【建纬观点】长租公寓之住房租赁专项公司债券
成沂
上海市建纬律师事务所不动产金融部专职律师，拥有金融行业法务岗位、商业不动产行业投资及资产管理岗位的工作经历和从业视角。目前专注于金融与不动产结合的法律服务领域，服务范围包括不动产收并购、资产证券化、私募基金及PPP等法律业务。
如前面长租公寓的系列文章所述，从2018年以来，随着大型银行、央企、龙头房企、保险机构等力量的入场，长租公寓市场的活跃度被快速点燃，长租公寓（住房租赁）近期已成为新蓝海。但众所周知的是，有别于以往住宅项目的快周转，长租公寓的持有运营模式拉长了投资人的投资回收期，且租金回报率较低，需要大量资金注入。因此对于长租公寓行业来说，融资是最旺盛也是最迫切的需求。
在上周的文章中，笔者对长租公寓的主要融资渠道进行了介绍，其中提到发行公司债券也是长租公寓的融资渠道之一。从目前沪深交易所发布的产品信息来看，与长租公寓（租赁住房）有关的公司债券均特别注明为“住房租赁专项公司债券”，因此本文中将用 “住房租赁专项公司债券”来指代为长租公寓进行融资而发行的公司债券，并对该类公司债券的发行情况进行简单介绍与分析。
2016年5月17日，国务院办公厅发布国办发〔2016〕39号《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”。
2017年7月18日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国证券监督管理委员会九个部委联合发布建房〔2017〕153号《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再次强调“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务”。
从以上文件上看，发行债券和发行资产证券化产品都是国家鼓励和支持的住房租赁企业的融资渠道。
截至2018年7月4日，根据沪深交易所公布的信息，住房租赁专项公司债券产品申报情况如下：
1、已通过：
2、审核/备案中
3、已中止
注：资料来源为上海证券交易所、深圳证券交易所等网站公开数据。
1、发行方式的要求
关于“住房租赁专项公司债券采用什么方式、如何发行”的问题，参考上述对住房租赁专项公司债券发行情况的统计，可以看到发行方式分为面向合格投资者公开发行与非公开发行两种。两种发行方式的交易场所、发行对象、发行条件、审核要求、是否可分期发行等基本要素均有不同，具体可根据《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《非公开发行公司债券项目承接负面清单指引》等文件的指引进行操作，在此不再详细展开说明。
特别提示的是，根据各类法规政策，银行贷款、信托资金、资管计划、保险资金等均不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。因此无论是公开发行还是非公开发行的住房租赁专项公司债券产品，所募集的资金都不能用于支付土地款。针对此项，在目前公布的多个债券产品募集说明书中均明确资金用途不得用于购置土地，或已剔除地价款，仅限于住房租赁项目的建安费用。
此外，针对非公开发行的方式，根据中国证券业协会于2018年5月11日修订发布的《非公开发行公司债券项目承接负面清单指引》及《非公开发行公司债券项目承接负面清单》，非公开发行公司债券项目承接实行负面清单管理，承销机构项目承接不得涉及负面清单，其中对于房地产行业做了特殊的限制规定，即“国土资源部等部门认定的存在“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规行为的房地产公司”不得非公开发行公司债券。因此，如采用非公开发行方式发行住房租赁专项公司债券，还应注意该条特殊要求。
2、租赁住房建设进度的要求
关于“取得什么建设进度批文的租赁住房项目可以发行住房租赁专项公司债券”的问题，笔者查阅了已通过的住房租赁专项公司债券产品募集说明书，各产品所募集资金投向的租赁住房项目建设进度各异，但总体来说并没有要求项目的建设进度达到竣工验收。以首单发行成功的龙湖住房租赁专项公司债券为例，募集说明书显示本次债券首期基础发行规模不超过30 亿元（含30 亿元），其中21 亿元拟用于住房租赁项目建设，9 亿元拟用于补充公司营运资金。其中，募集资金拟投向的租赁住房项目包括上海马桥项目、上海颛桥项目、南京G83项目、武汉光谷五路项目、成都有仁西路项目、成都人民北路项目、南京G66项目。根据说明书的信息，这7个项目均处于建设阶段，均拿到了建设用地规划许可证，未拿到施工许可证等后续证件。（注：资料来源为上海证券交易所网站公布的《重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行2017年住房租赁专项公司债券募集说明书（面向合格投资者》）
