武汉楼市：乐观者大赚，悲观者错失良机！
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐您好：本人座标武汉江夏，夫妻双方武汉户口，国企职工，家庭年收入约20W，小孩未成年，老人高龄。本人目前在纸坊已有两套商品房，一套全款自住（属于老旧小区顶层“买一送一”，老人住一层、我们住一层，楼下即为地铁站，将来准备出租或变现）。一套混合贷小顶复毛坯闲置（新华联青年城二期，拟于明、后年装修自住）。本人现有A6.5，已限购无房票，不考虑JLH，开发老人房票有难度，但可通过朋友代持做SFSD。计划入手后持有5年左右变现。问题如下：1、近期关注了武汉新城的“天纵时代天樾”（非限购，9月开盘，约1.2W/平，近地铁12号线高车站）、江夏五里界的“融创锦上公馆”（非限购，9月开盘，约1.1W/平，规划地铁9号线终点站周边）和文化路沿线的“鹏湖湾”四期（9月开盘，约1.3W/平，近地铁7号线大花岭站）、白沙洲白沙四路“世贸云锦玉海园”（未满二、次新顶层毛坯小三房，约1.4W/平，规划近地铁12号线凌吴村站，2022年开通）。请问，从纯投资角度，目前情况以上楼盘哪个更值得入手？2、当前个人更倾向于GPGD购置“世贸云锦玉海园”次新，简装后出租，3年后再根据市场情况考虑出手。您认为这个想法是否妥当？3、之前也关注过惠州市惠城区和荆门市漳河新区（高铁站选址）的房子，请问以上区域值得考虑投资房产吗？跟武汉比较哪里投资更好？以上问题恳请房姐耐心作答，谢谢！回答：你好，思路正确，这几个楼盘优先世贸云锦玉海园，三环内陆铁沿线，区位更好。惠城只适合本地人自住购买，惠州环深板块是入坑标配，天量供应，二手房找不到接盘侠。荆门用1.2年的时间房价翻了一倍，最大的利好因素是棚改，现在棚改已经接近尾声，对房价的拉升作用有限。传闻中的高铁开通之后，会进一步加剧4.5线城市的人口流出，投资不考虑。子弹50，除了玉海园，武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。提问：新人首问，亲爱的睿智的房姐，请回答我，我手上子弹200，但是不敢买房，不知道这个资金怎么处理，比如拿100万，再贷款100万，算了下每年还款8万，5年就40万，本金却没还多少，前后交易的手续费七八万，这投入前前后后就多投入了差不多四五十万，假设5年后卖，房子不一定能涨四五十万啊，100平的房子5年内要涨5000才算保本，明显很难挣到钱啊，你们是如何操作的，这钱在我手上两三年了想买但是感觉不盈利，如何操作，请指导回答：你好，用于储藏财富、保值增值的投资标的、大类资产，无非三种：房地产、股票、传统理财。房地产是压舱石，虽然足够长期看可能大船要沉，但那最早也是好几十年后的事了。未来十年甚至二十年内，房地产仍然应该是你资产的绝对主力。持有房产的成本是很低的。资金成本4.5-5%，租金1.5%，实际持有成本只有3-3.5%，三年才10%，五年也才17%，和楼市五年的预期涨幅相比，是很少的。不持有房产的踏空风险却是很高的。资金买理财的回报率只有4-5%，买房加了适当杠杆后的回报率却能达到15%左右甚至更高。因此，无论如何都不值得为了省那点资金成本而去冒踏空的风险。结论：绝大多数情况下，无论楼市处于一轮周期中的哪个阶段（或者我们自以为它处于哪个阶段），买总比不买是长期来看回报期望值更高的选择。股票由于缺乏低息贷款的支持，长期复合年化收益是不大跑得赢大城市好地段房产的。但是，买一点股票，可以让你被动地去关心财经知识，激发学习热情，对人生事业发展也是有点帮助的。最稳妥的是买指数基金，有一定更多了解的可以买偏股稳健型主动管理基金，但不推荐自己炒个股。股票的流动性也比房产好，所以虽然收益不一定高，但配置资产的5-15%是没问题的，急用钱时好变现。如果只想买房短炒，持有2年就抛，大概率是税费吃掉利润。盼着今天买明天涨，这是病态心理，得治。