万万没想到！全武汉涨幅最慢的板块竟是这里！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：你好房姐，手里子弹75，二套，要入手一套，现在有三个方向。1、藏龙岛片区，1.4w均价，兰园、保利西海岸等。2、关山片区，2.2w均价小户型。3、东原启城，1.5w均价小三。请问哪个板块房姐更看好及原因？或有其他更适合的推荐？

回答：你好，武汉有很多地方，风景优美，非常适合自住，但是房价就是不怎么涨。金银湖，藏龙岛，后官湖都是如此。因为从ZF规划的宏观层面，这些板块就是居住区，是睡城，与产业区割裂。

这些远城区的土地并不稀缺，新盘和二手盘的天量供应，所以价格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。

藏龙岛只适合自住，交通是最大的短板，教育资源贫瘠，并不算江夏重点发展板块，只能跟着光谷喝汤，升值潜力不乐观。

子弹75，武汉有很多种方案都可以操作成首付3成，详见知识星球内部分享。可以入手总价250W以内的项目。

从投资角度看，短期持有关山大道。长期持有白沙洲。

提问：新人首问：坐标东莞，本人购有二套房房贷220万），第一套14年购于寮步自住，第二套16年购于麻涌，一直横盘未有出租。现南城西平的金色华庭小区（10年楼龄，地铁口）一套120平，11层/5楼。完税价350万，我计算过要贷款210万，每月供三万有点吃力 ( 西平热门版块在19年已上涨15%，其它镇区都横盘或微涨) 1．近30000元单价出手价格高吗，同地段的一手楼价格是38000，拿地价22000

2．麻涌镇一手房是否无升值空间，有无必要卖出去。3. 保留麻涌放弃购买南城西平，将子弹放到广州深圳，三个顾虑：（子弹130够上车不？迁户手续繁杂吗，不熟悉广深怕找不准楼盘盘）

回答：你好，寮步属于东莞房价的第二梯队，松山湖和南城领涨，寮步跟涨，承接松山湖的人口外溢。但是麻涌涨幅并不乐观，未来升值潜力也不大，建议出手麻涌，去深圳和广州建仓，天花板更高。

深圳大专可以落户，子弹100+入手上车盘问题不大。

提问：请问，万象城附近的住宅底商可以投资吗？

回答：商铺和住宅不是一个逻辑。

住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。

但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。

恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。

商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。

如果你的底仓充足，万象城底商租售比能到5%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。

提问：美丽房姐你好，坐标中山，联通广深，那么深中通道的马鞍岛地块或者广州线的南沙港值得关注吗？

回答：深中通道开通后中山的人口会被深圳虹吸，利好深圳，利空中山。

现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。

南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。

当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！

它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。广州市区收益更稳。

提问：请问深圳哪个区域适合自住+投资.附带楼盘推荐

回答：你好，深圳投资实操逻辑：

一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；

二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；

三、1000+的产品，只考虑南山；

四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；

五、不仅看多，而且做多；

六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

板块选择的先后顺序：

第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。

第二类是热点片区没有涨的楼盘。

第三类是热门板块小户型已经上涨，大户型还没启动的片区；

第四类是热点片区上涨后将购买力挤压的副城的中心区域。

2个方案：

1.入手2套低价潜力盘。

2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。

深圳投资回报率最大的板块详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，大连市西岗区中山区，首付50万，贷款年限12年，买哪里几个楼盘比较合适？

回答：你好，大连属于过气IP型城市，前几年大连涨完一波，大部分楼盘都有50%的拉升，大连是外贸型城市最近经济有较大影响，就业和人口都不乐观，辽宁把发展重心转移到沈阳，大部分北方房产投资人更看好沈阳，现在不是入场好时机。

除非你是考虑纯自住，高新和中山区东港可以淘淘8-9折次新笋。

提问：白沙洲保利上城有套房120平，现在卖掉置换金沙泊岸100平，是否合算？白沙洲要涨，能否再等等！

回答：金沙泊岸是改善盘，楼盘综合评价还不错，但是部分户型比较奇葩。纯自住可以置换，武昌核心区的适合自住，成熟板块价格会比较稳，但是暴击的可能性比较小。

白沙洲单价涨到2万没有什么压力，如果月供能力不错，建议截断抵押保利上城，加仓金沙泊岸。一套自住，一套投资。

提问：房姐您好，请问万科金色家园现在应该卖掉吗？朋友都说是中心城区，又是学区房，都建议不卖，想听听你的意见，谢谢。

回答：继续持有，还有涨幅空间，等下一波涨幅来了卖出，裂变2套低价盘。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

