我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐您好，本人45岁，新上海人，职业经理人。爱人全职，一男孩16岁。目前在上海有三套房，一套在闵行龙茗路，三房两厅，市值760，无贷款，自住；另两套在青浦徐泾京华路（骑龙一家园小区和华伦公寓小区)，均为听消息（可能动迁)在2016年买入投资，一套125平一套85平，成本单价27000，目前有贷款共220。徐泾房子持有4年多，租赁市场平淡，动迁没有任何消息。请教几个问题:1、徐泾房子是否值得继续持有？2、看中目前自住房隔壁小区（和润家园)一套叠加，面积230，总价1300，如果卖出徐泾两套置入该房是否可行？3、手上有自有可用资金300，如果想在上海投资，暂时没有房票，儿子18岁（两年后）有一套购房资格，如何规划？4、其他城市持有五年为上限，99%确定性的机会有吗？趁现在上海静淡市，正好做置换。上海城市化速度放缓，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。市场是分阶段的，不同市场处于不同阶段，主导力量不同。1.起步阶段，市区郊区房子价差很小，市区地段价值不断提升，市区涨的快。3.成熟阶段，改善主导，市中心大户型涨得快。同一市场，也有可能同时存在两种影响的力量。如：上海既有新区扩张的成分，又有存量改善的成分。所以市区郊区未来会比较平衡，可能价差还会缩近，但已经空间不大，且变化会很缓慢。先以改善需求为主，再考虑投资郊区次新盘。可以出手2套徐泾老房置换和润家园。上海开发房票很简单，可以用爱人的房票继续买入。上海投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。二线城市中，可以关注武汉 重庆 成都 杭州 沈阳等。提问：房姐好，先简单说下情况，我是女生，本科毕业农村户口名下无房；男朋友本科毕业已落户到天津，名下有一天津贷款房，在机场附近房价没怎么涨；我们俩都在北京工作，今年打算结婚，但婚前想用掉我的首房首贷买一个投资房，首付能凑30-50；然后他明年北京的社保就缴满5年就有购房资格了，到时候能再凑出100+买个小刚需自住+投资，我们俩年收入在100左右 关于投资房，想知道：1.如何判断一个房子是不是值得投资？比如，城市，人口，国家政策，地段等这些因素要怎么去做比较，或者需要了解哪些其他的信息？2.之前看您知乎回答，这个资金量您好像比较推荐重庆，成都和武汉，我们这个情况您更推荐哪个城市哪个地区呢？为什么会这么推荐呢？（小白想了解一下思路） 3.如果去买直接联系链家的中介就可以吗？有什么需要注意的吗？4.作为投资的话涨到多少出手会比较好 另外就是，我们两个的资金这么分配是否是最优的，房姐还有更好的建议吗？感谢房姐指点迷津～在哪里买房，到哪里工作，本质是押宝一个城市未来20年的发展前景。只有选对城市，未来才能享受城市发展红利，带你一起腾飞。从以下几个维度综合分析：1.产业基础。产业基础决定了一个城市的财富创造能力，第三产业+工业是最好的产业结构。2.交通。铁路网络将改变第三次城市格局，是城市发展的基础，要想富先修路。3.人口，人口体量的大小决定了城市消费潜力，只要人口基数足够，就有无数的商业机会和购买力。同时要关注城市的人口结构，老龄化问题日益严重，只有年轻人才能不断的为城市造血 4.教育资源+科研能力。好的教育资源可以吸纳更多的青年人才，影响城市的研发科技含量，为城市发展高附加值产业提供人力基础。5.城市政治地位，政治地位影响城市能获取的国家资源扶持6.土地面积，土地面积决定了城市未来的发展空间会不会受限制。7.政府负债率。负债率高的城市，未来发展会遇到困境，公共资源的建设受阻。重庆，成都，武汉这几个城市基本面都没有问题，决定是否能建仓的是价格。这2个城市明显被低估。