房产只有持有5年，才能完整的穿越一个熊牛周期，看见明显收益。我们不做急富青年。子弹200，建议开发一张一线城市的房票，具体买哪里，要看你的房票，入手一套上车盘作为底仓，剩余子弹买武汉。提问：房姐您好，感慨您的睿智，看了您的帖子也准备出手买房，家里汉阳拆迁，有几套还建房自住，月入固定1万左右，子弹50多个，sfsd，看光谷瑞园8月有加推，准备入手130平左右的投资加自住，高层均价好像是13000多，这周准备去售楼部，不知好买不，投资策略是否正确，是洋房好还是高层好，听说楼盘未来规划有地铁口和小学，麻烦您对这楼盘的现状和前景稍微详细解读下，买房是大事，还希望您多指点迷津，谢谢啦花山的优势：19号线有花山站，串联南北，花山到武汉高铁站、到光谷东都非常近；花山仍然有大量储备土地，后期产业和商业配套建设空间较大；价差关系决定着未来涨幅。东湖高新区未来10-20年里，最贵的房子在哪里？毫无疑问，是光谷东核心区。方法论：所有的价差形成的沟壑，都会在时间的长河里被价值抹平，让价差保持在合理的区间。价差/交通距离=N，我们要找的，就是这个N最大的区域和楼盘。所以，各位，摊开武汉房价地图来看。光谷东和花山，现在保持了5千的价格差，部分楼盘甚至价差更大。所以找这个城市价差关系最大的板块和楼盘，不管是辐射效应、轮动效应、溢出效应，你都是第一受益区域。提问：房姐，广州投资，黄埔中鼎君合名城76方两房单价4.5万，15年次新，有点怕追高浪；黄村中海康城88方西向两房单价4万，02年偏旧；中海康城82方双阳台北向单价4.3万，02年偏旧。打算持有五年，未来哪个升值潜力更大？或者总价350万有没有其他更好的小区推荐？谢谢～今年初黄埔成交量就有明显上升，星球内推荐的领涨盘成交量有明显上升，量在价先，中鼎目前的价格已经有点高了，入手有点勉强。中海康城属于“金融城+奥体新城”双区域板块的大盘，以刚需自住为主，小区接近4000户的中大盘，以80-120平的两房、三房为主，成交量在第二季度的反应非常好，因为户型产品100分、园林物业100分、双地铁优势、中海康城小学还不错这些价值点，造成这个项目的二手热销局面 其实，中海才是金融城真正的价值洼地和笋盘聚集地，可惜3个月过后，市场再无笋盘，除了一些有硬伤的（比如靠近广园、东环、车陂北），比如楼梯楼除外，其他的户型基本上都被消除掉了 所以，一旦市场形成共识，价格就一去不复返了。这2个盘对比，优先中鼎。回答：你好，这个项目并不推荐。未来学位存在变数是几乎所有一手房的通病和BUG，尽管据说是广大附小、中大附小，但基本上属于捕风捉影。远地铁，距离现有鱼珠站2.1-2.3公里，确实是远了些，不管是摩拜还是电瓶车，都不足以应付这个交通，至于远期19号线茅岗站更加遥遥无期。提问：姐，你好。坐标东莞，在东城环城有三房，贷款120万。现有现金240。想在南城买一二手房，这是否是最佳选择？有楼盘建议吗？或者选临深？有楼盘建议吗？最后寮步，黄江，黄平比较，哪里比较合适？投资？多谢东莞是镇区经济，各区之间差异非常大。多年来资金分散，产业低端，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。南城是东莞的房价第二梯队，一个是科技产业，一边是东莞金融产业。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，不仅看东莞本地的购买力，更要看对外来资本的吸引力。但是这一波东莞已经尾声了，可以考虑换标了。现在入手大概率会高位站岗，比较痛苦。子弹240，建议开发广州房票，入手一套上车盘，等2-3年东莞溢价吐出来10-15%左右再入场。提问：万能的房姐，新的契税法对投资房地产意味着什么？在武汉还能投资房地产吗？投资的区域与方向如何把握？谢谢回答：房产热点新闻，大概就是契税调整到3%-5%，从2021年9月1日起实施。由于当前的住宅交易契税是1%，1.5%，3%，很多人就释放出一个信号，契税即将提高，请尽快买房。