一二手倒挂出现“四小龙”，这些城市却进入了楼市低谷

地产八卦女说

原先在行情火爆的时候，因为政府限价、开发商误判行情等原因，部分城市出现了一二手倒挂。然而，在限购限贷等其他政策的配合下，另外一些城市却进入了楼市低谷。

文 | 地产八卦女

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前几天，被南京楼市一则《劲爆！南京No.1天价别墅降价抛售！2亿降到1.28亿，猛降7200万》刺激了一下，让我重新开始关注楼市走势。

据我所知，目前仍旧拥有一二手倒挂现象的城市主要有四个，我称之为“四小龙”：

杭州。

杭州的楼市不用说了，一手房三万多，二手房一般四万多，全款支付不算，想要买到房还得拼关系。就连毫不起眼的停车位，都卖到了几十万，有1600多杭州人连夜排队抢购，甚至有100多人是已经连续排队三天三夜了！

成都。

成都目前也需要全款+关系。令人震惊的是成都一二手价格区间差距巨大，最近冒出一个极端案例，说一手房1万，周边二手房2万起，挂牌价最高的甚至到了3万！

武汉。

武汉楼市一直在涨，势头一直没停过。截至昨天，武汉2017年第185个日光盘诞生。由于政府对于大学生的特别照顾，特别是针对大学生放宽落户的政策，武汉楼市大概率还会保持继续上涨的势头。至于一二手倒挂，则是稀松平常、见怪不怪的事情了。

长沙。

长沙楼市在人才新政后达到高潮，一二手倒挂现象主要出现在滨江新城、北辰三角洲（湘江世纪城）、省府片区和市府片区。虽然随后的923限售政策挡住了一部分购房者，但长沙降温趋势仍不明显。

从上述看，这四个城市出现一二手倒挂，主要原因都是政府限价。但是从另一方面来说，别的城市也有限价，为什么就这四个城市最典型？

个人觉得，这主要是因为在2015年由深圳启动的上涨潮中，这四个城市均属“最后的暴涨”，补涨得还不够充分，就遇到了2016年“房住不炒”的调控。

例如武汉，在2013年以前被冠名为满城挖；杭州在2010年率先降价5年没复原，大家因此都没有意识到这两个城市的内在价值。而成都和长沙，原先房价低迷，大家也有意无意间略过，直到涨价潮、调控潮来袭，才开始觉悟到“此地无银三百两”，进而引发全城热买。

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刚才我们提到一二手倒挂的城市，那么，又有哪些城市房价停涨甚至下跌了呢？

对于这个问题，星子从房谱网上得到一组数据如下：

△房谱网利用“新峰地产大数据信息系统”（CRIDAS），从全国297个地级以上市中，按“2016年GDP”排名选取了具有代表性的40个典型城市(一线城市3个、二线城市17个、3线城市20个)：截至2017年8月，40城商品住宅总库存为4亿平，再除以40城最近12个月的商品住宅销量3.2亿平，得出40城商品住宅库存去化周期约15个月。

在上述城市中，因为统计原因，北京、武汉、成都、郑州均没有数据。但是据我所知，郑州楼市上涨过快的势头得到有效遏制，商品房供应紧张局面得到初步改善（你可以理解为停涨）。

单纯从去化周期来看，北京、上海、深圳的去化周期均超过一年，但是这是因为严厉的限购政策导致的，有很多人是想买这四个城市的房子却买不到（包括我在内），其供应实质是不充分的。

至于广州，中心区房价虽然仍然坚挺，但周边如增城区的房价，则是处于微跌的状态。但是从整个区域来看，广州周边的城市如珠海、东莞、惠州、佛山、中山的房价都开始有所下跌。特别是珠海，萎缩了80%的成交量，房地产交易中心和地税大厅基本上不用排队叫号了，随时欢迎，因为二手房即使降价20%以上也无法找到买家，一手房降价幅度在15%左右，精装不卖了，先卖毛坯......

至于重庆房价，因为水库论坛欧神力推的缘故，大批炒房客看好重庆，也因此保证了重庆楼市的缓涨。但就其涨幅而言，炒房客买重庆真的不如买杭州，虽然重庆是至今唯一一个不限购、也仍在去库存的大城市。对此我只能说，重庆楼市，欧神可能真的走神了......

至于长沙房价，虽然出现过一二手倒挂现象，但是就去化周期而言，长沙的去化周期是杭州的三倍，其城市能级也略低于成都和武汉，所以长沙很有可能是现有四个一二手倒挂最先消失的城市。

至于唐山房价，去化周期2年半，买了唐山房子的，大概率不要想着卖了，沈阳也是。

最后说说廊坊保定，这两个城市在去年的环京购房潮中涨势很猛，由于今年雄安新区的出台，楼市被冰冻，下跌的事实人尽皆知，属于政策打压的典型。

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原先率先上涨的城市，如深圳、北京、上海、南京、郑州、苏州，现在均已偃旗息鼓。

那么一二手倒挂“四小龙”呢？

从楼市规律看，“四小龙”最终回归上涨-停涨（滞涨）-微跌的路线，是必然的事情，只是这个时间点，不好预测。

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