在我还是房产小白的时候，买房都依靠链家，在北京链家的品牌宣传和市场占有率排名第一。链家的全套安心承诺，房源质量比同行高一点，让用户安心。当链家提升到3%之后，各大品牌纷纷跟进。我能感受到链家在它能做到的要素范畴内，服务品质有实质的提升，同时也给予了经纪人更高的单套房回报预期，拔高了整个行业的人才门槛。但是当我真正开始研究房子的时候，发现链家仅适合小白，中介费极高，不承担任何风险，光明正大抢钱。首先你要明白，什么才是好的中介？这个问题的关键，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单。买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。都是好中介。武汉，成都，重庆这3个城市投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：新手首问，武汉房姐您好！子弹800W+，本人重点考虑武汉和广州，您认为武汉和广州哪个更值得投资？本人自己没房票，我有一侄儿在武汉，他可以帮我代持一套首付四成，还有一个外甥，没房贷记录，大学本科现户口在江西，也可以帮我代持1到2套，正犹豫是迁往武汉还是广州？如果只考虑武汉，重点建议在哪几个板块建仓？如何规划？谢谢！非常感谢！回答：你好，子弹800，广州和武汉都可以入手。建议广州和武汉分别入手，子弹800，只用在武汉 太浪费了。城市经济体存在明显的网络效应。网络效应主导的领域，长期看，资源会向头部高度集中。所以还是一线更安全。主力仓位应该放在一线。配置二线城市，主要目的是分散，提升资产包的综合质量。top10的一二线长线看好，20-30年都不会有问题。房产是要均衡配置的，最理想的是一线三分之二，二线三分之一。武汉和广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。提问：房姐三个比较纠结紧急的问题，1.通过什么渠道如何找到更优质的代持，家里的亲戚找起来太累了。找到的也都不是很满意。2.我们要做信用卡空挡接龙需要准备几个手刷或者大pos机呢，关于这一点能详细介绍一下吗？3，明天去沈阳 准备多呆几天，现在沈阳不限购只有二手房吗。记得以前看过你发过一篇关于代持的过户的流程很详细，但是最近怎么也没找到没找到，能在发一下吗 ，谢谢。代持者的选择方式一 代持人户籍一般都是本地户籍，也有少部分是外籍，他们一般生活或工作在外地和国外，在当地已经没有安家置业的欲望，比如在香港和国外有稳定工作的本地人，已经拿到绿卡但未入籍、身份证还有效的当地人，派驻到当地工作的外籍人士。还有些人选择学生，理由是他们都是首套资格，其实这种代持者的质量就不是很高了，仅从贷款的角度就增加了很高难度，关键是这种人过不了两年就有刚需的要求，除非投资者是短期抛售，否则很容易产生现实利益矛盾。选择方式二 代持人一般都是和出资人志同道合的朋友或亲属，同时看好某地段类型房产，由于一方资金不足，因此找人共同出资，共收回报。选择方式三 除了近亲之外，远亲，朋友的朋友，也是一类选择。给你介绍的朋友可以作为中间担保人。首先把自己的房票用完，再用老人票，最后才考虑代持。2.空当接龙要结合你的刷卡频率，入门级别一般是建议2+1。2个大机+1个手刷。大机的商户更优质，内行人一般都选择大机作为养卡提额的主流工具。需要2个大机，是因为要经常切换支付平台。需要1个手刷，是因为方便携带，同时不能丰富商户选择，但是不做为主力，因为这类手刷大多是优惠类，银联赚不到钱，所以对你养卡有影响。熟练之后，建议4+2的配置。3.沈阳二手房不限购，部分新盘开发商也可以配合你交半年社保。提问：房姐你好，在一手新房a和隔壁二手房b中选择，利用拆骨法分析几个指标，基础盘，精装修，楼龄，绿化与会所，房型差异，楼层差异，朝向差异，地铁便利，品牌溢价，初房情结，请问这几个指标如何量化的?