成都的公寓，是最迷人的危险，给买公寓的朋友提个醒
成都的公寓，看上去有多迷人，就有多危险！
很多人，没有成都购房资格，看成都房价在不断上涨，特别是今年以来，地价不断攀升。
担心未来成都房价高不可攀，买不起房子，就着急打起买公寓的主意。
每次提起买公寓。
绝大多数人都会告诉你，千万别买公寓，投资公寓，买入就是亏损。
劝说不能买公寓的原因，无非就是千篇一律，公寓不能落户，产权四十年，转手税费高，孩子没法读书，居住体验差等等。
即便如此，买公寓的人，依然络绎不绝。
我曾经同样也是坚决的告诉大家，别碰公寓，因为想买公寓不吃亏太难了，投资选择小概率事件不是明智之举。
但慢慢我发现，无论怎么解释，买公寓的人依然一直存在。
“堵不如疏”
在没办法改变有人要买公寓的事实下，干脆写一篇怎么买公寓的文章。
这样起码可以给购房者一些更合理的建议！
其实在公寓问题上，过于主观过激的结论，是不合理的。
不能说买公寓，肯定赔。
因为在多数人说公寓买了要吃亏的情况下，依然会有人站出来，说自己买的公寓，就赚了。
我们不能否认，的确有人买公寓给自己带来了收益。
但我们更要承认，买公寓带来收益的人，占公寓购房者的极少数。
大家劝说别人不要买公寓的时候。
往往忽略了一个关键因素。
正真要买公寓的人，何尝不知道公寓不能落户，税费极高这类大家都知道的问题？
用这些观点去劝不要买公寓，怎么可能有效果？
真正要分析公寓能否购买，最核心的问题只有一个。
购买公寓，能否带来合理的收益。
在收益面前，所有的理由都苍白无力。
公寓不是不能买，而是绝大多数人买到的公寓，都会赔。
我依然保持曾经的态度，不推荐大家买公寓。
如果你真的要买，我也会告诉你。
我们要做的是，如何在公寓这类极容易买亏的房产中，选到一个可以给自己带来合理收益的公寓。
先说结论，如果你要买公寓。
那么这个公寓，必须要满足一个条件。
租售比＞1：220，也就是租金年收益率大于5.5％
比如一套50万的公寓，一年的租金收益，必须达到2.75万以上。
租金年收益率越高越好，5.5％是底线。
如果连这个最基础的标准都没有达到，公寓就别考虑了。
至于我为什么会给出这样的结论，原因也很简单。
买房要想获得收益，就两项指标。
房产增值和租金回报。
简单来讲。
你要从房子上获得收益，一个就是等房子涨价，另一个就是房子给你带来的租金收益。
为什么推荐大家尽可能去买成都的住宅？
因为在成都这样一个人口流入强劲，楼市长期看好的城市，住宅是有不错房产增值空间的。
虽然成都的租金回报率普遍不高，但房产增值空间完全可以抵消，租金回报率不足带来的影响。
可公寓不同。
大家都清楚，同地段的住宅和公寓，往往公寓单价要便宜的多，但租金表现却差不多。
也就导致公寓的租金回报率，比住宅高很多。
不过公寓在楼市上行中，涨幅是远远低于住宅的。
同时公寓要卖出去的各项费用，还远高于住宅。除非楼市火热，房价大涨。不然一般情况下，公寓你从买入到卖出，期间的涨幅基本会被各项税费给填平。
甚至一些涨幅不理想的公寓，比起买入价格，卖出时还会有一定亏损。
我已经说过很多次了，前些年全国去库存，房价大涨在所难免。
但现在时代已经不同“房住不炒”，即使是成都，也不可能再有前些年强势的涨幅。
没有大涨可能，也就意味着公寓基本丧失了在房产增值上获得收益。
那么租金回报自然就成了唯一的指标。
我清楚肯定会有人要问，如果是潜力板块的公寓呢？
潜力板块都有一个特点，增值空间大，但租金回报低。
我前面也说了，公寓的涨幅远低于住宅。
在没有楼市大行情的情况下，即使潜力板块，涨幅也不会太高。
在这样的情况下，住宅的增值空间完全可以忽略掉租金，但公寓的增值空间依然不足以忽略掉租金，就是这么简单。（也有个例涨幅不错的公寓，但非常少，不具有参考价值！）
至于为什么最低年回报率是5.5％。
这个就又得谈及，我以前给大家说过的机会成本。
机会成本：为了得到某种东西，而所要放弃另一些东西的最大价值。
最简单的解释就是鱼和熊掌，不可兼得。
选择一样就得放弃一样。
我们把银行理财看出是一个基础参照。
100万，如果让你选择做买公寓投资，银行存理财。
你买公寓增值空间几乎可以忽略的情况下，租金回报总要比在银行存理财的利息高吧？
一百万的大额存单，银行理财年收益率做到4.5％应该是很简单吧？
再算上买公寓的各种不确定属性，综合考虑，5.5％作为最低限，在我看来是最合理的。
如果连这点收益都做不到，你不如自己把钱最简单的放银行算了！
最后建议：
公寓这玩意，如果你有闲钱又没有购房资格，有租金回报5.5％以上的公寓，可以考虑。
钱留着反正也跑不赢印钞机的速度，买不动产起码可以对冲一下。
至于没钱没资格的刚需，劝你最好先凑资格买住宅，公寓这玩意，只是下下策。
没钱咱们做选择就不能任性，因为你选错了，就没有退路了。
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