加税加息，多伦多房市还顶不顶得住？年底会不会崩盘？
7月下旬，市场凄风楚雨，愈演愈烈的降价风潮似乎弥漫了整个市场。
卖家绝望达到了顶点，买家杀价得胃口也越来越大。除了降价，送屋内庭院家私装饰各种私人物件之外，Bonus, high commission大张旗鼓加上，为了吸引买家来买走房屋，卖家吊起一只比一只更大的火腿，使尽浑身解数。
空气中都漂浮着一种绝望的气氛。
市场的数据也适时推出雪上加霜的负面支持：6月整个月份的交易量，从2016年的12000个下降到7900个，降幅达到快要40%，市场价格虽然比去年略微上涨6%，但是比起巅峰的三四月，已经下降了15%；受到外国买家政策打击最大的华人聚居区，例如列治文山和万锦，独立屋平均价格6月比4月下降了12%和20%！有些特定区域，出现了甚至30%的价格差别。似乎多伦多房地产市场的滑铁卢已经是板上钉钉的事情，看空派开始欢呼庆祝，提着板扎圆凳准备看戏；更有投资客摩拳擦掌，拎着大刀脸盆准备接血。
行业中人夕子在华人聚居区的第一线切切实实经历了比较痛苦的两三个月；代表的买家卖家都焦头烂额，卖得一降再降也卖不掉；买的想开低价捡漏，但是价格都开的离谱，卖家也不同意，每天都在纠缠于巨大的差距中间。迈入七月，更多的超低价挂牌出现，卖家绝望地希望用超低价吸引买家出手，而买家毫不为之所动，大家一起耗着，看谁先妥协。
但是情绪归情绪，回到市场中的冷酷无情的数字上，我们还是捕捉到一些令人心灵安慰的重要讯号！
不信？跟我一起看看最实打实的公开的最新市场报告吧。
1. 6月底的待售总数是19000多个，和历史上过去高峰数据相差无几。2016年六月是12000，2015年是17000，2014年是20000，2013年是22000。
2. 市场在6月的成交数量是7900个，大概是待售数量的40%，这个比例在过去的十年里，依然属于市场交投活络的状态。根据历史数据，只有数字低于30%，才能算是市场真正进入冷淡期。
3. 华人聚居区独立屋，例如列治文山和万锦的6月售出待售比落差巨大：列治文山售出90个，挂牌518，万锦售出112，挂牌576，比例分别为17.3%和19.4%，而这个数字在3月份是108%和120%；不过，值得关注的是，在2015年3月，这个数字是76%和97%，在2009年3月，这个数字大概在23%（统计方法不同，在2009年报告只能选取N1,N2,N3,N4,N9,N10区域独立屋，新经纪请自行查找这些区域的地图）；所以目前萎靡的状态在历史大背景中，并不算什么。
4. 2017年三月到六月的售出记录是12000,11000,10000,7900，相比2016年三月到六月的售出记录10000,12000,12700,12700相比，明显出现了五六月份的冷淡。但是对比2015和2014呢？2015年数据是8800,11200,11600,11900；2014年数据是8000,9600,11000,10000。相比起来，六月份的收缩比较明显，而五月份事实上依然保持在高位。
在看到了一些更详细的数据以后，其实我们可以大概想一想，在整个GTA整体数据并不那么差的大背景里面，华人聚居区打击比较大，确实收到外国买家的政策影响，这个不可否认，不过回过头来好好想想市场的整体环境，并没有我们所担心的崩盘的基础。
为何这样判断呢？就让我们从决定市场起落的四个关键面来入手进行详细的分析，相信之后你也会对最开始我的问题---下半年会不会崩盘？做出一个正确的判断！
这四个关键面就是——
就业情况、移民政策、利率调整和贷款环境。
健康而乐观的就业环境。这不用多说，看看每天早上RushHour的拥堵状态，我们就知道，大多伦多地区的就业依然是稳健的。不敢说每个行业都欣欣向荣，比如Sears就关门了，比如银行很多地方都在裁员降薪，比如零售店都叫苦连天，不过整体来看，身边朋友遇到被裁员的情况依然是寥寥无几，大家还是该干嘛干嘛，旅游的，给孩子安排课业的，运动健身的，并没有出现身边很多朋友唉声叹气说自己怎么那么倒霉又开始领EI的case。
移民政策也依然明朗，昂扬前进。每年移民人数依然在不停创新高，现在年移民总人数开始往30万发展，留学生的水池里分数也越来越合理；很多小朋友能工作一年的，都纷纷被选上快速通道拿到身份，政府依然倾向于接受年轻的有加拿大生活经历的新移民。这一批新移民普遍家庭情况比较好，能够支持学业事业和生活的不断扩展，包括支付学费生活费，买房首付和未来的一部分家庭起步的财务支持。这一大块生力军是多伦多经济的重要支柱。
利率调整的影响是暂时行为。银行在美国加息周期开始以后，迫于债券利率的大幅上涨，不得不迅速提高零售贷款利率，尤其是最近一个月的几天一上调，新闻都来不及播报，买家需要为每天准备新的利率政策到来而做准备，颇费周折。最近的利率变化在未来的几个月或者一年里面会怎么发展，很难判断。现在的金融市场貌似稳定，其实背后暗流涌动。股市不断创出新高，大公司业绩也普遍向好，股价纷纷上涨，经济环境也越来越改善，失业率不断创出新低，给美国和加拿大中央银行开始退出疯狂印钞的畸形模式一个机会。
自然，慢慢的调整会到来，不过最近一个多月的利率上调，应该只是暂时行为，市场不至于对于这么一个非常谨慎的调整做出如此疯狂的反应；而且这个反应还可以继续下去，那么不只房地产市场有问题，一切的实业都会因为贷款利率疯狂上升影响利润；一些公司贷款额度较高可能会因为这个原因出现经营困难，消费者也会因为开支变大而收缩买买买模式，政府又会重新衡量货币政策、利率政策的效果。总之政府不可能接受市场利率短期内大幅上升，这个伤害对于全世界都是承受不了的重量。
贷款环境的收紧利大于弊。从HomeTrust危机开始，银监会各种压力测试为主要打击对象，银行贷款政策过去的半年纷纷有了很多调整，过去的许多允许的条款都被取消，贷款的难度越来越大，银行收的越来越紧。这个收缩在目前看来，没有短期放松的可能，打击一批买房客是立竿见影的效果，而且大几率未来的一段时间里，会持续下去。所以银行贷款环境的收紧对于房价的回调其实是居功至伟的。
不过抛去好好坏坏的各个点，整体看，大多地区的房地产市场依然受到就业和移民的支持，维持着巨大的需求缺口。
整体供给在过去那么多年，都处于刚刚够用的状态，未来的新开发和绿色保护带的限制，依然不会让供给猛虎出笼。
供求的缺口并没有因为外国人买家政策打击而变化，贷款和银行利率的调整也不能停止年轻买家入市的脚步，市场依然能够在基本面向好的情况下，慢慢寻找自己的平衡点，重新恢复市场的理性。
利率上升，贷款政策收紧，无非就是过去买80万的，现在开始盘算60万的，刚需们、投资客们；总之还是要买，还是要住。现在彷徨等待的一大批买家，在某个时间点以后，自然会回流市场。我们只要关注第一手的销售待售比例，就能很明确地知道买家何时回归，市场何时回暖了。
现在你是否可以回答我的那个年底崩不崩盘的问题了？