53万就有一套！还是荔湾江景，但你敢买吗？
最近，一位粉丝向房产君爆料，有一个位于广州中山八商圈的住宅项目，均价1.6万/平起就能买一套，比周边在售的一手商品房便宜3倍多呢。
这么笋，究竟有什么玄机，房产君就跑个腿，去现场扒一扒！
实际为铁路宿舍重建
没有房产证
这个项目名为“南杰小区”，其位于荔湾区粤南大街12号，背靠辉洋苑，毗邻西郊游泳场、珠江江畔。
该盘前身为铁路宿舍，非常老破且只有一层，后被如今南杰管理集团有限公司收购重建。
▲可参考项目周边房屋
而如今，开发商将其改建为2栋高层公寓（尚辉国际酒店、C+精品公寓之间）和3栋小高层（南杰小区）住宅。
不过，由于原本铁路宿舍并没有房产证，因此南杰小区只能出让使用权。
出让永久使用权？
当20年的租约就好
据销售人员介绍，南杰小区出售的是永久使用权，以租赁的形式出让。
咦？依据合同法中对租赁合同的规定，租赁期限不得超过20年。这里的永久使用权有法律效力吗？
“法律规定只能签20年，从2038年6月1日起项目每年象征性收取1元/平的租金，直至政府或相关部分回收、拆迁、征收为止。本小区会做好租赁备案，保障买家权益”，销售人员解释到。
不过，从法律意义上来讲，使用权的出让实际是一个长期的租赁关系。所以，说白了，这个租赁合同实际上只有20年的法律保障。
因此，20年之后，房子会不会继续在广州市房屋租赁信息服务平台备案呢，这全凭开发商的良心了。
回收可获得全部赔偿金！
但不要和有房产证的住宅作比较
《租赁合同》中明确，当房屋被回收、拆迁、征收，买家可获得全部赔偿金，开发商无条件帮买家办理手续。
销售向房产君说，周边的辉洋苑（二手小产权房）报价约3万/平，荔湖明苑（二手产权）均价在4.5万/平左右，西关海（一手）卖到6.5-7万/平。如果南杰小区被征收，参考周边的房价能获得一大笔赔偿。
但需要注意的是，荔湖明苑和西关海的业主手持房产证，辉洋苑的业主有购房合同，南杰小区的业主拿着的可是租赁合同呀，差距显然易见。
万一，与其他社区相比，该盘的安置条件肯定大不相同。
产品：单间至三房均有
户型一言难尽
再来看看，南杰小区自身。
骤眼看，其地理位置比较好，配套较为成熟，距离地铁5号线中山八路站800米，步行10-15分钟。
不过实际上有点难找，藏身于在西郊泳场旁停车场的后面。
▲楼下就是韵达速递的分拣点
虽然案名有“小区”2字，但南杰小区实际属于单体楼，没有绿化，也没有公共活动的空间，且靠近立交桥。
靠近珠江边，是这个项目的亮点。
产品方面，项目共有A、B、C三栋。其中，对外销售的是A、B两栋，C栋为铁路宿舍的回迁房，不对外销售。
而A、B两栋只有6层高，层高2.8米，户型涵盖32-83平单间至三房，带电梯，现楼发售。
A栋为两梯9户设计，B栋为两梯11户，对比目前在售的住宅来说，这梯户比算是比较密集。
从户型图上看，大家可能以为该盘是公寓盘，但实际其更像加装电梯的旧楼，外立面有点年代感的条形砖设计，房屋内部有梁有柱。
▲项目的楼梯设计
至于户型，一言难尽...
A栋的53平一房一厅单位可望到“一线江景”，不过客厅过大，只能做到1房，非常浪费面积。
而34平一房一厅，则没有明显的功能分区，没有设置阳台，客厅全靠厨房采光，房间的光线也被前面建筑严重遮挡。
至于景观方面，整个项目夹在尚辉国际酒店、C+精品公寓之间，且楼间距较近，因此大部分户型的采光受限，没有景观可言。
价格：约1.6万/㎡
最低总价53万，可贷款
价格方面，项目最便宜的是B栋32.17㎡单间单位，总价为53万，单价约1.65万/平。
而最小的33.92㎡1房1厅单位，位于A栋，报价为60万，单价约1.77万/平。
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户型 |
原价 |
折后总价 |
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32㎡单间 |
57万元 |
53万元 |
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33㎡1房 |
68万元 |
60万元 |
▲ 现场户型价格计算
另外，53平1房1厅“一线江景”单位，总价约80多万，2房户型总价要95-100万。
目前，购买项目产品有99折优惠，另外还有5万抵8万优惠。
付款方式上，项目共有2种方法可选，一次性付款和按揭。
但现场销售直言，若你在名下没有房屋，则贷款可能有难度。项目没有房产证，因此没有走正常的房贷，只能走抵押贷或工资贷。若名下无房，只能走工资贷，最多贷50万，如今银行审查比较严格，获批的资金并不多。
若是全款，买家要在7天内交总价的50%，另外总价的50%需要15天内交齐。从此可看出，开发商希望资金快速回笼。
小结
不抱太大的希望，就不会有太大的失望。
购买南杰小区相当于用一笔钱赌未来的租金走势，除了总价低，硬伤非常多。
这个项目的存在，为没太多预算、又想改善环境的朋友增加一个可选项。
至于想投资的朋友，房产君想说一句，投资价值并不算很高，风险极大。
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