房子看了不少，但房地产界“1+50%定律“你知道吗？
周日下午，我为正在帮客户朋友挂盘出售的独立屋做 Open House。一对年约50岁的华人夫妻走了进来，看到这间只有七年新的精装修独立屋，非常喜欢，足足看了有20分钟。交谈当中了解到，这对华人夫妻在北约克地区拥有一间已经还清房屋贷款的半独立屋，现在，准备以房换房，让自己住的房子再大一点，让自己也住上独立屋。
其实，这样的” 改善型刚需” 换房的案例相当多，甚至是很多2000年前后登陆的移民家庭买房卖房必须走过的历程。正是这样以房换房以小换大，使我们很多人的生活水准步步登高，我们的人生也变得越来越有自信。
步步登高—换房的“1+50% 定律”
与上点年纪的西人老经纪闲聊，听他说西人社区靑年人开始买房，到老年人卖房的不同故事，发现西人朋友们一生中买房卖房的典型的循环。
青年人读书时住在父母家里或是租房，工作后尽可能存钱攒首期，稍有能力，就先贷款买公寓楼房，开始拥有自己的房地产。
然后，结婚时或是快有第一个孩子时，卖公寓楼房，买镇屋或半独立屋，因为镇屋或半独立屋的睡房和卫生间都多，还可能有一个小院子让孩子玩耍。
接下来，孩子多了，工作职位和薪水都更高了，就卖镇屋或半独立，买入独立屋，独门独院，孩子更开心，自己也能享受更大生活空间，更可以请朋友开Party，有点吵闹也不怕影响他人。
最后，等孩子们上学、结婚，他们自己买房搬走之后，或是等到干不动剪草、铲雪的体力活儿了，上了年纪的老人家会卖掉独立屋，买个好点儿的公寓楼房去住，因为独立屋贷款基本还清，房价也升了一大截，一买一卖之后手中还剩一大笔钱，每年都可以潇洒地去外地度假，享受高质量的晚年生活。
这样一个步步登高的过程貌似随机，但实际上有一个“1+50% 定律” 在起关键作用，这个定律可以帮助朋友们决定何时换房，换到哪里。
“1+50% 定律” 是指
我们要买的下一个房子的房价大约等于手中这个房子目前的市场价再加50%左右。这样每隔几年循徐渐进地主动换房，毎次换房后的负担不会突然加重太多而影响生活质量。这是因为，只要没买错，手中的房子多少应该升点值，又还了几年贷款，卖掉以后，净值应该不小，加上过去几年多少存点儿钱，算下来，会有一笔更大的首期。华人朋友们勤奋好学，几年下来，很可能有升职加薪或者生意扩大的进步，银行会愿意给更大一笔贷款。更大的首期加上更大的贷款，不就是更大的房子吗？
在我经手的众多案例中，一个普通的技术移民家庭走过这样一条路，买的第一个房子是20万左右的公寓，几年后30万左右卖出，买入45万左右的半独立屋。再过几年，将手中的半独立屋以70万左右卖出，买入100万左右的独立屋。现在，手里的这间独立屋价值不会少于150万加币。其实，这可能是很多技术移民家庭走过的换房之路。走得越早，每一步买房的价位就越低，赚到的独立屋升值幅度也越大，未来还清房屋贷款的这一天也能来得更早。
现在，北约克地区的半独立屋能卖到多少钱呢？我们选Finch和404高速一带的半独立屋为例，售价大约在95到100万加币上下。卖出这里的半独立屋之后，使用 “1+50% 定律” ，可以去北边万锦市轻松买150万左右的独立屋。
租房vs. 买房
我们华人朋友喜欢买房子，爱做房东，不爱做租客。有人会说，“多伦多的房价就是华人炒起来的” 。其实，在华人移民朋友还没来加拿大之前的上百年里，多伦多的房地产市场也在一路向上发展。西人朋友们早就明白，是否拥有房地产，会对人的一生产生巨大的影响，尤其重要的是，决定了人晩年的生活质量。
1999年，我刚到多伦多，就在主流大报<<Toronto Star>>上读到一篇题为<<Have, or Have Not>>的文章，大意是说，如果买房，人们通常会贷款，摊还期 (Amortization) 一般为25年。25年里，买房人的支出用于还贷款，租房人的支出用于付租金，金额可能相差不远，然而，25年以后，结果会相差很远。买房的人，手里会有一间供完贷款的房子，並且享有物业升值的收益，用西人的话讲，买房的人属于“Have” 型的有产者。可是，租房的人将钱交了租金，到头来手里还是没有房子，更没有机会赚取物业升值的差价，依然属于“Have Not” 型的无产者。假设人在晚年时突然需要一笔钱，买了房的人可以售房变现，或是抵押房子去贷款，而一直租房的人就没有这么容易筹钱了。到生命的终点，能否留下点什么，更是明显看出“Have” 和“Have Not” 的区别。
住在自己买的房子里，我们是在经营自己的房地产。住在别人买的房子里，我们在付租金帮助别人经营房地产。事实上，无论我们是否意识到，只要我们活着，我们的一生都离不开房地产。不离不弃，这就是我们的人生与房地产的关系！
公寓vs. 独立屋
据我所知，不少华人朋友除了拥有一间独立屋以外，还拥有各其他种类的房产，例如，公寓楼房。过去十几年里，我们明显看到一个事实: 有土地的房子，尤其是独立屋，升值幅度大于公寓楼房。所以，在经济能力许可的情况 下，哪怕是“踮着脚尖儿” ，我也建议大家在好校区买进拥有土地的独立业权(Free Hold)的自住物业，包括无管理费的镇屋、半独立或独立屋，占地面积越大越好，房子越新越好，这样做，房产升值空间比较大。简单来讲，要换房，换大地段的房。这样做的好处是，无论自住物业升值多大都可免税享有资本回报。
过去两年，土地房太抢手，想从镇屋或是半独立屋换成独立屋，难度比较高。今年4月，安省出台了” 房地产新政16条” ，以小换大，变得相对容易一点。当然，要先卖现有房子，再买下一个独立屋。
23 Prince of Wales Drive, Markham
这是一间面积超过3000呎的优质豪华独立屋，房龄只有7年。一手屋主花重金升级实木地板，石头台面，”满天星” 射灯遍布客饭厅和家庭厅。地下装修成娱乐中心，有家庭影院，酒吧，台球桌和跑步机。价格也不贵，如果您现在手里有房，又愿意使用 “1+50% 定律” 换房，您就可以轻松拥有这么漂亮的房子！
用心经营我们自己的房地产是一项永远都做不的功课。以房换防步步登高，会让我们的生活越变越好！
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供房屋买卖及出租管理等全方位服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆博客 http://blog.51.ca/u-259391/ 和个人网页 www.jamesbai.com )