这些城市开通高铁后，房价一降再降，真相比你想象的要残酷

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐：您好 ！又到年末岁暮。各类经济、房产行业的真假大咖举办各种论坛、会议、峰会，圆桌会 。大咖们侃侃而谈、指点江山。纵论时事热点，预测来年经济走势，剖析核心城市房产...... 这类活动，以北京深圳等地为最多，我最近也被人拉到几个群里去了 。费用从几百元的席位费到几千元不等，费用不多，时间成本不低。如何看待这些活动，我该如何鉴别真正有价值的活动？

回答：你这样的属于优质韭菜。贪婪，焦虑，缺乏耐心，韭菜的三大特性。普通人脑袋并不灵光，老实劝说基本无用，反倒坑自己一把，所以欺骗才是常态。所谓《先有韭菜，后有镰刀》什么“买在大涨前夜”、“找准时机，踩准周期”。下次谁跟你推销这些理论，就可以列入傻X大列表了。瞎蒙蒙对一两次就被韭菜奉为甘霖，智者苦口婆心反被诬蔑为卖铲子割韭菜。整天看各种消息好像天下事尽在掌握，其实都是键盘侠纸上谈兵，被人忽悠了还缓不过神来为什么。键盘专家就喜欢拿纸面数据说事，有实地去京沪深现场调研过吗？

北京老公房得房率比上海平均高10%以上，深圳10万以上单价的房子绝大多数偷面积都在20%以上，深圳2000万以上的高总价住宅成交只是上海的零头，这些细节你在外面听到过哪个“砖家”提到过？哪个键盘专家能发现这些需要各地跑，实地调研加案头分析比对才能得到的结论？

网络世界、地产行业，说大也大，说小也小。大，可以大到包罗万象，芸芸众生。小，可以小到就没有任何一个人，负责任地研究过，你在外面完全找不到注意到过这个细节的任何一个人。因为肯花功夫研究细节，才能得出真知，而夸夸其谈的人太多了，低头做事的人太少了。

最后，我希望知识星球里的朋友们，应该都是理性客观，真正能够静下心来自己跑盘，自己研究，有独立思考能力的大写的人，绝对不是韭菜！

提问：美丽的房姐，希望这次提问能被抽中。坐标上海，上海的豪宅税持续到2024年。请问上海近俩年会大涨吗？现在买个自住兼顾投资的房子时机合适吗？子弹不多。最近在看闵行浦江镇的房子，不知道房姐对这个地方是否熟悉。目前60多个平方，还能淘到200多万的。很多是动迁房。适合买入吗？上海无房，所以想先买个过度，过几年涨了卖掉在换个大点的，环境好点的。

回答：上海现在还不是最佳进场时机，坐标上海年底淘淘笋。房产长期看人口.中期看土地.短期看金融.当下看政策zc只是压制市场，让市场降温的一种手段。对于懂的投资人来说没有任何影响。因为是用金融的眼光在看房子，并不是房子本身。对于房地产市场来说，zc压制了需求短时间利空，长时间利好。浦江镇这个地方规划非常好，很适合居住，上海城市规划馆的二楼专门有一片，说的就是浦江镇。不过它地处闵行，不能享受浦东那样的落地力度。浦江镇，我给它的定位更多是自住为主。动迁房也要看具体楼盘，它的区位主要靠前滩辐射，未来机会要比只有青浦人认可的青浦新城要好。

提问：美丽房姐，你好！默默关注了一段时间，准备看房了。目前武汉庙山保利有一套，剩下贷款15万，小孩还有2年上小学，想换个学校稍好的，老公外地户口，我中心城区集体户口，房票应该有一个。子弹100到130左右，现在主要看了光谷天地附近，觉得没地铁经常去友谊大道还是不太方便。想问下，光谷片，武昌洪山青山片都能接受，目前如何买比较好一点，卖掉庙山吗？还是买面积小些的为了上学？另，武汉周边有一套无贷，可套现35万左右，年租1.4万，要出手吗？何时出比较好？光谷东有一套全款反租商铺，还没开始收租，不知道风险如何？

回答：你好，资产需要重新配置。江夏涨幅弱，庙山虽然离光谷很近，但是常年不受重视，坐冷板凳。现在江夏主要发展文化大道和黄家湖板块。庙山房产可以直接出手。

武汉周边的全款房出手，趁着新盘还在继续拉升，年初市场回暖后出手。武汉房票用完，可以考虑重庆和沈阳这些不限购的二线城市，比环武汉城市涨幅更稳。

光谷东近几年没人，如非整体运营的商铺，零散商铺租售比可能并不高。租售比5%以上可以保留，做抵押融资。

如果单纯买个学区，保利华都，百瑞景小户型更适合你。买一套挂学区，只要学区划片政策没有变动，学票溢价就会一直存在。

如果想兼顾学区和未来升值，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，看了四新临12号线地铁附近二手房，好多房都未满二，是用拖延法还是和业主协商满二再过户？如何签远期合同？有没有合同范本？定金是要求少付多赔吗？合同需要公证吗？中介费率最低是多少？如何避免业主一房多卖，求房姐支招，谢谢

