提问：智慧美丽的房姐你好！看到房姐的文章与点评、见解独到、果断加入星球！目前困惑想让房姐指点迷津、求翻牌！本人男25、武汉户口、还有一个二套资格；江夏中建龙城一套、有贷款暂时自住；东西湖花样年一套，用家人名义购买，纯投资有贷款，出租中；（2套证已满2年） 合购盘龙城中南拂晓城1套，有贷款，刚交房暂时没安排（纯投资，据说今年通地铁） 合购县级市门面一套、投资了20个（目前想出手，但是很难） 本人餐饮行业有4家合资店，19年经济行情走低，收益都不理想！经过疫情影响，餐饮行业怕是更难了，房产现在还款有点压力，手中房产想重新规划下，职业发展也很头疼！希望房姐能给予指导，谢谢回答：你好，现在这几套房数量不少，但是质量都不太高。都集中在江夏 东西湖这些远城区。县城门面，租售比不到5%，建议出手。建议出手后置换到主城区。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。现在的商超、餐饮行业，已经逐步升级洗牌，综合体慢慢兴起。做餐饮的人很多，无非就是门槛低，会做的人很多，所以你提供不了创新，也就无法获得超额收益，只能拿到这个level的人的平均收益。又因为这个level的人门槛低，对回报要求不高，所以这个“平均收益”也就是个比较低的收益了。也有开饭店很赚钱的，但你要解决创新问题啊。创新，和别人不一样，提供别人无法提供的价值，才是超额收益的源泉。就拿自助餐的食材来说。别人还在卖基围虾的时候，你已经开始做三文鱼了。别人也做三文鱼，你已经有三文鱼大腹和金枪鱼赤身了。别人也开始做这些，你已经有金枪鱼中腹大腹、鳌虾、牡丹虾、海胆、鹅肝、松叶蟹。别人也开始做这些，你已经有当天空运的冰鲜货。别人也开始做这些，你已经有干式熟成高级处理。别人也开始做这些，你已经有低温烹饪高级做法，花式米其林分子料理。每一次创新，能给你提供一年的超额收益期。累积下来，就是iPhone用全球智能手机20%的销量，拿走全球智能手机80%的利润。回答：“大宗商品”这个资产大类，从来就和中产甚至小富扯不上什么关系。 提问：智慧的房姐，我现在手上钱不多，没什么选择范围，只能看看沙井和光明，看了龙光玖龙台和拾悦城，您觉得沙井和光明选哪个比较好？回答：如果是投资和长持，九龙台是一手新盘，区域利好不断兑现。玖龙台是光明的标杆产品，区位品质都没话说，关键在于价格。光明投资前景很光明，但要考虑等待周期。目前深圳政府的发展重心在前海，前海之后大概率会是空港，光明需要五到十年的等待周期，如果希望买入就有涨幅，同时有不错的租金收益，光明不是优选。拾悦城，沙井地铁口，11号线沿线，噪音污染比较严重，前段时间业主还在闹维权！也不知道现在进展如何。沙井未来的发展前景不错，不过建议你还是多看房！不是很推荐拾悦城！区位选择上优先沙井，回报率最大的楼盘见知识星球内部分享。提问：房姐你好，润玺和海德园可能是深圳今年比较关注的盘，海德园据说还在打地基，能赶上今年开盘吗？还有润玺感觉密度很大，除了地段外，感觉没什么优势，居住起来体验不好，值得入手吗回答：预计是下半年，但是受疫情的影响，可能会推迟 华润城因为打新知名度暴涨，二手成交价也飙到了13万。这个楼盘，位置、配套、学校、就业都有。华润城是典型的旧改楼盘，密度超高，高楼林立，压抑，有空间逼仄恐惧症的人在这里生活会有不适感。加上大量的原住民混居于此，圈层称不上纯粹。华润城能卖到这么高的价格，很大原因是位于高收入码农聚集的科技园，周边全是老旧房源，新盘只有华润城，想住新房又想通勤方便的码农无处可选，只能用钱买单。但高位的华润城是有危机的，一是前海自贸区未来几年有大量企业会进驻，对各大CBD都会造成利空，科技园也不例外，购买力很可能削弱，二是科华学校是新校区，和深圳湾学校类似，第一届学生还没毕业已被吹成名校，华润城13万的房价至少有2万是科华的加持，一旦后期成绩未达到预期，房价可能会受影响。如果是投资可以关注，自住还是优先深圳湾和香蜜湖吧。提问：美丽智慧房姐，经过这一轮疫情，武汉房价有松动迹象吗？今年毕业工作落于鄂州，请问要怎么选择购房合理？问过中介带父母户口落户武汉也不能享受购房，不知道信息是否准确？选择哪里的房子比较好，多谢指点！回答：你好，全球疫情，需求和供应都出现重大问题，可能导致全球经济衰退，中国也无法独善其身。但面对重大衰退，全球都会有经济刺激政策，中国也不例外。