房屋翻建推动均价上涨 优势地段仍有利可图
随着这轮持续十多年的GTA楼市长牛行情，房屋翻建这项古老的业务也被赋予全新涵意。它不再仅仅是一个传统的建筑名词，而是吞吐巨大资金流、创造高额投资回报率乃至赚取快钱的一个可行之途。
华人是GTA楼市交易的生力军，在房屋翻建上自然也不甘落后。近几年越来越多的华人地产经纪和建筑业人士也开始涉入这块领域，涌现出一大批房屋翻建专家、团队和建筑设计施工队伍，使它以前所未有的速度蓬勃发展。房屋翻建也成为时下华人地产市场最热门的关键词之一。
约克大学舒立克商学院物业及基建项目总监James McKellar形容，席卷GTA的翻新和重建热潮是“房屋消费者市场一个重大的结构性转变”。诚然，它改变的不仅仅是房屋消费模式、而且一定程度上影响了价格体系、地产投资方式乃至城区面貌等等。这是一个多赢的局面。
McKellar表示：“多伦多单一家庭住宅市场的问题是，房子绝大多数兴建于一个世纪之前，它们已经到了只剩下地皮价值的地步。”“我们正在经历一个城市的再生，这可能会对可负担能力产生影响，但好处远远超过负面影响。”根据多伦多市政府的数据，2014年有超过1000间房屋重建。今年1月1日至5月11日仅四个多月内，市府便批准了375项拆旧屋原地重建的申请。位于央街(Yonge St.)的北约克Willowdale 23选区范围内，有76项拆旧建新工程。代表该选区的市议员菲利昂说：“这是一场持久战，过去25年来，在Willowdale一直是这样。“这个传统的高尚社区正是去年GTA楼价涨幅的冠军。
房屋翻建仍有潜力地段
在楼价普遍高高在上、地皮也被一炒再炒、普通民众难以负担的今天，GTA还有值得选择的房屋翻建潜力地段吗？答案是肯定的。房屋翻建专家表示，尽管土地价格飙升，但可以预见的时期内，还是不会出现面粉贵过面包的情形。
《地产周刊》记者日前采访了RE/MAX帝国地产翻建团队的成员魏尚（Daniel Wei）先生。他认为GTA目前可供翻建的潜力地段和优势地段还不少。
“一些地方我觉得潜力都不错。比如Bathurst以西、最好是Sheppard两侧的区域。这个地方不是传统的华人聚居区，以前并不太受华人社区关注，但从地理结构而言，它离Yonge街不远，其实相当于西边的Bayview大街。我们经常说Bayview和Yonge之间的区域是GTA的龙脉，当然这更是站在华人传统的思考角度，因为华人偏爱Yonge街东边。但不能因此忽视Yonge街‘西Bayview大街’的潜力。”
他进一步分析指出，其实现在这个区域已经有很多房屋或即将进入翻建状态了，先知先觉者已经大踏步进场。之所以称其潜力大，是因为不但地理位置优越、交通便利、社区发展成熟，而且学校很好，有排名前几位的高中，学区房概念可谓抢眼。
“说到潜力地段，也不能忽视传统的优势地段。我的经验是，传统的401高速以南的区域，比如Lawrence大街和Eglington大街等都是属于房屋翻建的好地段，现在如是，将来亦如是。因为这些社区历经数十年风雨洗磨，早已成熟完善，有着独特的人文魅力和区位优势，在这里做翻建才是获利的最佳保障。”
帝国地产翻建团队由总裁董红卫直接负责，Daniel透露，团队的业务遍布大多地区。“近阶段Etobicoke的case也多了起来，说明华人选择房屋翻建的视角正在扩大，并不拘于优先的名校区或豪宅区等等。他们更看重未来发展的潜力。但万变不离其宗，土地的综合优势永远是翻建最核心的价值所在。”
某房屋建筑咨询管理公司的负责人也对《地产周刊》记者表示，其实从房屋翻建的选地角度而言，传统的优势地段仍然当是首选，至少风险要比一些新兴地段小得多。“地段是重中之重。就我个人的实战体会，Yorkmill夹在Leslie和Bayview中间的这一块区域，翻建房屋的效果比较好，区域有显著优势，回报自然也有保障。能够达到利润最大化的翻建案例目前仍然以传统老区域为主，比如North York的一些传统社区，利润都是看得见的。”
囤地一年再说？翻建的新趋势
近几年，GTA的楼价加速度上涨，地价也随之一路飙升。买下土地马上推倒重建，可能一年后楼造好了，发现周围地价又涨了不少，况且建筑材料和人工费也节节攀升，最后一算总账，购置成本加上建筑成本甚至有可能超过市场均价，这就是面粉贵过面包的尴尬局面。
那如何应对呢？囤地成为时下一种流行的操作手段。Daniel告诉本报记者，土地上涨已经成为共识，目前土地基本上一年涨幅10%很稀松平常。那么不少买家就选择先囤地一年再说，因为届时基本利润已经到手了，再做翻建规划自然得心应手许多。