比如基础盘这个数据是怎么定的，比如楼龄是如何做加减的?同理，其他指标?回答：一套房子不是一件商品，而是无数个因素组成的结合体。类似于公司买卖并购，报价不是针对公司壳的报价，而是对公司的管理，业务，人员等种种方面的报价。房子是无数种商品组成的结合体，并且这些商品的价值随着变量而变化，譬如户型等硬伤折价，在1500万房产里可以折价15%，而在300万房产里只能折价1.5%。类似的，一套犄角户型，我们把犄角影响的面积减去，剩下的面积再算单价，如果是市场价，那么相当于白送一个犄角。至于经常有朋友问，拆骨法有哪些条件，拆骨法怎么算？唯一的学习路径是：实地看房并思考，想想「这套房为什么比上套房贵XX万？」看房无数，你自然会深入到交叉验证和复杂因素下进行的对比。提问：房姐，这是我首问，看了你挺多回复，想问个头疼的问题，我在秦皇岛市，30现在三套房，一套市中心老破小学区房，一套开发区电梯三室洋房，一套北戴河小别墅，学区房孩子上学要用最近几年动不了，剩下两套都考虑卖掉，由于个人工作原因别的地方很难弄到房票，最近几年不想投资秦皇岛以外的房产，我觉得你的大面积低单价，低周转看长周期盈利方式适合我，我如果只投资秦皇岛您有什么建议，辛苦了回答：秦皇岛IP价值高，领导人手一套，但是旅居房产并不是很好的投资标的，没人接盘。旅游城市一手房价涨的都是成本，二手价格纹丝不动最可怕。投资还是建议换城市 90%的小白买房都会犯的错误:3.不懂价值溢价远郊CEO三无贵妇盘，贪便宜硬伤损盘。三.搞错了时机 1.新手总想看到大盘上涨再抄底结果是追涨杀跌；3.勤看咨询案例，偷瞄推荐小区，结果是3年前的问答。不要因为自己的思维局限，错失了未来10年躺赢的机会。提问：房姐，你总说一线城市会持续上涨。那什么时候房价会保持稳定不再上涨了呢？我觉得大的方向有以下几个指标可以参考回答：1. 人口停止流入。有持续的人口流入就会带来持续的购买力，中国目前城镇化率57％左右，发达国家的城镇化率75％~80％，中国要达到这个城镇化率应该还需要二三十年时间 2. 货币不再超发。信用货币时代，货币贬值是普遍趋势，只要贬值这个预期在，核心城市核心地段的房产必然会成为保值增值的优选 3. 土地供应能够持续的满足每年新增的购房需求。中国的城镇化策略是控制大城市人口，积极发展中小城市，区域均衡发展。这种策略是违背市场规律的，正是基于这种策略导致中小城市土地供应过多，库存积压;大城市供应过少，供不应求。往前看房价很便宜，几年后回头看现在的房价，依然会是同样的感受。提问：房姐，您好。问个大家最近比较纠结的问题，目前全国一二线省会，从上海，福州，广州，南京，到内陆二手房都在跌，武汉新房数据显示也跌了，深圳涨价据说是业主和中介恶意挂高价出货，成交并不多。房价是否真的到顶了，国家也持续强调摆脱房地产依赖，周围人手里基本上都三四套房……综上，投资房产是否面临将来亏本甚至难以出售的情况？回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，在经济发展和宏观调控面前显得非常苍白无力。外部环境这么严峻的情况下，不可能出现房价暴涨这种深化国内矛盾的情况，即使是货币角度的放水，也都是定向的，不可能大规模流向楼市。我们该怎么做？怎样抵御通胀？怎样应对变幻莫测时局？难道是买股票？数字货币？期货？保险？我们考虑清楚三件事: 1.如果明年不涨30%，是不是就不买？或者明年不涨30%，能不能撑的住？假如明年没涨，后年涨50%呢？2.通过技术手段，通过多踩盘，买到被低估15%的房子，明年再涨15%，是不是就能实现30%的涨幅？3.如果持续观望，有没有踏空的风险？征信更新、三价合一，虽然能抑制房价过快上涨，但也增加了后来购房者的购房成本。