房住不炒后的房地产开发商该怎么玩？未来百姓住什么房子？

安家融媒刚做过一期纪念改革开放40周年的《房地产40年》专题。满打满算，从房地产这个概念酝酿开始，在中国也不过40年。房地产经历了起步、发展、成熟、辉煌等阶段，如今也面临着新的周期转型，可以说房地产黄金十年已经宣告结束，特别是国家提出房子是用来住的而不是用来炒的这个新定位，更意味着房地产进入了新的时代，过去传统的房地产开发模式走到历史尽头。

一直伴随着房地产市场化发展的《安家》杂志也用18年的坚守以历史般的使命践行着其对“家”的诠释和理解。安家融媒认为，房地产市场不可能是永恒的，没了楼市怎么办？安家是永恒的。开发商经常说有房才有家，但实际上有房不一定有家。将来只要有人就会有家，需要家，我们要让天下人家安家稳家定家幸福，一定会突破房地产范围。不管是现在的买房，还是将来的生活，我们都要渗透，都要引领。有家不安不会幸福，安家才能安天下！这就是我们的终极目标！这也是人类的终极梦想，那就是安家乐业！所以，“安家”对广大老百姓乃至人类来说，是一个永恒不变的主题。

存量为王，后房地产时代开启新模式

现在，中国的经济与社会可能正处在一个重要的转折点上。而形成这个转折点的一个重要的因素就是：以房子为中心的时代即将结束。

尽管2017年全国楼市处于政策重压之下，但市场表现依然乐观。在统计局公布的这份数据中，商品房销售面积及销售额双双刷新历史记录。2017年，商品房销售面积首次突破16亿平米达到169408万平方米，比上年增长7.7%。商品房销售额133701亿元，增长13.7%，增速提高1个百分点，这也是房地产商品房销售额历史首次突破13万亿大关。相当于珠穆朗玛峰的最高点。

但对企业而言，不少徘徊在增收不增利的边缘。显然，房企“高利润、高周转、高杠杆”的传统玩法，已遭遇“天花板”式的困局。

房地产行业进入了历史上最严酷的限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”时代，这其中，最狠的要数限售，全国已经有超过50个城市“限售”。有的城市已经出台10年限售的政策，这相当于冻结了卖方市场。这对于任何参与主体不是考验，而更是一种警醒，房地产不仅不能炒了，而且房地产已经进入了全新时代。

如今，房地产黄金十年结束，房地产进入一个发展瓶颈期，虽然房地产还有相当长，而且还年轻，但是过去高速增长时代或许一去不复返，或已经进入白银时代。更重要的是传统的房地产开发模式基本已经终结。

与新房市场相对应，二手房交易却成了房地产市场的“主角”。链家研究院数据显示，我国2016年约有10个城市二手房交易额超过新房，其中北京、上海和深圳最为明显，二手房交易额分别是新房交易额的1.5倍、2.4倍、2.5倍，二手房成交已经占主导地位。随着城市化水平的提高，未来更多的城市将进入存量房时代。并且，房地产市场也正在由以购为主向购租并举转变。

链家研究院院长杨现领表示，目前中国房地产已进入存量市场时代，流通将成为这一市场的关键。新房将进入中低速发展阶段，未来房地产将由以购为主向购租并举转变，由房地产开发向服务运营转变。据其统计，2016年通过租房解决居住问题的人数已超过1亿人。事实上，近年来国家也逐步开始重视和规范房地产流通市场，鼓励租售并举。

也就是说，将来一定会在房住不炒的大背景下，围绕“存量房”市场进行盘整，实现大家的住有所居梦想。

安家乐业是人们对美好生活的无限追求

楼市是房地产的一个阶段或一种形式，而安家乐业才是每一个人的终极梦想。将来或许房地产市场将更加成熟和完善，将来几百年后或者将没有市场，但不管有没有市场，安家乐业是我们品质追求的终极目标和梦想。

所以，《安家》杂志可能会随着房地产市场的转型而转型，我们可能会对传统房地产的关注逐渐弱化，但对人们追求安家乐业梦想的关注度绝不会减轻。

这些年来，房地产市场高速发展，在推动国民经济增长的同时，也由于粗放型发展造成房地产产品品质的恶劣，大量泡沫的存在，房地产不讲求品质也是历史的必然，因为在还没有满足人们最基本居住需求的现状下，很少有开发商愿意花更多的精力和财力去打造产品品质，因为说通俗一点，房子太好卖了，无暇或无需关注品质问题，萝卜快了不洗泥，所以造成今天开发商对品质关注不够，我们应该为我们的曾经付出代价，也应该补上这一课。