“这是一个很合理的规划。当然决定翻建利润的不仅仅是土地价值涨幅，还包括各项成本控制、时间周期控制、质量控制等许多方面内容，必须要找经验丰富的专业人士来操刀。”
他进一步表示，房屋翻建的新趋势主要还是由西人来引领的。“华人社区在翻建方面起步比较晚，因此目前还处于学习和模仿的阶段。当然我们模仿能力比较强，因此近几年华人买家房屋翻建经典案例也有不少。比如有的人在士嘉堡买了一幢50尺的房子，推倒重建两幢25尺的房子，这样一拆二，加上买入价格并不高，购置成本在7-80万左右，那么获利自然是相当有保障的。又比如有人购买了一片区域的几幢老房子，一起推倒重建一片Townhouse区域，这样大规模的翻建案例近年也越来越多，利润当然要比单幢翻建来得丰厚得多。”
伯灵顿(Burlington)的地产顾问Ross Kay认为，巿府有权力通过建筑许可批准程序去限制重建的规模，应该鼓励在可能的情况下，于独立屋的位置兴建多间房屋，例如兴建两间半独立屋，好过建一间200万超级大屋，这样可为更多首次置业者打开大门。
James McKellarr教授表示，有发展商在McKellar所在的Midtown地区，寻求拆除2间平房，兴建4间镇屋，却遭到社区的强烈反对。McKellar说项目获得批准看来是大概率事件。省府在2006年通过地方发展法案，把高密度定为优先选项，目标是在迁空的地盘带来超过40%的新增长。他表示：“如果巿府说我们希望多伦多看来像1940年代的样子，这会很愚蠢。人们会说我们不想再这样生活，住在小平房，只有小小的衣柜。”
翻建利润几何？
无利不早起。对于房屋翻建而言，利润永远是第一位的核心议题。某工程公司项目总监告诉本报记者，对于工程公司而言，土建成本是相对固定的，而装修成本则不尽相同。一般的毛坯房基本上是30-40万元的成本区间。像North York的Willowdale这种优势地区，一种典型的翻建模式就是花100多万买一幢陈年house，然后推倒重建再重新装修一番，大约7-80万投入，这样总成本控制在180万左右，而卖价可达到230万元左右，也就是约40%的合理利润，而且相当好卖。正常的话一个项目的施工周期是7-9个月，可以称得上是短平快。这一定程度上解释了为何房屋翻建模式在GTA如此风行。
魏尚在接受《地产周刊》记者采访时表示，帝国地产做的翻建案例，原则上要寻求毛利在30%以上。这其中地产经纪的选地经验非常重要。“此外还一个税务考量的问题。税务规划得当，成本自然会下降。”
前述房屋建筑咨询管理公司负责人透露，自己公司参与翻建的不少房产都有理想的回报率，当然这是与GTA地产市场不断向好的东风密不可分的。比如一座两年前160万元买入的房产，翻建完成后叫价可达3-400万元。而另一座10多年新、成本100万元的房子，翻建后叫价也高达350万元。一座占地2000尺的位于East York的house目前也卖到了110多万元。可以说，目前仍然是翻建改建的黄金季节。
“GTA楼市一般的规律就是土地先涨价，然后再半年到一年后的时间里带动新房涨价，是一种波浪式的推进过程，也可以称为‘筹码推动型’。市场会自我消化任何不合理的回报，因此水涨船高，回报率基本上都还在同一个区间里运行，也就是一年30%左右。”前述项目总监也这样认为。
据媒体报道，在北约克的一个成熟社区内，买一幢占地颇大的破旧平房大约65万元，花40余万元重建，新屋价值可达130万元左右。
当然尽管目标利润率很不错，但只要是一个市场，总会存在风险，风险既与投资规模成正比，更与目标利润率成正比。毛利30%貌似是一个不错的目标利润率，但房屋翻建牵涉的专业环节太多太杂，举凡工程预算、周期控制、成本管理、材料管理、人工管理等等诸多环节都需要仔细论证、谨慎前行，稍有不慎恐怕利润就会大幅缩水，甚至发生亏损也不是没有可能。因此，投资者不能仅仅被表面上的高回报率所迷惑，而忘却自己可能正在涉入深水区。
房屋翻建如火如荼，一个最直接的影响就是社区楼价均价被显著提升。翻建量越大，说明资金流入程度越高，投资者看好指数也越高，未来旧房潜在卖价自然也越高。因此当你居住的旧屋对面有一幢楼房传出推倒施工的噪音时，或许可以把它想象为金钱落入你的口袋中的叮当声。
魏尚表示相信未来房屋翻建的案例会越来越多，而且大规模翻建也会比较常见。但这并不意味着房屋翻建热潮会席卷GTA的每个区域。“最近稍远点的地区如Yonge/16街的翻建也很热闹，但相对偏远的地段我还是不建议，因为它们得不到认同。”
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