中国国内长租公寓行业老大也挺不住了？链家子公司自如公司频陷“违约门”
《中国经济周刊》记者 孙冰 | 北京报道
“做自如业主，安心当'甩手掌柜’。”出于对链家品牌的信任，尤其是被自如的广告和业务员的承诺所打动，去年（2019年）年底，北京的张先生将一套三居室交给了自如“托管”，合同期为五年。是北京链家房地产经纪有限公司旗下子公司。
但张先生万万没想到，他不仅没有当上安心的“甩手掌柜”，还因此遭遇了一连串的烦心事。“先不说交给自如比租给普通租客损失的一大笔租金，我现在要联系其他维权业主，还要找律师沟通起诉的事情，这个时间成本没法算的。”张先生告诉《中国经济周刊》记者。
自如是2011年链家孵化出的长租公寓项目，也是国内长租公寓行业的领头羊。来自自如官方的数据显示，自如已经为全国九个城市近50万业主、300万自如客提供居住产品和生活服务,房源规模突破100万间,入住率高达95%。
自如官网网站上写出的业主和自如客数据
但今年（2020年）开始，突如其来的新冠肺炎疫情对很多行业都带来了巨大冲击，长租公寓行业也不例外。近期，不断有长租公寓资金链断裂、跑路“爆雷”事件发生。据记者了解，近日，确实有不少自如的房东接到了要么“自愿”降低房租，要么提前解约退租的“二选一”通知，理由是“受“新冠肺炎”疫情影响巨大，希望房东与自如共渡难关”。
屡屡违约，难道作为头部公司又背靠链家的自如也挺不住了？还是另有其他原因？
逼宫房东“二选一”：要么降租金，要么解约但要赔装修款。
今年（2020年）7、8月份，张先生陆续接到多个自如工作人员的电话，希望他能“自愿”降租20%，否则公司会考虑与他提前解约。去年（2019年）年底，张先生与自如签订了为期五年的《资产管理服务合同》，三居室月租金为8500元，第一年免租期为两个月，之后每年一个月免租。
“当时我是去链家门店登记出租的，但自如的工作人员建议我交给他们托管，说了很多好处。虽然自如给出的月租金要比市场价格低15%左右，但我也觉得自己打理太劳神，出于对链家的信任，就签了合同。”张先生说。
张先生表示，自如工作人员自称要求降房租的原因是受“新冠肺炎”疫情影响，房租水平整体下降了，希望房东与自如共渡难关。对此，张先生表示他是能理解的。“不过，我也打听了，我们小区的租金在“新冠肺炎”疫情之后并没有特别大幅度的降低，至少肯定没有20%那么多。”他说。
但是，张先生不能接受的是，他的邻居在与他房子的租客聊天中发现，自如并没有给租客们降房租。“这意味着我降的租金都是给自如的，那我就很难接受了。”张先生说。
于是，张先生反馈给自如说，他选择接受自如提出的提前解约方案。但万万没想到的是，虽然自如同意按照合同赔付张先生两个月租金作为违约金，但自如要求张先生赔付他们近四万元的装修款。这意味着虽然自如是提出提前解约的违约方，但张先生还要倒赔对方两万多元。
合同中关于违约责任的认定（受访者供图）
“格式合同”自带“神套路”，是否属于“霸王条款”？
其实，在签署托管合同时，张先生就曾经对装修款的问题提出过异议。因为原来张先生的房子就是精装修的，家具家电配置齐全，是没有必要重新装修和重新购置家具的。但自如还是坚持要求全部扔掉，然后按照自己的统一标准进行重新装修和配置家具。
更让张先生觉得有些霸道的是，合同上还明确写着：自如无法提供装修款“票据”来证明实际发生的装修费用，具体金额将以自如提供的相关数据为准。“也就是说，这个装修款自如说多少就是多少。”张先生说。
合同中关于装修费标准的认定（受访者供图）
对此，自如的工作人员当时解释说，公司提供的这份是“格式合同”，全国这么多业主都一样，要签就只能这么签，不能修改，也不能有补充协议。
