关于房产，你要再向前一步想想
市场在冷却。
这个事实我们正在看到，但是，每个人都想要知道的是下一步这个冷却了的市场会怎么走。
市场冷却之后，就会有很多种版本的看跌派开始拿出各种参考数据，试图证明自己的市场将要下跌10-20%的预言是正确的。
在过去的两个星期里，微信简直是被刷屏了，各种耸人听闻的看跌派观点简直令人目不暇接：“加拿大房市崩溃”“加拿大房市末日来临”等等，最首当其冲的就属穆迪对于六大银行的降级。
Capital Economics的经济学家David Madani 直言，穆迪的举动可以看做是加拿大房市最近以来一系列发展中的新进展，说明经济学家、作為决策者的政客以及银行对加拿大的房市越来越悲观。Madani 一直认為加拿大房市有泡沫，并将迟早破裂。他说加拿大各级政府打压房地產不遗余力：先是联邦政府收紧按揭，再是BC出臺针对海外买家的转让税，最近安省祭出号称16项措施的新政策。继BMO 和TD的经济学家先后警告加拿大房市有泡沫之后，加拿大最大非银行按揭公司 Home Capital出现挤兑风潮，而现在，大家看到了穆迪将六大银行降级…
他断言说，加拿大房地產市场的泡沫将破灭，房价将出现断崖式猛跌，全国房价会跌30%甚至40%，一直跌到与居民收入大致相呼应，也就是符合家庭收入的水準。不过他强调，这个下跌更可能是区域性的，而不是全国一起跌：那些曾经房价疯涨的城市/地区，尤其是多伦多和温哥华，就会跌得惨一些，升得有多高就跌得有多深。而那些房价原本没有疯涨的小市场，它们的跌幅自然要小很多。
Madani 还说，实际上房市下行早就开始了，起自BC省府的转让税实施——大温地区房屋交易量下滑之时，而房价下跌一般要滞后一些，但却只是时间问题而已。他举例说，美国房市崩溃时，2005年房屋销售开始下滑，2006年房价开始下跌，直到2007年，拖欠房贷的情况日益严重…
Madani 也认為，即使房市泡沫破裂，房价急剧下滑，也不会对加拿大的银行產生太大冲击。但是毫无疑问的是，房市趋冷将影响到加拿大经济，猜想明年GDP增长率会减1%，权威部门预期加拿大今年的经济成长率也不过2%而已。
两位经济学家也认為，房市趋冷对经济影响的另一个方面是，消费信心将大挫，因為加拿大消费者感觉自己再不像以前有钱。这也是所谓的 “the wealth effect”：当房价高企并持续上涨的时候，加拿大人尤其拥有房屋的业主感觉自己很有钱，于是大把花钱。
另一个重磅炸弹提及了美国过去130年的房价走势，利用100年前美国房价是美国居民收入的1.5倍，论证了现在美国房价处于居民平均收入的6倍，也就是说美国的房价会跌回1995年的水平。
两个悲观程度把房地产市场看做是眼泪的海洋，悲伤的港湾，似乎2017人类大劫难必然来临，大家最好都躲到防空洞里，深挖坑，广积粮，做好抗战10年的准备。
而夕子想在这里提出一个观点，就是要走在市场的前头，而不要一味简单地用现在暂时的市场数据来说明市场的变化方向。
NEVER SAY EVER, 回看历史，大家都知道，近20多年来，多伦多房市也出现过几次低潮，比如97香港回归前，2008金融危机，以及前些年征收HST，但这些低潮期都只是短暂性存在，一段时间之后，房市又开始抬头，并且沿着向上通道继续攀升。
房产和一切商业一样，数据最能说明问题，毕竟实打实的数据是真实的反馈，也是我们投资的指明灯。夕子对多伦多过去20多年的房市数据（HOUSE+CONDO每个月的成交总量和平均价格）进行了统计，不难发现，每年1月份都是谷底，2月份抬头，3月份开始疯抢Offer，4、5月份到达顶峰，6月份开始走平，7、8月份淡季下滑，之后是银九金十，10月是一年之中的又一个房屋交易高潮期，11月份走平，12月份下滑。多伦多房市行情年年如此，尽管房市偶尔会受到打击，但是我们还是要习惯房市发展的市场规律，要学会以不变应万变。而不是市场一有风吹草动就恐慌，乱了分寸，从而影响到自己的长远的投资大计和收益。
1. “全国市场的平均房价”这个提法有问题。
房地产作为一种特殊商品，并不能随意移动，所以地缘性十分强。大家常说的“Location，Location，Location”，就是这个道理。位置决定了不动产的价值，而这个价值由于有地缘的特殊性，就很难用过去经典的统计学来做大范围的统计分析，从而用整体数据去预测局部的市场变化。举两个比较典型的例子，美国纽约市曼哈顿最繁华的地段，在08，09年金融风暴中也被冲击，平均价格下跌了20%，但是其中一个特殊的地区Battery Park City却逆势上升了30%，当然，这30%也在之后的半年内损失殆尽。另外一个好的例子是，多伦多市中心的Bay & College的一两年新的高档公寓，现在的价格比16年初的价格要高20%，而400公里外的温莎，现在的价格依然低于多伦多10年前的平均房价。因此，依据平均房价来对当地市场做分析判断，很容易得出不合理的答案。