回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。

提问：房姐，您看好宁波未来房价的上涨潜力吗？目前您觉得有什么性价比较高的楼盘或小区推荐吗？谢谢！

回答：你好，宁波如果是自住，买套4房一步到位是可以的。投资则处于适合与不适合的分界。如果是省内第一把交椅杭州，宁波是老二，所以略存疑。主场宁波 原则是在低价区淘笋。单价相同，更建议买二线省会城市。武汉 重庆 郑州 成都 沈阳 都是更好的选择。

提问：亲爱的房姐，武汉中介说我年龄过了45岁花钱都买不了户口了，怎么办呢？愁死了。咋弄呢？

回答：武汉现在有8种方式可以破限购，详见知识星球内部分享。

提问：亲爱的房姐你好，坐标金华，有一套江北城区老破小，价值90左右还剩10几贷款，沿街顶楼，外墙zf刚刷过，里面装修新的，学区青小，孩子刚上小学，跟老公因户口问题已jlh，房产在他名下，手头现金只有10几，开了小店除去开支，所剩无几，请房姐支招需不需要置换，如果置换，换到哪里合适，如果不换，适合投资哪里？还有最近海宁中介电话打来说杭州到海宁的地铁很快就通了，地铁沿线有很多新楼盘，从杭州这边到海宁皮革城那边价格依次降低，靠杭州这边一万多点，靠皮革城那边才七八千，首付十几，可以入吗？入的话入哪边好？

回答：你好，环杭不建议买我一直都不建议大家去三四线城市投资房产有以下几方面原因：

第一、人口不断流失。随着高铁等城际交通线路的完善，大城市的虹吸效应逐渐加强，导致三四线城市的人口正在加速流失。

第二、二手房成交不活跃。越是低级别的城市对于二手房越排斥，大家都非常喜欢买新房，这也是很多三四线城市几乎找不到二手房中介门店的原因，也就是说你投资的房子将来即使涨价了也很难卖得出去。

如果你有自住的需求买一套，如果你有魄力不惧世俗眼光，那么一套都不要买租房子住，把房子买在一二线城市。

10年后你的孩子一定会感激你。

提问：房姐，找代持如何才能最大程度的规避风险？

回答：代持的本质是一项委托，一笔合作，因此代持的核心，是双方的信任。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。

代持协议，各种委托，长期租赁协议，是为了让你拥有对这套房产的经营使用权利和处置权利。好的代持人，是只要讲清楚，什么手续都配合你的，不会疑神疑鬼。房屋的产权，决策权，处置权都在你名下的时候，才算完成代持。

提问：房姐，化妆师算先进服务业吗，有前途吗？

回答：没有先进服务业这一说，只有不断前进的人。在趋势天花板打开的时候，拥有专业技能的人借力大趋势，才有前途。一如彩妆导购李佳琦。

提问：房姐，三线城市通了高铁，房价会不会涨一波？

回答：有些城市，高铁一通，房价反而会跌大城市像是抽水机，弱的一方只能被虹吸，河北就是因为离帝都太近了，交通又那么方便，所以才那么穷。

提问：房姐好，又麻烦你了，有3问题请教。1.股市和房市的行情，尤其是未来2-3年。看房姐文章，感觉房姐深谙股市。从涛动周期，基钦周期，朱格拉周期等周期论看，未来2-3年将是多周期共振上升周期，即可能有大行情，但从历史数据发现，股市和房市存跷跷板现象，如周期正确，是否未来2-3年，股市上升，房市横盘或其他？请教房姐看法。2.个人情况: 武汉，子弹40，2孩（6和2），因由LP没上班，我是全职奶爸，有1套2室还建房住。股市和顶尖人士学习，操作中大赚小亏。后接触到你，很认同你，现股市房市选哪个？矛盾中。个人想各一半，但房子只能在如阳逻葛店鄂州买了，请教房姐意见

回答：1.前有大强子、新城王叔，后有老金毛。无论K线图，康波周期分析的多到位，但还是都无法预料到手持股票下一秒的涨跌，一条利好消息可能迎来一个涨停，相反的也可能让你跌到绝望的谷底。一顿分析猛如虎，涨跌全靠特朗普。说到底，股市有风险，跌是无法预测的，极易收外部环境的影响。

楼市也一样，极易受政策的影响，但无论限贷限购限售都不会让一套500万的房子变成250万的，经历数个楼市调控周期后，丝毫也不影响一套8000一平单价的房子涨到120000一平。08年快到5000点了，现在在那个点位？往前看什么东西都涨了，只有股市还没涨。相比股市，楼市更稳，杠杆更高，利润更大。无论那些年你混的有多好，这些年没买房的都是失败的。

股市上升，对楼市的影响：短期利空，长期利好。短期会使大量的注意力集中在股市上面，造成资金从楼市往股市转移。但长期来看，别人不买楼市的时候，就是专业多军进场的时候。股市泡沫破灭之后的钱进入楼市，一二线城市楼市具有长期投资价值，买房是价值投资，值得长期持有。股市没有长期投资价值，沪指2000年-2006年-2016年-2019年，都是3000点左右啊，基本没涨。股市就是炒预期，明知是泡沫，但在泡沫没破之前玩一把，要特别注意进入和退出的时间。