看演进情况和政府政策情况。建议是：刚需别再犹豫，现在就买吧，价格已经是一个阶段性的底部了。投资性需求可以再等一等，等利空释放完毕，成交量回升才是比较好的进场时机，多淘淘笋。提问：新疆乌鲁木齐。改善住房有什么建议，现两孩，有4套房，其中一套实验小学学区房。希望改善性住房，选哪个区域哪个楼盘为好？或二手房？回答：你好，长远并不是特别看好新疆房地产，会弱于全国大盘的平均涨幅。乌市人口逐年内迁，一个门户城市人口逐年下降，这是绝大多数西北城市的现状；南疆，汉人是少数民族，北疆以汉人为主，但是不管哪里，都是绝对安全，警察快比人民多了，稳定压倒一切，经济发展是其次的；孔雀东南飞，内陆甚至新疆、甘肃的中产阶级都有了来一线城市投资房产的意向，这是新时代的“六个钱包”，会进一步让人口、资源、资金向东南部大城市倾斜；乌市、呼市、兰州、太原以及其他三四线城市房产的未来。或许真的会回归居住本质，丧失投资土壤；“只有大城市才有房地产”！乌市虽然租售比高，但是涨幅弱。如果在乌市已经有4套房，建议保留1-2套自住，剩余子弹投资到高能级城市才可以利益最大化。改善自住主要是在生活半径附近入手一套大户型品质盘，贷足，一步到位。如果是考虑保值，可以关注高铁新区。提问：你好房姐，我是首问小白，坐标昆山，外地人有购房资格，目前想看昆山城中的一手盘，先自住，朝阳路人民路一带，开发商多是万科碧桂园融创；单价2.2k，140平总价320，因我有异地房贷首付要8成；请问房姐昆山的房子前景如何？是否要等一等？什么时候上车？请教房姐，谢谢了回答：你好，昆山的逻辑还是等上海启动的，溢出型跟涨 环沪概念这两年整体不温不火，纯自住可以入手，并不是好的投资产品，自住多淘淘二手笋吧提问：房姐好。新手提问本人新疆，夫妻俩均体制内上班，外地无房产没有贷款，孩子高中。首付可以100，月供1.2左右。想让孩子今后到内陆工作，学习居住，故想给孩子在内陆某一城市有安身立命之处，现在准备以我的名义做贷款，在内陆城市买社保得房票。考虑过成都还有珠三角，你考虑过北京，但北京后期生活压力实在太大，户口不容易取得有点麻烦。目前主要还是考虑的是珠三角和长三角，例如珠海的唐家湾，中山等，不知道选哪一个城市更合适一点。请给予合理的建议。
回答：考虑户口，首选深圳吧，大专可以落户 其次杭州 南京 成都 武汉这些城市户口都很简单拿 珠三角除了深圳和广州，比较推荐东莞和佛山。珠海和中山不推荐。广东适合投资的城市: 第一梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。佛山临广州，蹭广佛同城 东莞临深圳，有华为大厂支撑 珠海不临深圳，也不临广州，全靠他自己 珠海被炒起来后，横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。整体上说，作为一个不堵车，红绿灯都很少的小城市，珠海人口基数和涌入速度，不足以支撑大量基建开发后的高房价。珠海的支柱性产业是旅游业，但是旅游业的IP是会变的，现在珠海新盘价格被炒高，但是二手房没有人接盘，这才是最可怕的不动产。
提问：房姐好，我和爱人有房产如下：泉州东海 御花园 在贷 有学区离市政府近 升值近一倍 晋江御龙湾 在贷 大平层 风景极佳 配套弱 未来想自住 希尔顿酒店旁 宝业头家（晋江江边 只付了50%）两套复式公寓 未来做酒店式公寓 回报率高 舍不得出手 现住市中心自建房 非常便利 公婆在新世纪豪园有套学区房 房龄18 保养很新 问一：现有的房产要怎么置换？我想用截断法 把御龙湾 御花园还完，抵押贷出子弹150，投资广州黄埔、番禺 已办理硕士转广州户口 月供能力2.3万 问二：番禺雅居乐太大了房价从二万多到三万多不等 要怎么选？黄埔花园最近成了热门小区 在3.7万以上 选哪个比较好？回答：你好，御龙湾可以截断抵押，也可以考虑用御花园申请银行加按揭。以上房产如果不考虑自住，可以出手1套，投资潜力更大的城市。雅居乐控制在3万左右，剩下的看看其他的交易条件 1、税费的点数和多少 2、需不需要赎楼，这部分的费用 3、交易周期和时间，以及是否可以提前收楼等等 总而言之，我们要建立“综合成本”的概念，而不仅仅是那个总价/建筑面积，那么简单 黄埔花园一直是热门小区，4万内都可以入手。番禺优势在于距离天河更近，生活便利性和舒适度更高，更有利于生活。