2. 供求关系决定价格，这个不完全适用于房地产市场。
经典的经济学理论里，供求关系决定价格是一个放之四海而皆准的真理，但是在房地产市场中，由于产品的特性，有些时候这个公式不能简单套用。例子比如卖家由于政策变化，导致提前自己的挂牌时间，出现一段时间内一拥而上的局面，这个短时间的供给，会暂时给市场带来价格的压力，但是几个月后，一些卖家看到市场清淡，就决定撤下挂牌，等一段时间再说，反正自己住在里面，也不会有什么损失。这个时候供给并不是因为价格的下跌而减少，而可能成交价格在这个时候会保持一个平稳状态，而供给会自我慢慢减弱。
现在市场上的供给主要来源于从前房主需要升级，或者降级自己的住宅，以及建筑商新建造的房屋。多伦多不同于普通城市的地方在于，这是一个移民城市，这就注定了市中心新建的的房屋少于人口增长的速度，而城市的不断扩大也创造了很多新兴的卫星城市。这个供给的限制造成了交通方便，以及中心的一部分地区房价上涨速度要快过偏远的地区，而这个现象也不容易简单的用全国平均的新建房屋数量来衡量供给的总量。
3. 替代品的尴尬
替代品，作为现代经济学的经典概念，在房地产市场比较难应用。在普通商品中，当一个商品价格过高的时候，消费者会选择其他替代商品，导致需求回落，供求重新达到平衡。但是对于房地产，替代品就比较难找到。如果一个地区的房价过高，原因是这个地区交通方便，周围社区成熟，学区优秀，那么喜爱这个地区的消费者或者支付更高的价格，或者不买这个地区，而很难去找到替代品。
4. 灰色收入
这个灰色收入指的不是贪污或者非法获得的收入，而是指我们身边广泛存在的现金收入。这部分收入并没有报告给加拿大税务局，所以并没有算在统计局的数据当中。而考虑到很大一部分高收入人群，或者说自雇人士普遍适用合理避税的方法，实际上可支配的收入远远高于报告给政府的收入，那么市场就总是有那么一部分需求是在政府的统计范围之外的。
这个部分的收入在很大程度上确实是依赖于经济环境的好坏而起落，最简单的就是给房屋做装修的装修工人。大部分的工程队都是现金支付，因此他们的收入都是不会报告给政府的，政府也明白这个群体的存在，而不方便花大力气去整顿这个行业，只能是尽量地规范他们的操作。当房地产市场热闹的时候，装修工人的生意就源源不断，而这些消费在政府的规划外养活了相当数量的人口，减轻了政府担忧失业的问题。这也是在最近的10年间，房地产市场蓬勃发展，有记录的工资增长赶不上房价上涨的一个原因之一。
因此，单单从理论上去看待市场的未来走向，未免太过于简单，而太多繁杂的因素会去影响市场的价格变化，所以在听取了学院派的分析之后，还要看一看实干派的所见所闻。
最近活跃的地产经纪一定有一个共同的感觉，准买家并没有减少，而只是从准买家成为了观望者，而这一批观望者随时会杀入市场，成为推动房价走高的力量，而这批人群的力量不容小视。从最近市场的变化来看，我们可以预见到9月份将可能出现供给低于平均水平，届时如果低迷的市场能持续到明年开春，经济环境再恢复一些，购买者醒悟之后，将会出现一轮新的抢购热潮。
多伦多市场过去50年的市场表现已经证明了6%的年复合增长是合理的，这个数据其中包含了太多变化因素，远远多过智库集团发表论文中讨论的几个要点。如果按照智库集团的理论，多伦多房价只应该是政府公布的平均收入的3倍，那么所有的投资移民，留学生，自雇人士和拿现金收入的装修工人，餐馆的服务员，理发师等等都应该被发配往爪哇国，只留下乖乖交税的打工族。笔者希望借本文抛砖引玉，把大家从学院派的简单分析数据中拉出来，多思考，多利用身边更多的数据和资源，做出自己的判断。
虽然多伦多当前房市行情处于胶着、冷静状态，但我依然对多伦多未来的房市有信心。大家不要局限于某一个时间段来看待房市，要跳出五行外来看问题，要学会看房市大环境，看过去10年、20年的市场走势，这样才具有大局观，才能更好地看清房市未来的发展方向。当前多伦多整体经济发展依然看好，身为加拿大规模最大的城市和经济中心，每年的移民和留学生都在激增，今后的房屋刚性需求只能说会越来越大，市场怎么会不被看好？
永远都有向前一步的思考，你才会平心静气，高瞻远瞩。