冻雨时代还是火树时代？这几个区居然还在抢offer！

从周六开始的冻雨把多伦多拉回了冰天雪地镜面道路的2013年，那一年多伦多遭遇了火树银花一样的冻雨时代，四处都是断电、车祸、淹水。今年到目前为止还未出现大面积断电和淹水，看来我们还是有老天保佑着。

上周成交了几个房子，行内朋友在我们地产经纪内部群里分享了同一栋房子在这几年的不同交易记录，很清楚看到目前个别区域的房价已经回到2015年甚至更早。

鉴于每年的三四五月份都是交易量最为活跃的时期，现在四月过了一半，房地产市场已有一些回暖，但是整体依旧是浮动不大的状态；以这样的表现，五月份不会往下走，但是大幅度的涨应该也不会。

目前的房地产市场对于买家来说，的确是入手的最好时机了。

上礼拜，夕子和大家深入分析了3月地产市场数据推算出来的结果。

分析市场数据不是只是看当月的数字罗列，一定要结合过去几年的数据综合来看。这样才能避免一时头脑发热，夸大或者扭曲市场本来的面目。

所以说，分析市场，必须要冷静。冷静才能横向纵向科学比较，冷静才能看清楚前世今生，冷静才能说出真相。

这个礼拜，夕子和大家更进一步细化每一个社区，来分享一下社区之间的方向比较。

我们把GTA分成两个大的区：一个是416区，也就是多伦多的C1到C15，W1到W10，E1到E11，另外是416之外的区，我们这里只分析北边的York Region，和东边的Durham Region，请恕我不去评论西部的密市，Oakville这些区域。

416区

多伦多的最集中两个夕子比较感兴趣的地区，是市中心C1和C8，北约克C7和C14的Condo，以及市中心E1，E2和E3的独立屋，半独立屋和Town House。

Condo的市场不须多说，媒体上面对于Condo市场的火热已经有很多报道。

以最集中的C1区为例，C1区所有的房屋类型总共售出473间，其中Condo有424间，占据了90%的份额。

Condo的销售，三月底在售的单位总共有432间，整个三月卖掉的有424间，我们的销售待售比例差不多在100%，这个比例如果放在整个市场，可谓疯狂。

现在市中心Condo单位的现象，是一个极度缺乏存货的状态。

请看过去六年，每一年三月份C1区Condo单位的销售待售比例。

在最疯狂的2017年，比例高达150%，和整体市场基本吻合。今年已经降温不少，相信和贷款新政的干预关系很大，也很大程度上受到外国人买家税的实施影响。

夕子知道市中心有一大批买家是留学生，父母给提供首付，孩子买一个单位自住，免去在多大上学过程中租房的烦恼。

自从外国人税实施以来，再加上银行限制留学生贷款，学生买房自住兼顾投资的方案处于极度挑战的状态中，现在只有孩子确认能多读两年书，而且可以现金买房的买家才回去考虑，其他的买家已经或者处于观望，或者干脆放弃这个方案。

但是刚需的力量依然可以支持市场维持在100%的销售待售比例，买家依然如潮水一般吞噬市场的存货，抢手的区域，单位很快就能卖掉，平均市场挂牌时间只有17天，而13到15年的冷淡期，挂牌时间基本都在一个月。

相比较之下，C7和C14的Condo一样火爆，最有代表性的C14，上个月售出107间，月底存货有106间，也是100%的比例，同比过去13到15年，30%左右的比例要疯狂很多。

我们从业人员都知道，Condo市场经历过2009年和2010年的跳跃式增长以后，2012年开始市场一直处于不温不火的状态。

单位尺价在市中心最好的地段基本维持在800块一尺，一直到2016年才开始慢慢回暖，2017年出现了另外一轮跳跃式增长，尺价升到1200一尺。

这些价格的变化，其实我们应该从销售待售比例上面来判断，基本能够感觉到市场的温度。

现在的Condo市场，价格依然会维持上升的势头，具体剖析到为什么，原因可能会比较多，包括高价房遭到外国买家税影响，和银行贷款对于压力测试的收缩，导致买家不得不转向价格更加亲民的70万到80万以下的Condo单位。

多伦多市中心越来越多的工作机会，以及越来越恶化的交通设施，导致年轻一代更加倾向于住在市中心，这个选择也慢慢让买家越来越市中心化，这些刚需推动着市场价格一波一波向上攀升，在可以预见的短期的未来，这个势头应该还会伴随着销售待售比例的高企而不断维持下去。

416区的其他户型，除了Condo之外，最为火爆的应该要数E1，E2和E3区的独立，半独立和Townhouse了。这个区位于DVP以东，沿着King St和Dundas St一直往东的区域。

这里离市中心可以搭乘Streetcar就能到达，房子很旧不过翻新的趋势非常明显，社区越来越多年轻人聚居，适合刚成家的新家庭，需要Condo之外的更大的空间和孩子上学更加容易的机会。

几年前，这几个区就是夕子一直在关注的，也是我个人认为潜力无敌的一个区！

我们一起看看这几个区的表现（因为每个区数量比较少，我们直接用所有房屋类型的总和）：

E01

E02

E03

上面的销售数字是包括了这些区域里所有房屋类型的总和，其中包括了Condo，但是这三个月最常见的房子就是半独立和Townhouse，所以基本上这些数据也说明了相对便宜，面积小一些，能够负担的房屋类型的代表。

在15年以后，销售待售比例就维持在100%以上，去年三月的E1出现了200%的恐怖数据，这一带的房子在今年的三月依然保持旺盛的交投，卖出价分别是挂牌价的113%，106%和108%。

在这样一个风雨飘摇的时代，保持110%的卖出价，抢offer大战在这些区依然如火如荼！

多么难得！！是不是遗珠！

多伦多E1，E2，E3代表的，就是多伦多刚需的买家市场。

多伦多现在的市中心周边，装修一下的物业动辄都在两百万上下，而离市中心半小时通勤时间，居民密度低的区，也只有我们谈到的这三个区了，他们的价格还在100万附近，对于市中心Condo换house的年轻人家庭，这里已经是最好的选择。

抛去市中心不说，我们看看现在的一些华人偏好的投资区域，Oshawa周边，包括了Oshawa，Ajax，Pickering和Whitby。

夕子在这里不再用大量篇幅去罗列数据，大家可以用多伦多地产局每个月的报告提取销售数据来比较。

夕子只是列出几个简单数据，2018年三月，这几个区的独立屋售价基本在挂牌价的99%到100%，2017年是115%，2016年是104%，2015年是101%，2014年是99%，2013年是98%。这些数据说明，Oshawa以及周边的表现比华人聚集的York Region要稳定得多，在今年艰难的3月复苏季节中，销售待售比已近恢复到快要到50%，相比缓慢恢复的华人聚居区，要强大很多。

夕子不能一个区一个区分析给大家看，以上只是一个引导，一个方法论，希望能给有毅力拿原始数据自己细细研究的买家一个借鉴。

大家可以比较各个地区不同的时间段的表现，给自己未来地产投资，或者安家置业一个好的分析方法，做出更好的判断。

都说多伦多房产是冻雨时代，其实透过现象看本质，细致分析，想找出其中的真珠，你除了要有一双慧眼，更要有一颗冷静的心。