无产权地下车位收入清算税收实践应用（一）
1、相关法律规定
1．《中华人民共和国人民防空法》的相关规定
第五条 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
第十八条 民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
第二十条 建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。
第二十二条 城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
2．国人防委、国家计委、城乡建设部《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字〔1984〕9号）的规定
第三条 结合民用建筑修建防空地下室一律由建设单位负责修建。所需的资金，列入建设项目的设计任务书和概（预）算之内，纳入基本建设投资计划。
3．建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定
其中第九条规定：作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
在各省级人民政府出台的人防法实施办法中都明确规定，城市新建民用建筑，违反国家和省有关规定不修建防空地下室的，由县以上人民政府人民防空主管部门责令限期易地补建或缴纳易地建设费，并处以一定幅度的罚款。
因此，对于房地产开发企业而言，人防工程的支出是一种义务性支出，带有强制性的特点，人防工程房地产开发企业不具有所有权，但是可有收益权。该收益权应遵照当地政府的规定执行，譬如《江苏省人民政府办公厅关于加强人防工程维护管工作的意见》（苏政办发〔2016〕111号）明确：按照有关规定，一律不得将依法配建结建工程的停车位出售、附赠或长期出租期超过3年）。
2、地下车位收入税务处理要考虑的问题
（1）有产权的可售车位与利用人防设施建造的车位对外销售，收入税务处理情况是否不同?
（2）人防设施建造的车位对外销售，收入应视为销售房屋计算缴纳土地增值税还是同长期租赁不计入清算收入？
（3）人防设施建造的车位对外销售视同长期租赁不计入清算收入?是否征收房产税?
（4）人防设施建造的车位对外销售计征增值税属于“销售不动产”还是“不动产经营租赁”税目?
（5）人防设施建造的车位对外销售企业所得税如何处理？
（6）有产权的可售车位与利用人防设施建造的车位对外销售，成本税务处理情况是否不同?
（7）有产权的可售车位与利用人防设施建造的车位对外销售算可售建筑面积还是不可售建筑面积?
（8）车位是否应承担分摊土地成本?
（9）如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品?
（10）车位的建筑成本，是否只需核算建筑安装成本，不用分摊前期工程费、基础设施费、公共配套设施、开发接费？
3、车位收入营改增后如何计征增值税
车位收入营改增后如何计征增值税?要按有无产权以及出售期限加以区别，见表3。
表3 车位收入增值税处理情况表
|
项目 |
销售产权 |
销售有限产权 |
销售永久使用权 |
销售明确期限 |
租赁服务 |
附赠 |
|
有产权 |
销售不动产 |
销售不动产 |
销售不动产 |
不动产经营租赁 |
不动产经营租赁 |
不视同销售 |
|
无产权 |
--------- |
销售不动产 |
销售不动产 |
不动产经营租赁 |
不动产经营租赁 |
不视同销售 |
《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳的增值税。
增值税法规并未特别强调购买方一定要取得全部产权方可按照 “销售不动产”计征增值税，也未强调一定要遵照合同法签订不超过20年的合同，只要是销售产权、有限产权、永久使用权都应按照出售不动产处理。国家税务总局以及各省市税务机关政策问答均说明了这一点。
1．国家税务总局口径
问：出售车位或储藏间，没有独立产权，是否按不动产出售处置?
答：按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。
2．原山东国税
关于人防车位计税问题：对于出售没有独立产权的车位或储藏间，虽然购买方并未取得完全的占有权、使用权、收益权、处置权，但本着实质重于形式的原则，并从尊重交易双方习惯出发，可暂按照出售不动产进行处理。
3．原青岛国税
问：房地产开发企业转让车位如何缴纳增值税?
答：据我们了解，目前青岛市房地产开发企业转让车位使用权一般存在两种形式。一是捆绑住宅转让车位使用权，二是单独转让车位使用权。
（一）对于捆绑住宅转让车位使用权，在《购房合同》或《车位使用权转让协议》中约定车位价款包含在其购房款中，其转让车位使用权的行为不属于无偿转让不动产，不视同销售行为。
（二）对于单独转让车位使用权，属于销售不动产行为，按照销售不动产相关规定缴纳税款。转让车位使用权，不涉及销售房地产建筑面积，不得扣除支付的土地价款。
（三）销售具有产权的车库、车位，按照销售自行开发房地产项目规定执行。
4．原海南国税
关于地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用问题：合同法去规定，租赁合同超过20年无效。对永久租赁，按财税〔2016〕36号文件规定，应按销售不动产处理，适用9%的值税率。
5．原四川国税
问：有的开发商将地下车库免费给物业公司用于出租，收入给物业公司，应当怎么纳税?
答：增值税与营业税有一个很大的不同，有大量的视同销售行为。如开发商免费将停车场给物业公司用于出租，属于视同销售中的无偿赠送行为，开发商需要纳一次税，物业公司还需要再交一次税。但开发商只是计算纳税，并不增加其账面收入。
问：物业公司帮开发商出租车位，然后按照一定比例互相分成，如何纳税?
答：物业公司收到的款项全部做销售额计算纳税，将分成款项拨付给开发商，开发商需要按照所收金额向物业公司开具发票。
6．原湖北国税
问：纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税?
答：纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年（含）以上，并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依据销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。
7．原安徽国税
问：出租地下车位签订的是以租代售的租赁合同，租期20年，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，出售几十年使用权。该行为在土地增值税上一般被视同转让不动产，在增税法规下是按照销售还是租赁缴纳增值税呢?
答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
上述出租车位行为，不涉及转让不动产所有权或永久使用权，因此不属于销售不动产，应按照不动产租赁服务缴纳增值税。
8．原浙江国税
关于免费赠送纳税问题：《增值税暂行条例》和财税〔2016〕36号文件都规定费赠送要作视同销售处理。对于免费赠送的这个规定，全国各省理解有所不同，浙江省以前对免费和有偿赠送都要按视同销售处理，鉴于营改增后免费和有偿赠送内容多样化和复杂化，税务机关难以区别对待的现实，目前建议对销售货物、服务等行为无任何关系的赠送认定为免费送要视同销售处理，如房地产企业、银行宣传资料的发放等；对销售货物、服务等行为有关的赠送认定为有偿赠送，无须视同销售处理，如宾馆(酒店)提供住宿服务的同时向客户免费提供餐饮服务，房地产企业对客户买房送车位活动等。其他情况各地可比照处理。
9．原内蒙古国税
关于地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用问题。合同法规定，租赁合同超过20年无效。对永久租赁，按财税〔2016〕36号文件规定，应按销售不动产处理，适用9%增值税率。
纳税人将人防工程建成商铺、车库，对外一次性出租若干年经营权的，属于提供不动产租赁服务。纳税人将开工日期在2016年4月30日前的人防工程对外出售或者出租的，可选择简易计税方法计税。
10．原海南国税
车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。车辆停放服务老项目，是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目。
11．原大连国税
问：买房赠车位的情况，车位和房写在一张发票上，是否按照买一赠一分配金额，还是视同销售对车位部分另行缴税？
答：既不分摊，也不视同销售。
问：出售地下车库，没有产权，并且面积不准确的情况下，发票上如何写面积?
答：按实际收取金额开具发票。
问题8 单独作价的地下车位是否作可售面积扣除土地价款?
答：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积 ÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
问题9 地下车位无偿移交业主使用增值税要视同销售吗?
答：如果人防地下车位无偿移交给业主使用，作为公共配套处理，不需要视同销售，增值税进项税额允许抵扣。
问题10 车辆停放服务如何计征增值税？
答：车辆停放服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
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