货币宽松，放水第一波，往往会进入股市。楼市从来不是第一波。股市虽然不能创造财富，但可以重新分配财富啊。股市可以把大量人的钱，集中到少数人手中。这些少数人拿到钱之后就会来买房啦。楼市在股市泡沫破灭之后，会迎来第二波。股市泡沫的破灭，这也是另一个购买力的来源。

2.子弹40，建议买房，武汉回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：睿智的房姐，您好！本人居住在距离合肥一百多公里的安徽五六线县城，夫妻都有固定工作，本地自住一套，手上有70。孩子在合肥上私立初中，我们在合肥租了房子，每周末我们都会去合肥陪孩子。因为租房五六年也是一笔不小的开支，而且希望孩子以后能留在省城，至少比五六线县城以后就业机会要多得多，以后的生活圈子也会不一样。目前想在合肥购房，主要自住+后期升值。

1、现在通过人才落户政策可以破限购买房，这操作可行吗？

2、觉得我们是买期房还是二手呢？

3、滨湖环境挺好的，这样想法对吗？

4、在合肥买房，应该首选哪个区域，为什么呢？麻烦房姐推荐几个楼盘好吗？谢谢！

回答：可行，既然是需要自住，建议淘二手笋。合肥是后起之秀，之前两个合肥正国级boss才是发动机，一年给合肥搞了5000亿资金，未来看不到这种大规模固投机会了。地理位置也算不错，虽然可以吸安徽的血，但是近几年人才、人口流失严重，对合肥来说算是挑战。选对城市、选对区域土地财政、疯狂基建，导致几乎所有的二线城市这几年疯狂的造城，这之中不乏有许多值得投资的城市。合肥的热点片区之一滨湖新区(其他为高新区、政务区)二手供应量是相当惊人的，特别是滨湖三，很多小区的挂盘量达到100多套，再加上一手的供应，整个片区基本很难有效的量价齐升，这个小阳春，合肥恐怕要错过了，总结滨湖挂盘量高的原因如下:1.滨湖区开发时间只有十年，全部净地上市，是合肥市土地供应主战场；

2.距离核心区较远，本身是个睡城，一般企业不愿进驻这里的写字楼，因为业务无法涵盖全城；

3金融中心本质上也只是呼叫中心，没有高端就业人口，也没有政务区的区位优势。所以，从投资角度，我更建议关注产城融合、供应量不高的高新区。

提问：对敲可以jlh给配偶吗？能操作成功不？

回答：房交所能查真实婚姻，对敲给第三人可以，详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

提问：房姐，沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高，如果在沌口买房，有推荐楼盘没？

回答：因为有产业（汽车），这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。

因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。

如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。

沌口是个很封闭的板块，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以如果在这里上班自住可以买，投资建议回避。

提问：房姐，征信逾期多大30条，分别有信用卡逾期和房贷还款逾期，都是两年以前，最近两年用卡良好，没有出现逾期，请问如何消除逾期，请赐教

回答：详见知识星球内部资料《信用卡逾期怎么消除？》

提问：首先我必须发自内心的感谢智慧兼美丽的房姐。刚开始的时候还觉得花几百块钱进入这个星球亏了。通过这段时间我一直不断的看别人的提问，房姐的回答，觉得好多东西都是超级实用的，如果不知道这些买房的坑和应对的策论我们有可能多花几万甚至十几万的钱，不要说我夸张。房子是个大东西，一不小心就会多花十几万。而且也是通过星球的资料让我了解到民宿是我未来的职业方向，在重庆做民宿我还是有信心的。现在问题来了，我想在沙坪坝应该选哪些地方做民宿更好一些呢，装修的风格应该怎么定呢？智慧的房姐能给我些什么建议呢？谢谢！

回答：民宿是一个朝阳行业，最近有很多巨头砸重金进入民宿领域，相信他们也是看到了这个产业的前景，但到目前为止确实没有一部法律来完善这个机制，民宿只要不糟邻居投诉，物业也是睁一只眼闭一只眼，但民宿的经营需要高度的精细化运作，这与做任何一个生意道理一样。正常装修风格北欧和ins风市场认可度高。要提升就是做附加值。这个就八仙过海，各显神通了。什么KTV，电影室，团建房，展示厅，都有。

【关于保洁阿姨】 1.现在途家、小猪等上面都有保洁阿姨（收费） 2.有小时工保洁阿姨（我的是30元/h）保洁阿姨只负责打扫，布草清洁是需要送到洗衣房的。布草清洁又是另外一个费用支出。

【关于前期规划】

规划是按照原则来的，是以民宿为主（现金流、租赁）还是以房产投资为主（投资回报率、买卖）。所以先找到自己的方向，再去做规划比较好。个人认为，5套为一规划，前五套基本是熟悉，后面便开始慢慢走向体系。不管是民宿、租赁还是买卖。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。