这个地段的火爆全是假象，炒作过后一地鸡毛！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：房姐你好！感觉汉口金银湖地段非常适合居住，环境特别好！但好像涨幅跟不上其它区域。请问就这个区域而言，有哪些楼盘比较适合居住且以后涨幅更好一些？另外卧龙东方郡怎么样？感谢！

回答：你好，武汉有很多地方，风景优美，非常适合自住，但是房价就是不怎么涨。

金银湖，藏龙岛，后官湖都是如此。因为从ZF规划的宏观层面，这些板块就是居住区，是睡城，与产业区割裂。这些远城区的土地并不稀缺，新盘和二手盘的天量供应，所以价格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。

卧龙东方郡：一句话，太贵了。没有豪宅命，却要豪宅价。还临马路，又没小区环境，就是以后升值最差的那种。如果生活半径在附近，自住可以考虑，投资还是多关注三环内主城区。

投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，美女房姐您好！本人湖北孝感坐标广州子弹350，目前广州集体户口，花都区万达文旅城二套房，没有网签（可以签也可不签），如果签了就没有购房名额！请问是继续在广州购房，还是去深圳购房（深圳很少去），也很喜欢武汉！请万能房姐给点建议，谢谢

回答：你好，花都的定位：广州的后花园，空港基地，地大物博，人烟稀少。

花都放开限购之后，应该快速卖掉花都，而不是现在冲进去接盘。

子弹350，如果月供能力不错，建议深圳和广州各入手一套。深圳从经济 产业 人口结构和城市活力 的角度看优于广州，但是目前已经涨过一波了，疫情期间部分虚高的楼盘开始回落，目前的投资策略是逢笋入。

广州和深圳投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：您好！睿智房姐。新人首问，感谢！坐标徐州，37岁，本科。家属机关工作（流水低，社保动不了，接受不了54大法）家庭年余45W子弹100W，房子两套【1】徐州云龙万达住宅价150W（以我名义贷，余30贷）【2】徐州二环西路（学区好，打算自住）价值200W（以我名义贷，余70贷）。现打算徐州的两套留着（这两年徐州发展也很好），南京江北新区或者郑州高铁入一套（考虑距离近，家属情况好破限购），等年底再入武汉一套。没选择一线的原因按您的方法还不好破限购，成都重庆沈阳感觉太远不好打理。请问徐州发展怎么样？是否值得再投？我的上面打算是否合理？如不合理请问该怎么规划？

回答：徐州，洛阳，临沂，绵阳，襄阳，南阳这种城市最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。徐州仓位不建议太重。南京 郑州 杭州都是比徐州更好的城市。

江北新区可以抢倒挂严重的限价新盘。

现在郑州楼市凉凉，凉凉阶段就买好地段，多看看金水区，二七区的地铁次新。

提问：新人首问，美丽的房姐您好，坐标南宁，父母名下两套火车站160平还有30w房贷未还完，柳沙49平老破小等拆。未婚妻父母两套房贷均未还完，小两口计划入sfsd新房自住，存款40，两块均为体制，家庭稳定年收入20-25，在考虑周边配套环境以及半投资的情况下用何种方式在哪儿能入下一套新房，还有需要注意一些什么事项？为了结婚，麻烦房姐，谢谢房姐了。

回答：南宁各板块分析：

目前的情况而言，青秀区发展得比较好，配套成熟完善，商场、写字楼林立，房价自然也比较贵，目前房源也比较少。

五象新区这几年发展得很快，各种优质资源配套也不断投入，在加上很多大-牌房企涌入，发展前景很看好，不过目前很多楼盘还在建设中，发展不成熟。

至于兴宁、江南、西乡塘这三个老城区各有特色，兴宁可以说是汽配城，不过一些盘自带温泉环境舒适;西乡塘片区的学校很多，教育资源丰富，还有相思湖等自然景观。江南区路宽车少，交通路网发达，再加上有地铁，片区也慢慢发展起来了，这几个片区相对来说比较适中，适合刚需资金又不是很足的人。

刚需有钱人选青秀区、兴宁区，刚需缺钱的人选江南区、西乡塘区，是投资需求的话，那就是五象新区了。

南宁属于非常弱的省会。比较效应来看，远不如重庆，近输广州，战略上昆明占优。广西ZZ地位较低，房产池子只能接全国剩下来的最后几滴水。

一般没必要在南宁重仓，重庆，成都，广州，深圳都是更好的选择。纯投资，建议出手1-2套房产，把子弹投资到能级更高，涨幅更大的城市。

提问：房姐好！我是武汉本地人，56岁，在武昌有自住房，没有儿孙的压力，我们夫妻计划找个气候温暖的县城买个小别墅安度晚年，预计200w，目前考虑福建漳州的长泰县天成山一带，不知是否合适？请指点