提问：房姐，你好。目前手上有160个，看了您的文章，想在武汉和沈阳各买一套二手毛坯房或者简装房，简单装修后，租金可以够用来还后期的银行按揭～～你能不能推荐一些小区，既适应投资，可以稳定升值，可以长期持有。又可以简单装修后，容易出租。～～～谢谢您～～介绍下我目前情况，本人大专学历，在广州做生意的，无固定工作，收入也不确定。不知道这种情况银行按揭容不容易通得过。现在我爱人名下有一套房在合肥，是19年六月的在合肥包河区宁国路的老破小三房，总价110万。～～您帮我分析下，房姐

回答：你好，主场广州，子弹160，建仓首选应该是广州，子弹用在武汉和沈阳浪费了。武汉建仓子弹需要50万，沈阳建仓只需要20万。建议做好合理的仓位分配。

合肥本来排不进前20，失去发展引擎，之前两个合肥正国级boss才是发动机，一年给合肥搞了5000亿资金，未来看不到这种机会了。按揭很好搞定。

广州 武汉 沈阳投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：美丽的房姐，您好，想请你帮我分析一下 背景：我大学毕业两年 26岁 北京工作（工资15K，回汉后工资会降）家在襄樊，没有女友，2~3年后 计划回武汉。目前家里和我的积蓄+再借一点 最多40子弹，条件不太好。请您帮分析一下：

1、现在要不要加入买房大军，还是等到一定岁数再买

2、有没有必要一定在武汉买房，能不能在襄樊买房；

3、如果买的话 我该怎么利用仅有的这些钱，去选挑选价格，楼盘、位置

4、根据目前经济、工作状况，如果在武汉买房，美丽智慧的房姐，能不能够推荐适合我的楼盘 ;

5、买房会影响到我未来很长一段时间的工作、生活，请房姐提点一下：买房后，生活和工作该如何规划，让房子负面影响降到最低

回答：1.买武汉，现在买，别买襄樊。

2.逢笋入，保证确定收益，武汉投资回报率最大的楼盘见知识星球内部分享。

3.如果月供压力大，建议优先考虑二手房，租金可以缓解一部分月供。能留在北京就继续呆着，不要老想着回武汉。如果是我，能留北京，一定会留下来。

你的问题，无非是老生常谈的“奋斗还是安逸”问题。当然是奋斗！人不奋斗，和咸鱼有什么区别？说实在的，谁不是这么过来的。穷人的任务是先挣钱。 

有几个小建议给你：

1、正视自己的状况，承认自己家底的薄弱。虽然说“穷人的弱是全方位的弱”，不好听，但你要反过来理解，对于任何要升阶的人都要全方位提升自己。不能仅仅在资产和收入上，还要在生活方式、社交圈子、交友情趣、审美消费上全方位地提高。

2、不要玻璃心，不要太着急。战略和战术一样重要，房产投资本来就不是一个急于求成立马兑现的事情，做人做事一样，心急吃不了热豆腐。全方位的强，还需要你内化修炼一颗与自己财富匹配的强大心脏，宽广眼界，多维认知。

不要在柴米油盐上去找存在感，要去星辰大海里做一方霸主。你的财富不主要来自于工作。人生靠康波，先把武汉的房子买了。

提问：老师好，两套法拍房，您觉得可以入手吗？如果可以入手，入手哪套？纯投资，不胜感激！沈家湾花园小区，武汉市洪山区沈家湾花园小区6栋401室，84.77，市场价205万（单价2.4万），法拍价148万（1.7万），就在百瑞景旁边，是学区房，对口武汉小学，重点小学，首付45万，（不含过户费，贷款的手续费），好租。宝通寺地铁站，走路15分钟。翡翠城，武汉市东湖新技术开发区雄楚大街411号1栋9层11号，2006年建成的小区，81.9平，9楼，市场价170万左右。法拍133万（不含过户费，贷款的手续费）首付39.9万，贷款利率根据银行利率来算。优点：好租，地段好，靠近虎泉地铁站，走路10分钟左右的样子。

回答：价格看起来都比较低，但是法拍的水很深 不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场，提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况，实际占有人诉求。