其实这是错误的导向！务必警惕，持有这个观点的不是蠢就是坏。首先1997年出台的契税暂行条例就是3%-5%，也就是新出的契税条例仅仅是将暂行条例转换为正式条例，契税没有调整，也没有增加。其次，当前的契税1%（首套面积90以下），1.5%（首套面积90以上），3%（二套），但是首套契税有优惠。如果本次正式条例实施后，需要各省出台自己省的细则，如果细则依然是实施优惠政策，那么相当于本次出台正式条例没有任何调整了。不要被一惊一乍的小编带偏了，如果房地产契税真有执行上的变化再说吧。提问：房姐，沈阳已贷款购入一套房投资在自己名下，月供3000，手里只剩下20子弹，只够日常开支，武汉沌口有套无贷款房，家人思想落后说房市低迷，不同意再在武汉买房，不同意抵押，我虽不同意他们的观念但也无法改变他们，就只有自己筹划了，我自己开了家小店，可以经营贷30个出来，就想问方案一，是继续沈阳投资一套？方案二，把户口落到深圳一线城市去，乘它没有开始撵人之前占个坑，反正户口在哪里不重要，一线的户口肯定越来越难拿？等攒够钱了去深圳买个老破小上车？方案三请房姐给支个招看有没有更好资产裂变的方法？自己的小店每月净收入1万，从小家庭条件差，穷怕了，只想让自己能在能力之内把有限的资产尽量裂变多一点，再次感谢回答：你好，思路都正确。沈阳继续加仓 深圳落户，趁着大门还没有关 关于家人支不支持的问题应该这样看：空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。建议你做两件事情，第一件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。未来怎么走？6套以上就需要开始找代持了，有了赚钱效应就可以按揭二手豪车，没事和亲友喝茶吃饭，不经意间透露赚了多少。你看王健林父子从来炫富、万科从来哭穷就是这个道理，炫富必为借钱，高调皆为生意。提问：新人首问，想买长沙法拍房，因没有长沙购房资格了，请问买法拍房要注意什么事项，法拍房小孩可以读书吗？有法拍房代理机构收3%保证法拍房安全，这个靠谱吗？4、房里有人拒不搬出。法拍房，顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产，在被执行人逾期不履行法律之时，便以公开拍卖的方式对其房产进行拍卖。这是一种强制执行，将所得金额清偿的执行行为，具有完全的合法性，这是法拍房存在的第一前提。一般来说，法拍房只有三种情况：断供、借贷、没收。法拍房的购买，不是和原产权方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原产权方。法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场，提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况，实际占有人诉求。是否能上学，要看楼盘对口学校的入学要求，一般情况下有房产证是可以入学的。提问：新人首问。房姐你好，先简单介绍个人，40岁，男，在广州居住，一家三口，暂时在海珠区有套156平的房子，贷款350w，佛山2套公寓，贷款共60w，每月总月供大概33000，澳洲有2套房子，没贷款，买了些香港保险，美元计价保额大概80w，每年保费3万美元，手上有子弹400w，月收入30w。想房姐帮忙回答以下问题: 1，资产配置方面是否充足，有没有必要再配置外国的资产。如果配，买哪个国家的资产好 2，想在广州再买套房子投资，400w左右的，是买哪个区好？有没有具体楼盘推荐？3，如果想投资广州外的房子，有哪个地方比较好，不限购，升值潜力大的。请房姐根据我的情况给点建议，谢谢！回答：以正合，以奇胜。以末逐财，以本守之。海外房地产有几种类型：1.传统欧美强国属于“正”、“本”，是用来守财，给人民币资产做对冲，降低波动率的。