看盘日记 | 南坪这个“倒挂”网红盘，到底值不值？
哈罗，大家好，我是铁柱！大卫小跟班
我是女子，但不风尘
我本柔弱，但内心住着钢铁侠，我的偶像是保尔柯察金
今天起，我带大家一起看房，一起吐槽
大卫说了，在看房日记里，只有吐槽，没有广告！
重庆的四月天，就跟女娃的心一样
有点难捉摸！
上午多云见晴，下午狂风骤雨
早上出门前
还要结合当天的风向+PM值+气温+湿润度
通过扔硬币的方式决定该穿背心还是灯草绒...
作为重庆人
你应该对此有所感悟
重庆一年穿搭指南
铁柱
堪比香港记者的踩盘一线工作者
在外看盘是常态
晴天一身灰、雨天一身泥
虽然盘是越看越多，但就是有点费衣服裤儿
@大卫
但请各位看官老爷放心
尽管困难重重，但铁柱我又回来了！
毕竟老板说了
衣服可以破旧，但楼市资讯一定要最新！
前两周主要是没有档期发表
！！！
今天要说一个特殊的盘--保利观塘
南岸区的超级网红
冥冥之中，铁柱总觉得自己和它有股很密切的联系
“铁柱喜欢沈腾叔叔
沈腾是安居客代言人
保利观塘是安居客热搜第一
安居客推荐观塘=沈腾推荐观塘”
欧巴叫我去看保利观塘！走起！
保利观塘所在的地块
应该算南岸区除茶园、弹子石以外，
为数不多的大体量土地了！
算上旁边的万科项目
加起来一共有了200多万方之巨！
辣么多新房，卖好多年了
终于趁着这两年牛市，成了网红...
今天说说网红的真实价值
01.
周边难得的新房
地段
保利观塘的位置
虽说不算差，但也不能说很好
他位于二塘路
距离巴滨路、渝南分流道、学府大道都不远
算得上是南岸与巴南的交界处
有时候出门买棵葱
你可以给老公说“我去巴南买点菜哈！”
但是，像南坪这样的老牌成熟区
人多地少新房更少
所以，即使是一些不算特别当道的位置
仍算是难得的新房
形成了供不应求的局面
售楼部小姐姐说
保利观塘本月底要开13号楼
短短三天就已经登记了XXX+人
这个速度
让我想起来前几天
XXXX人大战200房的江北嘴神盘...
交通
保利观塘的交通目前还不算方便
距离轨道三号线直线距离约1公里！
大约步行15-20分钟
但是在重庆热情的太阳下走起来你就知道
15分钟是多么的遥不可及
不过好在还有三路公交车辅助出行
123路、334路、358路
直达三号线二塘站
掐指算了下成本
夏天走1公里流的汗=喝的水+吃的水果>车票1.8元
划得来
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另外，项目距离10号线二期兰花路站1.5公里
更远了点
除去公共交通，自驾出行还算可以
沿着学府大道去南坪商圈购购物
或者顺着巴滨路去长江边逛逛公园
不嫌麻烦的
还可以跨过李家沱、鹅公岩大桥去万象城转一圈
02.
周边配套
商业
目前，保利观塘一期已经接房并入住
周围以居家实用型的社区底商为主
虽然有一股淡淡的乡村style
但买菜、生活用品还是可以满足的
生活嘛，简简单单就挺好
让我有点意外的是
一条街上隔三差五
就有一个房产中介的门面
看来这里的二手房，混得比较好！
未来
保利观塘也不会有集中式的商业
这点多少有些可惜
毕竟这个大一个盘，住了这么多人
好在旁边万科有一个小型商业...
如果务实点
想逛街、shopping、看电影
可以一路向北
坐轻轨到南坪很近
即使到观音桥
轻轨上三十分钟就够了
学校
学校是这个项目的一大优势
首先是距离
项目位置离学校很近
有多近呢？
这么说吧，你可以在阳台上看你的孩子在操场跳广播体操
因为保利观塘二期的侧面就是南坪实验小学分校
只隔了一条马路
这对于常在家带孩子的老年人来说
很方便
实验小学的背后就是观塘中学
都是公立，划片区入读
项目一期还规划了幼儿园
周围还有重庆工商大学和重庆交通大学
幼儿园、小学、初中、高中、大学...
转念一想
自家孩子如果不出南岸区
就完成了所有学业
好像也不是特别
光彩的事...
医疗
因为是成熟区域内的楼盘
有一些现成的医疗配套
在项目位置半径一公里范围内有重庆交通大学医院
四公里处还有一个南岸区人民医院
居住的必备配套之一
达标！
休闲娱乐
据我常年在重庆“娱乐圈”摸爬滚打的经验来看
项目周边的休闲娱乐项目很少！
如果把烧烤摊也算上，就两个
一个是撸串，在烧烤摊
一个是散步，去滨江路
03.
精装和清水选哪个？
保利观塘，建筑面积100多万方
实打实的百万方大盘
恕我直言，估计也是南岸区最后一个
分为两期打造
一期为纯高层业态，业主已经接房并入住
二期是洋房+高层，洋房已经售罄
目前还剩几栋高层
月底开的是13号楼
带装修
下个月还要推清水
户型
主要有套内71m²、81m²、82m²、91m²四种户型
因为精装修的样板间还没有出来
（快开盘了还没出样板间，也不知道在闹哪样）
所以还是勉强看一下户型图
觉得不清楚的可以留言
我用我的华为pro20再重新拍一张给你
套内71、81、82、91户型
户型来看，方方正正，功能性完全OK
非常不错
唯一要吐槽的，套内71m²的三房
太极致了！
所以把客厅开间修成了3.4m
刨去墙体，差不多3.2m
坐在沙发上看电视，也就是2.5m左右！
真的不怕近视眼吗？
厨房也稍微小了一丢丢
以前，同居的小两口
还能一起做饭
现在
老婆终于有借口全部甩给老公了
价格
小姐姐告诉我
清水1.3w左右
精装修1.5w左右
这个价格，铁柱看还行
毕竟回兴的土拍价格都是1.1w了
这也是保利观塘成为南区网红的关键原因！
再来个横向比较
下面是保利观塘的二手价格
你们感受下：
同小区二手房
业主疯狂的喊道了14967元/平均价（链家数据）
建面单价！
换算成套内，就是18000的档位！
如此一比较，1.4w/平的新房价格
这“倒挂”！
啧啧...
这个价格之下，我只知道二手房千万买不得
再看了下保利当年的拿地价
（图片来源于365家居网）
只想感慨！
别再跟我说什么地价决定房价！
04.
总结
保利观塘这个项目
优势明显
一是体量大，大开发商
生活氛围好
二是周边有基本的生活配套
例如学校、医疗、社区底商
其三，他是南坪至七公里范围内仅存的新房了！
其四，明显的一二手“倒挂”
产生了“买入即赚”效应
业主在神助攻这件事上，功不可没
第五，关于黄桷坪大桥以及地铁线路的预期利好猜想
这一点铁柱问了大卫，不予置评
有风险！
保利观塘的劣势
也挺明显的
一是无论是交通还是商业
都有，但亮点不多
项目位置离建好的三号线、在建的十号线都有一节距离
得公交换乘
商业是普通的底商
实际上就是指望“天然成型”
二是项目二期有19栋洋房和13栋高层
稍显密集
整体容积率也高
是比较纯粹的刚需类大盘
铁柱建议：
常在南区的刚需自住
这是一个难得的新房选择
对于投资而言
不要对于未来规划有过分的期待！
平常心
平常心
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