当然法拍房选好了，至少赚50万，详见知识星球内部分享《法拍房捡漏实操技巧》。

提问：如何理解人越穷越要买房这句话？

回答：大多数人都是被下限锁死的。

所谓要稳定，就是保下限的思维。大多数人就想保住基本收入和舒适，对于上限只需要一个未来的憧憬而已，并没有认真思考自己能不能做到。

打工，完全符合了这种美好的想象。打工，看起来是有下限的领域，就是基本的收入总是有保证，上限还能做个经理、高管，甚至是CEO。

实际呢，打工做来做去变成了螺丝钉，专业技能极度狭窄，只有下限没有上限，等老了或者经济不好，连下限都没有了。这就是为了保下限，科技树被锁死了。

创业，是一个没有下限没有上限的领域。赚能赚死，亏能亏死。大多数人是不敢干的。很多人说中国改开以来，有多少多少次机会。

有几个人抓住呢？有些大公司的高管，也很聪明，智商不低，但是不敢去干的。就是要保住下限。

创业成功的人，很多都是社会边缘人，被逼出来的。比如，郭德纲，熟悉的应该知道他之前有多惨，做德云社就是为了糊口，这也做起来了。俞敏洪，被北大放大喇叭批评，离开北大后，连个住的地方都没有，索性做辅导班去了。连马云，都还摆过地摊，不过他还有个老师的工作。

这是反正下限没有了，去他妈的，赌一把。搞房子，为啥很多人成功了？

这个领域是下限保底，上限很高的。搞房子不需要太多时间，还可以继续上班，这就是保住了下限，上限却可以很高。

做到一定程度，可以专职去做。职业搞房子的，做出这个决定时，也是夜不能寐的，不要以为轻松容易。

做抖音类自媒体，也是下限保底，上限很高的。反正也不影响上班，下限保底，上限就看你的本事了。

要真做起来了，就专职去干，租个共享空间，组织一个小团队。所以，普通人就适合保下限，力争上限，不能因为保下限被锁死了。

提问：房姐，我实在不想呆上海，有没有呆着更安逸的新一线城市推荐，更注重生活品质的。

回答：一般只有个体成长速度太快，现有环境资源无法承载个人快速成长，我才建议跳槽换城市。想通过放弃的方式，逃离给你压力逼你成长的城市，从概率论上说，不看好能在其他城市获得心灵安全感。真正有安全感的人，都是放弃部分安全感，全力在自己的赛道上冲刺顶尖。人生似射箭，梦想如箭靶，飞驰人生没有换挡。

提问：房姐，你好，我们是深圳家庭（我老公深户，我不是），现在我和我老公名下已经各有一套房，都在还贷中，问题：1.我想卖掉布吉中城康桥花园的老房子，没有电梯，我老公有点舍不得，但是布吉的房子确实涨的太慢了，旁边的立信工厂说了N年要搬迁了建商业，一直也没动静，又担心我们一卖立信就搬了，错过一波涨幅，房姐怎么建议？2.卖了布吉的房子，我们可以拿到180万左右的现金，加手上的一起就有280万，投资的话，是在深圳买好，还是在东莞，武汉或者长沙买更好，或者这280万怎么来分配同时再买2套，主要用来投资升值。最好能写明买哪个片区，武汉限购能买吗？买又买哪里投资升值潜力最大呢？

回答：你好，1986年，为了保证“深圳特区的改革不冲击内陆”，深圳在特区边缘围建了90公里的铁丝网，设南头、布吉、梅林等8个检查站；因此深圳才有关内和关外的说法，罗湖、福田、南山属于关内，其他区均为关外；也正是由于“关”的影响，关内边缘，如南头、布吉、梅林等往往留下很多老房子，人口密度很大，也是市区里相对比较杂乱的地方；布吉的潜力等同于罗湖，品质等同于梅林，可以说是深圳市内最破的地方；

因此，结论很明显：布吉整体来看跑输大势；别再寄希望于搬迁，时间无法确定，就算搬走也难改颓势。

子弹280，如果月供能力不错，建议深圳1N+武汉1N的模式。

深圳和武汉投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。

提问：房姐你好 汉阳十里铺阳光城 十里新城小区 3楼毛坯 两房的 ，3楼的会折价8%，多少钱一平算笋盘价？市场价是多少了？

回答：低楼层最新成交价在1.8左右 多少算笋？

这是一直困扰大家的问题 之前给出的答案是7折算笋。但是真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。

详见知识星球内部资料《淘笋方法论》

提问：我亲戚是高中学历，想在武汉限购区域买房，有没有快速的方法破限购？

武汉目前有8种破限购方式，详见知识星球内部分享。

为什么远洋御峰价格一直起不来？你怎么看这个片区后期的发展情况？

回答：实际上一个城市里就是有很多板块生活方便，配套齐全，地段也不差，但是就是涨幅相对差的。比如雄楚大街那边，比如硚口古田，比如汉口武昌站周边。

富人不去，中产小白领挑剔，政府也没卖地动力炒作。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。