特别提示的是，根据2018年4月25日发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，发行住房租赁资产证券化产品的租赁住房应满足“物业已建成并权属清晰”的，目前通常认为以项目已完成竣工验收为物业已建成的标志。也就是说如果物业还未完成竣工验收，不能发行住房租赁资产证券化产品。现实操作中，很多开发商持有的租赁住房还处于建设阶段，未能达到发行住房租赁资产证券化产品的要求。因此，如该阶段开发商自持的项目有融资需求，可考虑发行住房租赁专项公司债券产品。
3、监管层的要求
关于“监管层对发行住房租赁专项公司债券有什么具体要求”的问题，笔者查阅了沪深交易所住房租赁专项公司债券产品的发行资料，以截至2018年7月4日两个交易所对产品发行的预审核反馈意见为基础，尝试对监管层在发行住房租赁专项公司债券时重点关注的问题进行简要归纳如下：
（1）上海证券交易所：
①2018年2月14日，上海证券交易所针对合生创展集团有限公司拟发行的产品出具了反馈意见，其中重点关注的问题为：A.住房租赁项目的开工时间、预计竣工时间、预计总投资、已投资金额、后续投资额等；B.现有金融机构借款中，已投入和即将投入项目的金额，是否存在重复融资；C.项目用于住房租赁的相关规划文件；D.前次募集资金的使用情况；F.补充提供上市地律师出具的法律意见书。（注：资料来源为上海证券交易所网站公布的《关于合生创展集团有限公司面向合格投资者公开发行公司债券上市预审核反馈意见》，该项目的状态显示为“中止”）
②2018年3月29日，上海证券交易所针对北京鸿坤伟业房地产开发有限公司拟发行的产品出具了反馈意见，其中重点关注的问题为：A.募集资金的具体用途；B.是否存在重复融资；C.项目的土地性质（土地用途均为非居住用地，应说明是否符合当地有关商业用房改建为租赁住房的政策要求，并提供项目属于租赁住房项目的相关证明文件）。（注：资料来源为上海证券交易所网站公布的《关于北京鸿坤伟业房地产开发有限公司面向合格投资者公开发行公司债券上市预审核反馈意见》，该项目的状态显示为“中止”）
③2018年6月22日，上海证券交易所向广州市城市建设开发有限公司拟发行的产品出具了反馈意见，其中重点关注的问题为：A.住房租赁项目的开工时间、预计竣工时间、预计总投资、已投资金额、后续投资额等；B.是否存在重复融资；C.项目的运营模式和盈利模式；D.项目属于租赁住房项目的证明文件。（注：资料来源为上海证券交易所网站公布的《关于广州市城市建设开发有限公司2018年公开发行住房租赁专项公司债券上市预审核反馈意见》，该项目的状态显示为“已反馈”）
（2）深圳证券交易所
①2018年4月11日，深圳证券交易所针对厦门中骏集团有限公司拟发行的产品出具了反馈意见，其中重点关注的问题为：A. 补充提交2017年经审计的财务报告；B.补充披露2017年年度财务数据并进行财务分析；C.更新其他涉及财务数据的申报文件。注：资料来源为《关于万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券并在本所上市申请文件预审核反馈意见》，该项目的状态显示为“通过”）
②2018年6月29日，深圳证券交易所向厦门中骏集团有限公司拟发行的产品出具了反馈意见，其中重点关注的问题为：A.项目租赁对象及业务定位、项目产权情况（属于共有产权的，应当由共有权人出具相关说明，承诺募集说明书披露的项目情况属实且无条件同意将项目用于住房租赁业务）及是否存在抵押等权利限制安排; B.募集资金规模的合理性，以及募集资金用途是否符合《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（深证函〔2016〕713号）的相关规定。（注：资料来源为《关于厦门中骏集团有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券并在本所上市申请文件预审核反馈意见》，该项目的状态显示为“已反馈”）
特别提示的是，根据两个交易所的反馈，监管层的关注点集中在募集资金用途、是否存在重复融资、租赁住房性质三个主要方面。交易所在反馈意见中时常要求“主承销商和发行人律师进行核查，并发表明确意见”，而这三个主要方面中关于租赁住房性质的问题涉及到土地性质、产权情况、改造标准等诸多复杂而前沿的问题，针对这些问题发表明确意见对主承销商和发行人律师来说具有一定的挑战性。笔者所在团队之前的长租公寓系列文章中对上述问题已尝试进行了一些探讨和分析，后续也将会持续关注，希望能与各方人士一起为促进住房租赁市场的健康有序发展贡献力量。
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