风险？房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。

3. 如果买家出资，如何解压？网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

后台每天会收到很多提问，但是房姐精力有限，无法一一回复。