2.新兴国家属于“奇”、”末“，是用来以小博大，构建反脆弱的资产配置结构，提升资产包整体复合年化收益率的。国内囤砖是货币＋都市化＋城市虹吸能力 海外建仓是诺亚方舟＋稳定收益 A8.5以上可以全球建仓。未来20-30年，中国一二线城市优质地段房产仍然是最好的大类资产。现在已有的房产需要重新做配置，公寓并非优质投资产品，建议出手置换成住宅产品，涨幅更大。提问：新人首问，房姐您好！坐标北京，有一套45环之间的房子（按揭中），家庭年收入50万，明年可能随老公工作全家迁往新加坡（如果疫情能稳定住或公司没受太大疫情影响）。看了您好多分享，决定入手一套300万内的同小区老破小进行投资抵御通胀，但首付款不够，考虑做经营抵押贷款全款购入。有几个问题想请教一下您：1，做经营抵押贷找了中介要中介费5万+，有点心疼，请问您是否可以自己操作，北京哪家银行能做这个业务，利率大概多少？2，去新加坡很纠结，那边给的工资除去当地房子租金，收入比北京还少，但考虑40岁的年纪能去度下金或许对将来发展有帮助。3，孩子读的名副其实的菜场小学，但那边学费至少10万。纠结！！！！！！回答：你好，贷款业务做久了，被人问到最多的一句是：我要办贷款，哪个银行贷款产品比较好？利率更低？这个问题就像「我想找工作，哪个公司比较好？」一样，几乎没法回答。办理贷款，首先要了解当地银行的产品条件，对贷款人有哪些资质上的要求。其次你要学会看自己的征信，了解自己的贷款条件，贷款资质，流水是否被你想要申请的银行认可。银行的产品多则几十种，少也有十多种，其中也许有不少看上去条件非常诱人的，问题是「我能贷吗」？贷款不是超市货架上的商品，想买就买。贷款更像是放出来的职位招聘，要看贷款人是否符合招聘需求，然后找到最适合自己的贷款产品。在信贷大放水周期，贷款要求很低，你有挑选的资格。在正常时期或者贷款收紧的城市，贷款人是纯粹的乙方。最快的方式就是找到靠谱的贷款中介，建议你先多咨询几家，对基本的收费情况做个简单了解，再挑一家性价比最高的。不知道你们是什么行业，并不认为去新加坡可以镀金。赚钱真的不能指望工资，多开发副业，增加睡后收入才能不陷入中年危机。没有北京户口，建议用工作居住证读第二三梯队的学校，户口迁到天津，为孩子高考做准备。提问：房姐你好！新人首问，我目前24，在成都工作生活，想办法买了三套房，A:18年因为摇号几十次没中就在仁寿视高买了一套房，首付3成贷款72万30年月供4200，预计今年年底交房。B:19年用男朋友的房票在成都市温江区摇号买了一套剪刀差的房子，首付3成贷款42万月供2650，今年年中交房。C:今年用弟弟的房票摇号在天府新区购买恒大天府半岛这个楼盘，预计月供5000。目前手头紧，基本拿不出首付，视高的房子又降价挺多，又都是期房，明年我想用自己的名义在成都买，但是有视高的按揭房，再买就是二套，首付6-7成，拿不出这么多，有没有什么办法破解？视高的房子投资的话怎么样？回答：你好，视高属于成都的燕郊，已经贵的一塌糊涂了，现在也没什么机会了。视高本身，没有足够产业支撑、人群基础，但房价先吃成了胖子。高位套牢、无人接盘，是视高楼市未来可预见的事实。原因很简单，这个只有5万人，位于五线城市边缘的一个小镇，房价已经超过当地人可承受的范围，但视高并没有出台任何有关的调控措施，房价放任自流。视高镇深知自己短板明显，有燕郊房价“腰斩”的先例在，似乎不敢再去冒这样的风险。政府有意通过低价的产业用地吸引企业进驻，由产业带动视高区域的后续发展，或许这才是视高发展的正确道路。长期来看，产业一步步落实、人口增加，视高有一定的发展潜力，毕竟它拥有大城市商圈的独特地理位置和资源优势。但是对于现在资源初生的视高来说，被严重透支的房价是它不可忽视的发展短板。天府新区基本没什么好盘，不过恒大天府半岛还勉强可以接受。成都操作成首付3成很简单，投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。