“当时觉得链家（自如）这么大的公司，也不至于明目张胆地欺负人，就签了合同。”张先生说。但直到解约时，自如的工作人员才告诉张先生，这笔装修款竟然高达4万多元，折旧后，张先生还要赔近3万8千元。“这简直是神套路。”张先生说。
记者在张先生的业主微信群中发现，和张先生有类似经历的业主还有不少。同样遭遇自如“二选一”要求的李女士告诉《中国经济周刊》记者，自如的工作人员跟她说：这个“二选一”的方案不是针对某个人或者某个小区的，对北京的大部分业主都是这个政策，“公司对谁都一样，绝对不会谁'闹’就多给谁钱。”
“我感觉从与自如签了那份责权利并不对等的《资产管理服务合同》开始，就已经被'套路’了。但我不相信，大公司因为有专业人士设计合同，就能合理合法地欺负人。”张先生表示，他和其他一些同样遭遇的业主已经决定发起诉讼，用法律武器讨个公道。
但是，在组织集体诉讼的过程中，张先生也发现了推进的艰难，由于大多数业主都是背着房贷的上班族，根本没有时间精力去打官司。
李女士并没有加入张先生维权群，“真的没精力折腾，而且僵持下去每个月都在损失钱，还不如赶紧解约，把房子重新租出去。自如也是看准了这一点，逼我们自认倒霉。”她说。
北京市京师律师事务所合伙人、京师律师事务所房地产流转与处置法律事务部主任贾鸿斌在接受《中国经济周刊》采访时表示，自如提供的《资产管理服务合同》是“格式合同”，不能修改，也不能增加补充条款，显然不合理。
贾鸿斌律师认为，虽然“格式合同”在生活中很常见，它是为了交易方便而设立的，有一定的积极性，但判断格式合同的效力，依然要看合同中是否平衡了双方的权利和义务。如果一方提供的“格式合同”，其中的条款出现了加重对方的责任和义务、排除或限制对方权利等情况，就可以认定是“霸王条款”，否定其效力。
贾鸿斌律师表示，在实践中，总是有些民事合同主体利用自己的优势地位向对方（或者是消费者）拿出几十页的“合同”且提出既不能修改也不能够增补的要求，而消费者往往是本着诚信履约的心理去签订合同，并无意设防对手。可是市场上很多大型公司化运营的商家，往往会在事先准备好的、经过“高人”指点的合同中，设定很多损害对方利益而免除己方责任的条款。事后以对方“自愿”签订的为由，主张对对方不利的条款内容，这种情况下是可以认定其属于“霸王条款”，而否定其效力的。
律师：“新冠肺炎”疫情不是滥用权利、逃避义务的“避风港”
贾鸿斌律师告诉记者，近期出现的长租公寓的维权案件确实很多，他也接到了不少这方面的法律咨询和维权代理诉求，长租公寓方违约的理由往往是“新冠肺炎”疫情这个“不可抗力”的因素。
贾鸿斌律师认为，长租公寓方提出解约或者降低租金的理由是因为“新冠肺炎”疫情，但疫情并不是滥用权利、逃避义务的“避风港”。
“我国现行有效的《合同法》第117条规定，主张不可抗力的一方除了证明不可抗力事实发生，还需要证明该不可抗力和合同的不能履行之间有因果关系。“新冠肺炎”疫情属于不可抗力因素，但是并不必然导致对方合同不能履行。长租公寓目前面临的合同履行后的利润等问题，应该认定为一般的商业风险。商业主体在履约过程中不敢担当、惧怕商业风险，并转嫁风险的做法一般不会得到法院支持。”贾鸿斌说。
另外一个焦点是长租公寓方要求业主赔偿装修款的问题。对此，贾鸿斌律师分析，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。
“自如在合同中规定，无论谁是违约方，只要合同提前解除，业主就需要支付装修损失费。自如是该行业中的领军企业，具有明显的优势地位，条款显然是加重了业主的责任，免除了自己的责任。这种约定显然违背《合同法》第3、5、6条平等、公平、诚实信用原则，应当视为无效条款。法院裁判过程中，也会考虑到公平原则，平衡双方的权利义务。”贾鸿斌说。