我认识很多朋友，都是为了买房，有的人做好资金规划，选对买房区域、楼盘，很快下手，有的人看遍整个武汉，比我看的房子还多，却迟迟下不了手。提问：坐标武汉，我和老公，年收入30个以上！婚后组合贷买一套商品房，现第二套纯投资，子弹20，低价潜力盘！求推荐回答：子弹20买武汉，能够得上的项目基本都没有性价比。3个方案：1.老破大的选筹逻辑，淘核心地段2005-2010年之间的老破大。通过一些发，可以做到0首付或者微首付，再通过分割出租，运作的好基本可以实现租金抵月供。但是老破大有一整套操作手法，持有8-10年，基本放弃流动性。150以上的老破大在武汉属于穷人买不起，富人看不上的产品，所以交易量非常小。没有充分交易的房产通常属于价格失效的产品，存在非常大的套利空间，属于底仓充足 现金流充足的职业多军首选。在一堆垃圾中找出真正有价值的项目，非常考验你的价值判断能力。这类房产属于鬼牌，投资客钟爱，不是血亏就是血赚。2.利用你的身份，做几笔低息贷款，扩充子弹，再全款抵押入手推荐的几个洼地板块，具体选筹见知识星球内部分享。提问：房姐，sfsd 子弹只有60，北上广深这些一线城市的低总价上车盘，值不值得买？还是先买二线城市，以后再换到一线？回答：1，一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。3，买这种房子很不值得，浪费了首套资格，再买房就是二套了，而且接盘客很少，接盘客也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅6，对于上海，250万总价以内，需要警惕，上海的主力客户更加纯粹，更偏向刚改提问：新人首问！请问房产投资流派中，有无大型社区住宅一层商用出租的流派？坐标太原通过sfsd投资2套一手房，投资标的为一线开发商超大型社区（单个小区2000户以上），选择人流量最集中位置最好的住宅一层，投资初衷是单价要低租金要高的双保险，交房后将商用出租，租金回报率仍很难超过5%，但是房价已涨30～40%，首付款已翻番，下一步您建议是继续持有还是卖掉变现？一种是租给外国人，那你首先这个小区要获得外国人的认可，很多外国人扎堆只住特定的小区。还有一种是分割出租，客厅割成两个房间，租单间，这个最大的问题是比较辛苦，要频繁打理租客。 否则，正常的长租很难提高租金，每年涨月租金200块就差不多了，涨10%都得谈。 房价涨并不代表租金涨。最后就是做民宿，需要有线上运营经验，对房产的位置和环境要求比较高。整个北方的经济环境人口决定了投资机会比南方更恶劣，需要选择更有价值的省会，太原没有独特的理由脱颖而出。不是强二线城市，房价随着大势涨。 本地人可以买，毕竟省会。 找新城人口延伸区，地铁沿线人口大盘，注意防止溢价。是否需要出手，还是要结合具体的标的做判断，太原总体上向南发展，如果选筹位置不差 房龄不老，可以继续持有，或者出手一套做裂变。提问：房姐你好！看到中介有发很多法拍房的信息，不限购不限贷还比市场价低20%一40%，请问房姐这种房子可以买吗？如果买的话需要有什么特别注意的？回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。法拍是个独立且赚钱的分支，法拍房要怎么买才能稳赚？详见知识星球内部分享提问：新人首问，房姐你好，看到房姐的文章，果断加入知识星球，看到您对球友们耐心的评点及独特的思维想法，给我一种人生导师的感觉。这里想问下房姐关于人生规划方面的困惑。本人男现在23，湖北荆州人，户口武汉，家里做点小生意，马上大学毕业，读的体育训练专业，现在在人生的十字路口上。现困惑：1.出国留学，去法国或者加拿大等地方去开阔眼界，学习一些关于经济学工商管理方面的知识，但是估计要花四到五年 2.继续留在国内考研，之前考过一次差一点分，考湖北大学，继续读体育专业研究生 3.