重庆楼市又凉了？慌惨了？真相告诉你！
好个国庆节，重庆又一次成为了旅游目的地的第一名。央视播放江北嘴十屏联动灯光秀火了；短信提示本地人给游客腾地儿也获得了大家齐刷刷点赞，这城市的受欢迎程度是越来越高。
但反过来看小长假期间的楼市，就要冷静很多了。结合我们的市场调研和大家感受到的现状，我们认为重庆楼市到了一个很明显的分水岭。
一些确实很优质的盘依旧卖的比较好，但更多的资质一般的盘就有点恼火了，各种优惠也开始逐渐放开。
因此，不看好重庆楼市的人一下子又多惨了，对此我很淡定地说一句：不用慌张。
01 黄金周期间，重庆楼市腰斩？真相哪有这么吓人。
树大众人围，墙倒众人推。
这社会太浮躁。一看到市场好，天天吹；市场弱一点，又使劲儿踩博人眼球的人多了去了。看过一些文章感觉像坐过山车，一会儿冲上云霄，一会儿跌落谷底，刺激得很。
楼市哪有这么大的波动性啊，你以为是炒股票？楼市是这个社会，甚至是全世界都最稳重的一个产业，其稳定性根本不需要我们天天去心惊肉跳。
这不，今天又看到有一篇文章是这么说的，黄金周期间，重庆新房市场成交21.37万方，成交量环比下跌53.25%。
数据来源于克尔瑞，咋一看成交量环比下跌都超过半数了，大家一看慌惨了啥，这不是都腰斩了吗！
但这个比较方式，很有意思。
第一，环比代表和上个月比，代表的是一种很短期的指标，并不能看出什么代表性的长期趋势；
第二，这个下跌指的是新房市场成交量下跌，而不是说价格下跌。所以哪怕降了，降的是数量，而不是质量。最多只能表明开发商房子不那么好卖了而已，并不代表价格的暴跌！
那么行情真的如此，是要腰斩了吗？
正巧，我也有克尔瑞的朋友，我也去要了一份克尔瑞的国庆节报告看了一下，看到一些不同的东西有点意思。
（图源克尔瑞）
前面那篇文章说的是环比，也就是直接和上一个月比。那么我们来看看更长期的趋势：同比。
从同比来看，也就是拿今年国庆节和去年国庆节比，成交量其实只下跌了14%左右。这样一看，好像也还好，原来也并没有那么恐怖的成交量下跌问题嘛。
要知道，在过去的4年时间里，重庆已经消耗了大量的购买力了。
16年不用说了，大涨元年；
17年一整年延续火爆行情，再涨一年；
18年又涨了前半年，后半年平息固底；
到了今年19年，上半年仍然有小阳春出现，甚至夏天也没有特别明显的减弱，直到最近才开始让人感受到凉意。
这么拉通一看，重庆在过去的4年时间里，其实只有18年的下半年和最近两个月是有明显的停滞、回落的现象出现。其他大多数时候都是涨的姿态，已经实属不易了。
到这会儿购买力有些疲软是再正常不过的事情。
但是回过头看看从16年开始，大家普遍的收获至少都有一倍的涨幅，而且现在的价格被夯实的更加牢固，几乎再没有跌回原貌的可能性。这已经是一份难能可贵的阶段性成果。
所以，这个国庆节，重庆楼市是卖的不太好，肯定比不上旅游业那么火热。但是也完全没到慌张的程度。
有的盘，确实是比较凉，哪怕处于江北很核心的位置。
（作者实拍）
但有些促销比较到位的盘，却并没有凉，还是比较火热的状态。
（作者实拍）
所以我们说，楼市现在是到了一个分水岭的阶段，是到了考验开发商品质和购房者水平的阶段了。卖得好的项目肯定是品质、地段、价格各方面都比较合适的。而资质一般的项目，那就只能拿出更好的态度，要么以价换量，让利给客户；要么就把服务尽快提升一下，再不能是前两年那副高高在上的样子。
02 别人盯着现象看，我们只看本质。
想唱空，很容易。找点供应方面的数据，展示一下现在的开发商大量放量，没人买了啊，成交量下跌了啊，所以楼市凉了啥。
得出结论，楼市又不行了。
但是我想说，你可以粗暴一点儿，但是你不能粗暴到直接拿现象当原因啊！
购买力疲软肯定是很大一部分降温的原因。
但这不是全部。
（图源网络）
要我说，供应端的问题也很值得我们注意，从今年开始，我们明显感觉到好地段、核心地段的新房不好买了。除了贵、更关键的是量少。
今年很多人看了很久的房，一直都没有看到特别动心满意的房子。那就是因为现在让人由衷动心的房子真的不多。
而新区价格又普遍起来了，倒退一年完全可以买到更好的地段。说实话大家心理落差都还没缓过来，暂时都有点接受不了。很多有需求有购买力的朋友因此也迟迟没有下单。
如此重要的供需矛盾，也是最近成交量下降的重要原因。
这不是简单的购买力问题，而是很复杂、很难解的结构性供需矛盾。
总结起来，是这样的：
有需求的购房者，优先考虑的肯定还是核心一点的好地段，但是新房太少，普遍又很贵，买不怎么动，要差点钱，或者有点狠不下心；
大量新房聚集的新区呢，房子是多，但是价格也没之前那么便宜了，买起来感觉不划算，大家又不是很满意。
（图源网络）
供应方和需求方，现在就卡在十字路口这儿了，堵在一块大家都动弹不了。
就只能慢慢挪车，慢慢疏通。
所以就造成了目前这不上不下、不温不火的局面。
03 那么接下来大概率会怎样呢？
折扣优惠、特价房、首付分期，最近有很多开发商已经开始了各种促销活动。但是细细一品，总体下来的优惠幅度也并不是很大。开发商粗暴让利的意愿并不是很强烈，没有太多实质性大降价。他们更多地是搞很多噱头来吸引人，但工作做到位，一样也有取得好效果的。
这说明市场完全没有凉到开发商真的日子过不下去，有大风险的程度。而只是行情走低，供需双方僵持的状态。
但绝大多数项目的成本是实实在在上去了，再要大幅降价不现实。
最终的走向我感觉可能还是胳膊扭不过大腿。客户慢慢被开发商疏导、慢慢被消化。
四季度重庆楼市的主旋律就是加速去化。
经过去年和今年上半年的集中拿地，多数项目的供应节点开始慢慢到来，而且今年金九银十没能火起来，一年中的最后一个季度成为开发商们冲刺全年目标的关键期，后面房企大概率继续增加供应量、丰富产品线和加大促销力度，带动四季度的回暖。
04 结语
市场僵持期，是最考验能力的时候。
对开发商而言，它可以慢慢卖，可以出台各种促销取悦客户优哉游哉地卖，但是绝对不会再降到16年的价格卖了。
对于购房者而言，面临这么纷繁复杂的产品布局，如何买好一套房，已然成了一项技术活。以前火热的时候是买不到，能买哪里就买哪里。现在可以选了，很多人反而犯难不知道咋选好。
但需要明白的事情是：
新进重庆发展的你，需要一套房吧；
即将结婚成家的你，需要一套房吧；
家里有了新宝贝，特别是二宝的你，需要一套更大的房吧；
工作调动去了城市另一个方向的你，需要换一套房吧。
对于有着真实需求的你来说，买房其实不需要纠结那么久，选好了完全可以上车。要知道房价跌起来是丝丝入扣，涨起来就不用说了。
切勿拿自己的人生幸福去陪他人玩耍！
特别是，别去陪那些今天天上、明天地下，和那些习惯了说风凉话的人玩耍！