此外，贾鸿斌律师也提示，自如需要举证证明它的装修费用的具体使用情况，人工、材料费用使用情况等等。法院不会仅仅以合同约定的装修费用为准，会综合考虑酌情裁判，而不会一刀切地要求业主支付全部的装修费用。
爆雷、跑路、资金链断裂、屡陷“违约门”……长租公寓还好吗？
长租公寓曾经一时风光无二，成为资本追逐的宠儿。但最近一两年，传来的却更多是坏消息。尤其“新冠肺炎”疫情爆发以来，从杭州友客、巢客到上海岚越，从广州城璞到深圳乐居公寓、小鹰找房……全国各地屡屡爆发中小型长租公寓“爆雷”、卷款跑路事件。
就连全国性的乐伽公寓、已经上市的头部公司蛋壳和青客也陷入了资金链断裂、破产跑路的传闻，业绩巨亏，股价大幅缩水（蛋壳的股价甚至暴跌了九成），各地屡现集体维权事件。如今连行业领头羊自如也陷入“违约门”，这让人不免担忧：长租公寓还好吗？
根据公开信息，从2018年至今，自如已经进行了多轮融资，比如在2018年和2019年先后完成了40亿元人民币和5亿美元的A轮和B轮融资。而今年（2020年）3月，据外媒报道，软银通过愿景基金向自如投资10亿美元，其中5亿美元是直接投资，另外从其创始人手中购买了5亿美元股票。该轮融资后，自如的估值高达到66亿美元。
但另外一些关于自如的新闻也在发生。今年（2020年）2月，自如曾因为“新冠肺炎”疫情期间上涨续租租金而登上了微博热搜。有媒体报道称，“新冠肺炎”疫情期间有租客续租租金上涨15%左右，自如被疑是因为租客不方便搬家换租而肆意哄抬租金。但后来自如公司回应称，这是由于租户长租变短租而导致的租金差异，属于“系统”自动调价。
记者在调查中也发现，不仅北京，广州、上海、杭州、武汉等地也都有媒体报道因为自如“解约”而引发的与业主和租户的纠纷事件。而在黑猫投诉等网络投诉平台和各地房东论坛上，自如、蛋壳等长租公寓要求房东减租和赔装修款而引发的投诉，数量也不在少数。
记者在天眼查APP中查询发现，自如目前涉及的法律诉讼有近900件，其中有不少是自如与个人的房屋租赁合同纠纷。记者也以普通房东身份咨询了几位北京的自如工作人员，均表示由于春节淡季紧接着疫情，公司已经很久“不太收房”了，要收价格也很低，“估计你也接受不了”。
实际上，长租公寓的主要盈利模式就是“低进高租”，靠利差来赚钱，类似“二房东”的角色。虽然也有一些项目尝试以“租金贷”等方式，通过“金融玩法”增加盈利，但这是在政策和监管的红线边缘游走。
在并没有找到健康可持续的盈利模式的情况下，大量长租公寓项目利用融资跑马圈地，然后再用漂亮的数据去做下一轮融资，甚至完成了IPO。
“自如等长租公寓从业主手里收房的时候，通常都是比市场价低的，而且还要求免租期，这其中业主已经前期承担了可能的经营风险带来的损失，怎么能毫无契约精神，还不断通过各种方式，把损失转嫁到房东身上。”一位网友在投诉平台上的帖子，获得了大量点赞。
而来自租客的投诉也不少：因为违约纠纷，长租公寓不再付给房东租金，房东要退房；但平台收了租客房租没有退，或者没有给违约金，租客不搬；平台跑路了，房东收房了，但租客因为签了“租金贷”还要继续交房租……贾鸿斌律师也提醒业主和租客都要认真仔细查看合同条款，签约时注意录音取证和保留聊天记录，也不要签长期合同和一次性支付长期租金，这样能够降低长租公寓经营主体“跑路”的风险。但长租公寓确实有相应的市场需求，只是需要行业协会或者主管部门加强监管，保障其长远健康发展。
明明是一个需求巨大又痛点很多的万亿规模市场，只要认真解决问题、创造价值，一定是有回报的，但遗憾的是，“聪明”被用在了不合适的地方，这也给监管提出了更多新的课题。
责编：姚坤