毕业就踏入社会，去一线城市历练，踏上房产末班车，顺便寻找上车盘 诸多思路难以抉择，请机智的房姐指点迷经。万分感谢！回答：坦白说我个人认为体育专业研究生是浪费时间，考研读博是富二代的专属，这些动作只是变相延长了你的青春期。出了校门立马被打回原形。研究生，海龟，现在也不是天之骄子了。但是新兴的中产阶级还在追求这些过时IP，从来没有想过为什么？读硕士是中国弱鸡们不愿意参加工作打算再混混日子而走的路。除非你觉得可以这样去做公务员，然后走这个通道，但这个通道，如果失败，基本上没有其它选择。读研的成本：成本是3-4年的时间，以及三年赚不到钱还要搭上学费。在我看来，实在是个亏本的买卖。踏踏实实去工作吧。在工作中多学一点东西。普通人的试错成本真的很大。社会进步的丛林法则，从来都没有变过。先富起来的那一群人，并不会自然带动后富，而是通过规模效应和先发优势占据生产资料，牢牢锁住社会地位。因为资本是逐利的，它总是想要更多。那么作为普通人，其实并没有太多财富跃迁的机会，只有重大科技突破，比如互联网，和生活方式变化，比如城镇化， 才有机会逆袭。而这种历史机遇不多见的，十多年才一次。富人选择面却非常大。先赚钱，再买房，锁定住财富和阶层地位，然后土地资产增值，反哺主业。就像打怪升级，房产变成了一个个晋级的奖章，奖励着成功者。又不像打怪升级，土地和塔尖的位置毕竟是有限的，先行者们收割完毕，后来者们寸步难行。所以我想说的是，大部分人普通人，一生根本没有6次机会，有的甚至一次机会都没有。别老是去想留学，憋大招折腾新事业，安安稳稳先买好自己的房子， 锁住自己的生产资料之后，然后再去折腾。如果真的想考研，等你到了事业小有成就，必须要提升的时候再有针对性的去读商学院。提问：房姐好。天通苑顶复您说过最好25000入手合适，有一个是东西通透，位置临街，自住+投资，应该比正常折价多少？多少入手合适？东西顶复有哪些缺点，未来是不是更难出手？谢谢！回答：优先顶复，天通苑有电梯加装的暴击，对顶楼升值最名下。天通苑板块分析：天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜；东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况：3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价；4.特殊户型，斜角，缺赠送。例：天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。提问：房姐你好！向您请教一个人生的选择问题。儿子已被武汉中建三局，校招录取。现在应骋深圳的小学数学老师岗位，如果也被录取，请问，该做如何种选择？去年刚购买了碧桂园云玺的房子，手上现在有子弹300左右，深圳边远的小房首付够吗？还想问，能在武汉中建三局上班，但是把户口转到深圳，能享受深圳应届985学生落户，奖励1.5万元要奖励吗？在人生的十字路口该如何选择呢？请睿智的房姐帮忙解答。多谢！如果房姐翻我，也请群里的精英们给些意见。谢谢大家！国进民退周期内，基建工程行业成为行政资源及垄断寡头附庸，跑工程、结清款是跪地求人行业。分析一个行业有没有前途，第一看行业增量空间，二是看你提供的行业价值，最后更重要的是行业是否充分竞争。普通教师本就不是收入高的职业 除非是网红老师中的佼佼者 或者高校里能直接转化为社会生产力的专业&重大课题带头人（非文科）路径本身就不侧重于财富 而更多是社会认可 要靠此路径谋求大量财富 付出心力和所得不成正比 获取收入不一定就一个来源 试试发挥自己的优势 开源多核 很多行业内优秀的人都是crossover 可以把户口转到深圳
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
