为什么有些房子卖不掉？

自几周前，多伦多市区因新冠疫情第2波愈演愈烈而陷入”封锁状态/Locked Down” ，市中心的公寓买卖也愈加不顺利。然而，就是在这样困难的形势下，我依然在上周五将市中心C08区域的一个寓单位成功卖出了，而且，卖的价格就是封锁前我们卖方原定销售计划中的目标价。本周二，我们给买方发去了大厦管理文件(Status Certificate) ，预计本周五会收到买方的Waiver，形成Firm Deal。

2020年大部分时间里，新冠疫情都使卖房过程中的看房/Showing环节变得困难重重。不过，今年经我手卖的房子却个个成功，也都卖出了好价钱。论到其中原因，我万不敢归功于自已。一方面，客户朋友们的信任是房成功的基础。另一方面，我也借助新的远程数码化视觉效果技术，实现了”云看房” 。所有经我卖的独立屋和镇屋，我都请专业的摄影公司拍好立体的3D Tour，准买家们可以在网上从楼上到地下室，一层一层地看清楚，一个房间一个房间地自由穿行看房。

卖公寓时，也请同样的专业摄影公司将毎一个主要房间和大厦的公共区域拍成一段一段360度全景视频，也可以让找房的准买家们在网上就能看清楚我正在卖的房子的各种细节，真正的那个买家只需要最后出Offer之前到房子里最后看一次实物即可。

不过，我持有地产经纪牌照15年里，看过数千间房子。有些房子真是有问题，甚至让人怀疑有严重问题。这样的房子就很难卖得掉。下面说几个以往工作中碰到的比较极端的例子。

主卧地毯上的大片” 污渍”

有一次，我带客人去看Jefferson一带的一间四睡房双车库独立屋。这间房子的叫价非常吸引人，比同区同类房屋售价低15%左右，卖方经纪设定，上市10天之后抢Offer。

我为客人打开首层大门，一跨进房子门厅走廊，已经闻到一股无法确定又不寻常的味道。首层的客厅饭厅家庭厅的家俱都还在，但冰箱里基本上是空的。上到二楼，空气里的怪味好像又重了几分。等踏进主卧，发现主卧的床没有了，从估计原来是床走向洗手间的地毯上，发现大约40厘米乘80厘米的大片” 污渍” 。我劝客人: 这间房子不用再看了。咱们赶紧走人！

这么一大片” 污渍” 是什么呢？是血痕吗？虽然我当天立即去查警察记录又搜索新闻报告，却並无发现这栋房子有相关的凶杀或伤人的记录，但是，这种味道和” 污渍” 都让人怀疑。卖方经纪什么也不披露，而且在Listing 当中有这样的文字: “All Information To Be Verified By The Buyer/Buyer’s Agent” 。也说是说，如果有什么问题都是买家自己负责任。算了，别买了！不值得去冒险 。

渗水的地下室外墙

另有一间内外装修都不错的独立屋，叫价也很吸引人，而且位于交通方便的好校区之内。卖方经纪也设定了抢Offer的日期。

我带买家看了几间不同的房子，买家朋友挑出这一间想下Offer。于是，我为买家约了第二次看房，用足够的时间单独看这一间房子，目的很明确: 挑毛病---看有没有较重大的问题使我们不应该买这间房子。毕竟，不小心买入有硬伤的房子之后，买家的麻烦就大了！

首层和二楼都没有问题。但是，等看到地下室外墙时，发现被塑料布包裹的保温棉内有细小的水珠，按压保温棉时，细小的水珠汇聚成细小的水流。再用稍尖锐的金属工具划过下半截未被保温棉覆盖的混凝土墙面，更发现有混凝土碎屑脱落，显示这面混凝土墙体强度不高，长期渗水。

详查这栋建于10多年前的房子的历史並分析外墙渗水的原因，发现其地下室外墙混凝土很可能是在冬季赶工浇注，但严寒天气使混凝土内部的部分水分凝成冰晶，在混凝土内部形成微细孔洞，混凝土不密实，也就无法有效地阻挡落地的雨水渗进来。这样的问题已经是结构问题，不是小问题。

卖方经纪和卖家用压低叫价的策略，引诱潜在的买家们去抢Offer，其目的很可能就是在谈判的过程中迫使最想买房的买家放弃包括验房在内的所有条件，买了就不能退出。朋友们，这样的房子您还买吗？

验房条件与提前验房

正常情况下，买方经纪为买家起草购房合同(Offer) 时应放入验房条件，因为，一但有了验房条件，买卖双方签订的买卖合同就是有条件的可撤消的，买家须在双方商定的时间内(一般为3到5个工作日)找专业验房师验房，如果有买家不满意的问题而卖家又不肯修理，买卖双方可以撤消买卖合同，买家全额取回订金。这样，买家可以避免损失。

加建部分需要许可证

曾经带客人看北约克和士嘉堡的房子，发现有加建的太阳房或是家庭厅(Family Room) 。有时候，买家客人还很喜欢加建的厅房，因为，加建的厅房增加了这栋房子的使用面积，完善了房子的使用功能，让屋主有更多的享受。但是，买家和买方经纪要充分理解卖方经纪在Listing中写明的” 免责说明”--- 卖家不负责加建或改建部分已经过政府相关部门批准。这是什么意思呢？

有些屋主进行加建或改建工程时不经政府批准，没有Building Permit。一般情况下，政府的态度是” 民不告官不究” ，如果有人告，政府才会派Inspector去检查。轻则，屋主付费登记，政府验收通过，使加改建部分合法化。重则，政府发整改通知(Work Order) ，加改建部分需拆除，或是按建筑规范重建，屋主的花费可能会较大。这样的房子抢还是不抢，也真是见仁见智了。

绝大多数朋友们买房的目的是享受有质量的加国生活，更希望买的房子也能保值增值。有些房子正值靑壮年，坚固耐用，也不怎么需要花钱维修，他能为你遮风挡雨，是他在保护你。而有的房子却已经是老弱多病，需要不断地花钱维修保养並更新设备，方能正常使用。

建议买家朋友们在买房时找一位真正懂房子又耐心细致的专业地产经纪帮您精挑细选，最大限度地避开有问题的房产，让您放心地买房。

我同时也向卖家朋友们建议，房子上市前要认真修整，消除隐患。否则，真地有可能卖不出去。

(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至[e-mail] 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆个人网页www.jamesbai.com 或扫描二维码加微信联系。)