回答：你好，美‌景和空气自然是好的，但这个不‌是必需‌品，老人要的是健康的医疗环‌境！是三‌甲医‌院，是随时随地养病看‌病的续‌命！这些恰恰是旅‌游胜地稀‌缺的。事实‌上在美国，有‌钱富‌人，都是住在大城市的近郊养老院，里‌面有顶尖的医生，不‌远处有非‌常棒的医院。

而中国的医疗资源都在一线城市和省会，海南、云南和惠州都没‌有，漳州和长泰也没有。目前来看，三亚和昆明是相对适中的选择，比其他三四线城市稍微强点。

提问：新人首问 南京投资房产 子弹160 五个区域 1岱山新城靠近秦淮河两个项目电建洺悦华府均价29400 世贸璀璨睿湾均价31000 距离未来7号线地铁站西善桥站1.5公里，精装交付，后期附近还会规划苏宁足球小镇，过了河就是河西南。2江北 科学城板块 水沐云筑 均价2.1万 距离S3线兰花塘站1公里 。3紫东 麒麟高新区板块 蓝光睿创毛坯2.7万 未来12号线有一站经过 。4青龙山上坊板块 中南上悦城等 均价2.6万精装，未来12线上坊站经过，不过附近1公里有三座公墓。5宝华山 龙潭板块 正荣悦东府等 均价1.7万精装。6江宁东南大学 3号线秣周东路地铁站附近均价30000左右 以上是否适合

回答：南京比较有价值的板块：河西南，江北新区，南站，油坊桥 资金少关注青龙山新城 不过南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。所以子弹160，更建议54大法破限购入手上海。如果只考虑南京，记住一个原则：一手限价盘，哪里价格倒挂严重买哪里。追求确定收益。所以你看的这几个盘，都不是投资首选。

提问：请问房姐，北京现阶段房价已经这么贵了，老破小凤变冰短炒还有盈利空间吗？作为新手起步是否依然值得做？

回答：凤冰有几个要点。

第一，淡季要买二三四楼，最好三楼；旺季前要买一五六楼，最好六楼；旺季中又反过来要买二三四楼，最好三楼。 

第二，绝对不要过户。过户是肯定不划算的，除非碰到旺季大涨，否则很可能不赚钱甚至赔钱。 

第三，北京房价没有天花板。老破小也一样，也没有天花板。老破小只是外立面、楼道环境、小区环境一般，但硬指标还是很好的。地段、密度、得房率、户型实用度。那么只要未来那些容易改善的外在因素改善了，估值就会修复，利润就有了。 

第四，新手凤冰练手是挺好的。有助于学习成长。但ABC对技战术能力考验不小，建议在专业人士指导下谨慎操作。

详见知识星球内部资料《炒房客的流派（二）——老破小如何赚钱》

提问：你好 房姐：我是做是跟房产有关联的工作，现在银行对房产有关的行业都有限制，贷款啥的都有受限，我的信用比干其他行业的朋友好很多倍，收入也高一些但各银行的信用贷款我都受限审批不通过，我如何获得很平常行业一样各银行的贷款？

回答：银行有行业歧视房产 建筑 金融  是银行认为的高危行业，不愿意放贷的你做个包装，把行业换一下就好了

提问：房姐，请问一下入手深圳龙岗区鸿荣源尚峰这个房子两室一厅如何？未来升值空间如何？

回答：鸿荣源尚峰 主打14号线，高赠送，大品牌，龙岗第一梯队楼盘有的房子是片区好，前景好，但产品一般，比如碧海。有的房子是产品好，但片区一般，就后期增值潜力来说，前者会好于后者。尚峰属于后者，片区一般，但自身产品非常好，价值也已经反映在价格上。尚峰未来一直会是区域标杆，自住没有问题，但是投资潜力弱于其他板块。

提问：新人首问，房姐你好。想请你就我个人情况提点购买上海房产的建议。我是一个在上海965的普通上班族，月入不到两万，年龄奔四了。有公积金，2500一个月。妻子做健身教练收入不固定。现在无孩，在上海租房生活，月租4000左右。有上海户口。目前子弹30。于2016年在杭州余杭的滨江西溪之星购买了89平的中套，四楼东边套毛坯，现在已托给长租公寓5年，今年已经开始第3年了。月供6000，长租公寓给2800。目前还是打算要小孩，工作方面看不到晋升加薪的希望，前面考虑过去杭州发展，不过年龄加上技能限制，估计去杭州的薪资不高，会给生活带来很大压力；另外也舍不得上海户口。请教房姐后面怎么买沪房？