提问：房姐:想在重庆投资一套房，有问题要请教:1、如果买新盘，推荐哪些楼盘？2、中央公园有个雅居乐，17层的大平层套内120平单价18000左右，毛胚的；18层的塔楼2梯6户套内93平单价183000左右，精装修的，可以投资吗？哪个更有投资价值？3、购买二手房，由于户口不在重庆限贷，只能全款抵押贷款，如果自己拿不出来全款如何操作筹到这笔钱？4、门头房抵押和住宅抵押在金额、期、限利率等方面有什么不同？5、自己做点小生意，可以用营业执照抵押贷款吗？金额、利率等方面有何规定？问题有点长，给你添麻烦了，谢谢！回答：重庆没有性价比高的新盘了，中央公园整体板块被高估 可以做抵押经营贷，门店一般是抵押5成左右 营业执照是真实经营也可以做税贷 全款抵押需要找垫资公司配合 1.重庆是山城，虽然面积大，独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。2.重庆土著其实是三线市民，对于一线城市的价格体系一无所知，重庆未来十年的价格走向，北上深的买家已经经历过好几次了。对于土著的话，只用记住事实部分就好，土著喜欢发表意见，大部分忽略。3. 现在重庆哪个区更有前景？江北，渝中，南岸应该买哪个？我们买楼，没有说应该买哪个区，只有某个具体的楼甚至户型。区域范围太大，只能做宏观上的归类，比如北京东西城海淀通州都属于整体溢价的区域。从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。渝中半岛由于开发较早，野蛮生长，缺乏统一升级的条件，整体会处于1.5至2线地段，但也不排除在内部找到被低估的一流笋盘。从重庆市政府的规划来看，南岸集中发展茶园片区，江北则多组团开发，从江北嘴，冉家坝大石坝，照母山，礼嘉，再到中央公园都在大兴土木，至于这些动作多少是有效的，不是很关注。重点还是落实到选筹。提问：投资的选筹与刚需的选筹上的标准有什么不同？通常自住的房子也希望和上涨的漂亮。回答：有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO。投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。提问：朋友让我和她，还有一个亲戚一起合伙买瑞安住宅，但需要找人代持，价格1.65，精装，185平，可以买么？会不会太大不好卖？另外我自己也打算迁户过来，是自己买还是和朋友一起呢？房姐看到可否回答一下，谢谢买入时大家都很好，卖出时各种矛盾就来了。利润如何分配，月供怎么还？你想卖对方不卖怎么办？你们还涉及到代持问题，3个方参与更复杂。新手不建议合伙买。你把户口迁过来之后用自己的房票买，把自己的房票和老人票用完后再考虑代持。详见知识星球内部资料《有钱一起赚！合伙买房操作手册》提问：房姐，最近入职一家创业公司，老板很相信我，给我好几个项目，不过我现在感觉很多事情都无从开始，请问如何培养这方面的快速学习能力呢？不知道自己不知道 知道自己不知道 知道自己知道 知道自己不知道 你在接触一个陌生项目时，应该注意什么，什么才是问题，可以默认你是完全不知道的，那么你的提问毫无意义，因为我不知道你的问题是什么，你不知道你的问题是什么。这样做的人是大多数，我称为脑子长在别人身上上。遇到一个不懂的事情，先做，发现问题，再改，然后你才知道要问什么问题。这里的先做，不是指你直接大大咧咧的把事情在明面上推进。做事有做事的技巧，我们说的先做指的在不影响事情结果的前提下，搜集更多的情报，交叉对比，做更多的内部尝试。等到你开始做了，你才会发现问题在有哪些，轻重缓急如何，重点是什么？接着你才能提出第一个对于解决问题有意义的问题。所谓的快速学习能力，就是迅速找到尝试的切入点，快速找到问题，快速解决问题的能力。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