黄埔的优势在于刚放开限购，城市规划好，科学城新兴产业聚集，城市面貌好，政府愿意加大力度投入，产城融合。提问：新人首问，房姐你好，看到房姐的文章，果断加入知识星球，看到您对球友们耐心的评点及独特的思维想法，给我一种人生导师的感觉。这里想问下房姐关于人生规划方面的困惑。本人男现在23，湖北荆州人，户口武汉，家里做点小生意，马上大学毕业，读的体育训练专业，现在在人生的十字路口上。现困惑：1.出国留学，去法国或者加拿大等地方去开阔眼界，学习一些关于经济学工商管理方面的知识，但是估计要花四到五年 2.继续留在国内考研，之前考过一次差一点分，考湖北大学，继续读体育专业研究生 3.毕业就踏入社会，去一线城市历练，踏上房产末班车，顺便寻找上车盘 诸多思路难以抉择，请机智的房姐指点迷经。万分感谢！回答：坦白说我个人认为体育专业研究生是浪费时间，考研读博是富二代的专属，这些动作只是变相延长了你的青春期。出了校门立马被打回原形。研究生，海龟，现在也不是天之骄子了。但是新兴的中产阶级还在追求这些过时IP，从来没有想过为什么？读硕士是中国弱鸡们不愿意参加工作打算再混混日子而走的路。除非你觉得可以这样去做公务员，然后走这个通道，但这个通道，如果失败，基本上没有其它选择。读研的成本：成本是3-4年的时间，以及三年赚不到钱还要搭上学费。在我看来，实在是个亏本的买卖。踏踏实实去工作吧。在工作中多学一点东西。在研究生博士生因为学不到能力所以被市场抛弃的时候，反复嚷嚷着自己是弱势群体以求获得废物不该有的尊重，恰好说明这是一群真正的失败者。普通人的试错成本真的很大。社会进步的丛林法则，从来都没有变过。先富起来的那一群人，并不会自然带动后富，而是通过规模效应和先发优势占据生产资料，牢牢锁住社会地位。因为资本是逐利的，它总是想要更多。那么作为普通人，其实并没有太多财富跃迁的机会，只有重大科技突破，比如互联网，和生活方式变化，比如城镇化， 才有机会逆袭。而这种历史机遇不多见的，十多年才一次。富人选择面却非常大。先赚钱，再买房，锁定住财富和阶层地位，然后土地资产增值，反哺主业。就像打怪升级，房产变成了一个个晋级的奖章，奖励着成功者。又不像打怪升级，土地和塔尖的位置毕竟是有限的，先行者们收割完毕，后来者们寸步难行。所以我想说的是，大部分人普通人，一生根本没有6次机会，有的甚至一次机会都没有。别老是去想留学，憋大招折腾新事业，安安稳稳先买好自己的房子， 锁住自己的生产资料之后，然后再去折腾。如果真的想考研，等你到了事业小有成就，必须要提升的时候再有针对性的去读商学院。提问：房姐，年前定下一套二手房，现在房东反悔 该怎么处理？回答：首先依据协议违约条款执行，正常情况宽限期15天，宽限期内违约金为每日总房价款万分之五，超过宽限期违约金为总房价款20%，且守约方可以单方面违约。协议上需要注明身份证地址或书写的联络地址为有效送达地址，守约方的律师函可以按此寄出，次日即视为送达。还有一种方式是协商处理，比如一方无意违约，但时间的确需要延后，且并非出于自己的意愿。提问：之前买首套时，盖的公司公章，流水都是私人转账，银行当时好像也没说什么。不是有的小公司或者个体户也是老板或者会计个人账户转账的吗？1.流水本身的逻辑合理：比如你的工资流水，正常人不会超过5万，没有多少企业交那么多税收；比如你的房租流水，两居老破小不可能租一万多，没有房本没有合同没有逐月记录自然也不符合流水的逻辑。2.银行认可的流水：这个部分很复杂，不仅和流水的形式有关，还和你要做什么贷款，所在的城市，哪一家银行，什么时间，哪个信贷员，你的身份材料等有关。有的贷款对流水查的严，只认死工资，查税单，私人转账一律无效；有一些城市，对于金融比如北京，金融合规性强，zx/私人转账/收款等经常一律不认；也有一些城市，比如深圳，连ps流水也认，流水做个标准样子基本也能充数。所以，到底什么样的流水才有效，你必须有非常丰富的经验，时刻在一线跪银行，这也是贷款中介这个行业产生的原因。很多人几年都研究不出来的事情，别人几句话就能搞定，这中间的差距。详见知识星球内部资料《干货！如何养出银行无法识破的流水？》提问：房姐，我看了精华文章中所有的关于贵圈流派的文章，对其中一个老破小的流派特别感兴趣，因为我本身是学美术的，对装修特别感兴趣，想到如果通过改造老破小既能挣到钱，还能有精神上的成就感，真的很让人向往啊！