回答：你好，一线城市的资产质量优于二线城市。上海优于杭州。

任何城市，任何行业，都有兴衰起伏。上海的产业调整已经开始，未来IT业会追上其他一线城市。既然已经有上海户口了，也打算要小孩，不管是为了自己还是下一代都不建议舍弃户口去杭州。

考虑到月供压力大，把滨江西溪之星出手后置换到上海。上海有几种方案操作成首付3成，投资推荐的板块 详见知识星球内部分享。

未来还有子弹继续投资其他低价潜力二线城市，雪球才能越滚越大。

提问：美丽的房姐：1、考虑还款压力及利息，如果把首付多付点，那装修款及月供留存就要搭进去了。手上有几个银行的xyk请问银行有哪些业务可以把装修月供T出来吗？（具体到某个银行某个业务最好哈）。或者说您有其他更好的渠道推荐？只要年利率折算下来不过于高就好哈。2、一般来说月还款额占月收入多少百分比比较合适？3、二手房公积金SD是不是最多只能20年？有这个规定吗？三个问题烦请解答！谢谢！

回答：1.XYK做空当接龙，年利率在4%左右，属于低成本资金。需要配合P机操作。详见知识星球内部分享《信用卡年赚100万之旁门左道》 

2.新手不要超过50% 

3.公积金最多可以贷30年。

提问：房姐你好，可以具体讲下什么样的二手房适合2改1，什么样的适合gpgd，以及什么样的贷款房适合截断抵押吗？小白一名，多谢指教。

回答：2改1是二套改首套，首付3成。

gpgd是做高评估价，降低首付。

截断抵押是未来获取更多资金。

具体操作方案见知识星球内部分享。

提问：美丽智慧的房姐你好，想问哈下次行情3年后会来吗？如果不来这3年还会横盘或回调吗？感觉武汉自从16年底限购政策后，已经快3年没有什么动静了，还有必要再等3年吗？本想明年年初出手算了，但又怕像15年那样，错过16年的大行情。17年1月入手的后湖金桥永旺附近05年的100平3房的楼梯房，知道楼梯房涨幅不如次新，但现在出手又赚不到钱，有点不甘心，现在还在自住还月供，感觉如果3年后涨幅低于30%，利润都被房贷吃掉了，还不如明年初出手早点套现为安。请问房姐有必要再等3年吗？3年后行情会到来吗？涨幅30%或50%有困难吗？

回答：板块轮动的规律是怎么样的？

比如说京沪深先启动，然后呢？哪些城市会第二阶梯？哪些第三阶梯？板块轮动和城市轮动越来越显得不科学。

首先，深圳就不存在板块轮动，反而强者恒强，弱者恒弱，最近三个月，华润一89的户型成交价涨了100万。至于城市轮动，上一次(2015)的逻辑是:深沪京、四小龙、四小虎，实质上，这个不能作为预测未来的依据: 

1.京沪深现在完全是三种市场，北京、上海的市场没有深圳强劲；

2.四小龙的苏州也呈现了和厦门、合肥、南京不一样的市场态势；

3.武汉楼市以往的规律是4-5年涨一次，但现在政策市，长期、中期、短期都看政策，否则北京、上海的市场绝对不是现在的市场，否则也没有今年暴涨的呼和浩特、南通、临沂什么事。

我们长期看涨，但是具体什么时间涨，不确定。有一点是我们都能看到的:选择北上广深，宁杭蓉汉这些TOP20甚至TOP10的城市，然后做好具体选筹、贷款，留好月供，你一定会超越身边的大多数人。

提问：房姐你好 帮朋友问坐标上海 父母名下一套普陀中远两湾城2房满五 市价800多 无贷款 本人夫妻两人名下一套中远两湾城1房 市价480个 有280贷款 另有临港自贸区海上风华一套290个 有80个贷款  请问有啥好的投资建议

中远两湾城这个地方原来是“两湾一宅”地区，著名的棚户区，二十一世纪初旧区改造，拆迁后此地变成了中远两湾城，可是还自带“滚地龙”属性，虽然随着时间推移，记忆会模糊，但这个小区实在太太大了，抛盘多而且也是群租的圣地，二房东尤其多，经常被整治。然后地理位置又是被苏州河“蜗”在里面，机动车的交通不是很方便，前两期栋距太近，还有蝶楼。话说回来，中远两湾城毕竟是内环内的，轨交也算方便。

回答：普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，未来略微跑输大盘。自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。普陀的未来在真如、长风、桃浦。

临港自贸区以前分析过，短暂的炒热之后是长时间的横盘。离当前市中心70公里的远郊房产不是优质资产。有行情时也许也会神经刀上涨，但在大多数时候流动性不佳。

如果还有房票，可以在近郊区淘淘笋，性价比高的拿下，抵押中远的全款房融资。

提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！

回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。