如今，开发商们除了做好房地产产品品质外，更重要的是都在进行新的尝试和探索，以满足广大百姓对居住梦想的无限憧憬和期待。

十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。“安居乐业”，居住问题关乎每个家庭的幸福指数，关乎社会的稳定和谐。当下，我国大多数人已不再会为了温饱而奔波，但不少人却还在为住房操心、发愁。“住有所居”正是表达了普通老百姓的心声。

中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大指出，在过去中国关注经济增长的几十年里，房地产在其中发挥了重大作用，如今，随着我国经济跨入从求数量的增长变为求质量的增长阶段，国家会更加关注民生，“目前，我国在住房方面，是存在着‘人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾’的。”

“美好生活”就是安家乐业，人人有所居，不断改善居住条件，能够在宽松、和谐的环境中，开展美好生活，实现全面小康，实现“中国梦”。

大地产时代房企何去何从？

依靠传统的房地产开发模式显然已经过时，唯有创新，才能为自己寻找到出路。创出新的机遇、新的模式、新的境界、新的未来，中国房地产也正迎来一个崭新的时代。

实际上，安家融媒早就说过，房地产并非简单的拿地盖房卖房，而应该是一个非常长的全生命周期、依托开发、以运营为核心的长期事业。房地产不仅仅是住宅产品，更是可持续发展的社区、城市综合体、产业园区、养老住区、文化旅游目的地，更包括后期的社区运营、长租公寓运营、特色酒店运营、民宿运营等。

这不仅与房地产发展阶段有关，更与当前国家政策导向紧密相连。随着国家对租赁市场的鼓励，集体建设用地也逐渐被推向市场，在新的历史阶段，以集体土地为为依存的新型产品将集中面世。比如长租公寓、特色酒店、民宿等产品，都将成为房企转型的重要突破口。

时代在发展，房地产开发企业正在让从传统的项目开发商成为事业的发展商，成为现代服务业的运营商，成为产业升级和新型城镇化的有力推动者。

所以，随着新产品的出现，人们的住房观念也会发生变化。《安家》作为媒体的关注视角也必然不再拘泥于过去的住宅市场，在一定意义上可以说，大地产时代已经来临，但无论怎么变，“安家”依然对老百姓的居住梦想的寄托没有变，只是居住的方式在改变，生活方式在升级，当人们满足了过去的家庭住房以后，或者终将有一些人与买房无缘，将来可能会对特色酒店、度假酒店、民宿等居住形式情有独钟。从这个角度说，大地产背景下必然缔造一个大安家时代，一种全新的居住形式。

盘活集体建设用地，振兴乡村旅游经济

文化部和旅游局的合并意味着文旅融合、众望所归，也预示着未来文旅行业将迎来巨大发展机会。去年，中央一号文件的第一大亮点是在推进农业供给侧结构性改革的抓手、平台、载体方面，提出建设“三区”、“三园”加“一体”；第二大亮点是在资源配置方面，提出了大规模实施节水工程和盘活利用闲置宅基地；第三大亮点是在农业主体和人才保障方面，提出积极发展“三位一体”综合合作、培养乡村专业人才。

中央一号文件也提出，大力发展乡村休闲旅游产业，要充分发挥乡村各类物质与非物质资源富集的独特优势，丰富乡村旅游业态和产品，打造各类主题乡村旅游目的地和精品线路，发展富有乡村特色的民宿和养生养老基地。

据了解，当前农村宅基地有2亿亩左右，其中三分之一闲置。如果能够把这些闲置用地合理利用起来，打造成特色酒店、康养小镇、民宿等新的产品形式，必将推动新的生活方式流行起来，更能为振兴乡村经济做出应有的贡献。

以民宿为例，民宿旅游既可成为乡村振兴的产业基础，又能成为促进乡村文明复兴的有效方式，同时也让我国广大乡村更具个性和特色。民宿旅游作为更好利用和享受乡村特有的空气好、生态佳等资源的新型旅游度假方式，适逢较好的发展时机。

相信在未来，因为创新的灵魂，农村集体土地上，一定会绽放出各种各样的新型居住产品，这种居住突破了传统的居住方式，一种全新的生活方式——大安家时代正在引领着我们转型、升级、蜕变。