希望房姐给我一点指导，谢谢！另外，关山大道上有一个盘叫光谷创业街，2002年建成，这个盘里面的价格有单价低于周边新房10000的房子，甚至有单价11000的，请问房姐，这种房子叫笋房吗？这个盘有改造的价值吗？回答：1.老破小流派适合北上深。核心点在于这些城市的新盘少，且价格高，上车门槛太高。老破小：租售比非常高的小房子，一般来讲房子越小，租售比就越高。如果能遇上租金收益5%以上的老破小，那就闭着眼睛买。 老破小适合新手，因为老破小需要的启动资金非常少，在北京有小几十万就能进去玩一玩，以小博大。选择老破小的核心优势：租金。 小房子的核心优势是租金， 因为租金是有下限！ 在租房市场上，相同位置的1室1厅，不论面积，价位差别都不会很大。选择老破小的标准：相同租金下，面积越小越好。 在北京，1居是最最基本的刚性需求。 只要你不给他多一个房间或者少一个客厅，那么这个需求，对于刚需来说，就值这么多钱。北京潘家园的61平准新房，可以租个5000/月，跟30多平的老破小差不多。老破小的优势： 投入低，租金回报高，不担心房价的波动，好卖。 老破小的劣势： 面积小，房价回报率低，虽好卖，但因为总价低，交易税费就显得高昂，也会拉低一部分房价收益。 2.武汉为什么老破小市场太小？因为流动性还是不够+涨幅不如次新 另外，贷票到后面真的是瓶颈，心力瓶颈也是瓶颈。提问：房姐，买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆 在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别 所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，最好的投资策略是低首付买入单价低的老破大。您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；而很多城市本身限售2年，因此周转率这一因素相对固定。先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立，在大多数时间对大多数人不成立。比如2016年的大涨前夜，2017年暴涨，低首付操作手法收益率爆表。但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【绝对值】更多，而不是【相对值】。而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。另外，房子作为一项资产，还有三个要素：收益性、风险性和流动性。一个乡镇企业家，他雇佣了200个工人来制造塑料凉鞋，他用了这200人的力气、技术来获利，不过是付出了一部分工资而已，这个过程是杠杆在起作用。很多人只看到了自己付出的利息成本，但是穷人思维和富人思维的差异是穷人对于钱、资金、财富的认知是片面的。提问：美丽智慧的房姐好!今年在您的指导下入手了一套85平的朗诗里程的房子作为投资，手上另一套关山大道泷悦华府144平的房子刚刚交房，还没有办证，17年入手的时候原本是想着以后回武汉定居的时候自住，结果我老公在北京工作越来越好，年薪70多万了，感觉北京更加适合我老公奋斗，因为他觉得武汉太安逸了，所以我觉得我们回武汉的几率越来越小了，因此就萌生了想在北京买房的打算，但是北京的政策是认房又认贷，我们再买就属于二套房了，北京二套房只能贷两成，而我们即使把泷悦华府的房子卖了也只能凑个200万，在北京二套首付200万顶多买个一居室，可是我又不愿意买一居室，最少也得有个两居室的，老公在上地那边的软件园上班。回答：有房有贷，北京也可以首付3成买入。子弹200，可以淘到单价总价500-600的刚需上车盘。从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的第一座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。除了回龙观这种没有什么学区，没有亮点，因而没有太多溢价的社区外，其他房产基本不适合作为投资。 新生码农必须正面应对，要么做接盘侠，要么投资归投资，自住租房。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
