营收一半靠“营销” 主业不强的优客工场能否敲开纽交所大门？|IPO研究院
无论是Wework还是优客工场，都是“二房东”模式，疯狂并购后的重资产模式营收难以覆盖营运成本，这些均成为IPO的阻碍
出品：每日财报
作者：刘雨辰
共享办公巨头WEWORK上市未果遭暴击，估值一路杀跌，自信满满的优客工场反而逆流而上，冲击美股IPO，是真的缺钱还是想借机实现弯道超车？
日前，优客工场向美国证券交易委员会（SEC）提交了招股说明书，拟在纽约证券交易所挂牌上市，证券代码为“UK”，计划在IPO中融资至多1亿美元。
递交IPO招股书之时，便是优客工场站上质疑的风口浪尖之日。
据咨询公司Frost & Sullivan提供的数据，截至2019年前三季度，优客工场运营着中国最大的协同工作空间社区。但其疯狂收购与良性发展南辕北辙，高速扩张的策略不仅没有给公司经营带来改观，反而拖累了现金流收入。
《每日财报》了解到，优客工场由前万科高管毛大庆于2015年创立，注册资本2055万元，2009年，毛大庆加入万科集团，担任万科高级副总裁、北京区域本部首席执行官、北京公司董事长。2015年，毛大庆离开万科与合伙人联合创立了优客工场。
从公司股权结构看，毛大庆持股为35.27%，为公司最大股东，AMBITIOUS WORLD LIMITED持股为8.56%，Starry Shore Company Limited持股为5.31%。另外值得注意的是，王思聪旗下的北京普思投资有限公司在优客工场的持股比例为2.35%。
截至2019年9月30日，优客工场该公司业务已覆盖包括中国一线和新一线城市以及新加坡和纽约在内的42个城市。据咨询公司Frost & Sullivan提供的数据，截至2019年前三季度，按联合办公空间的数量、总管理面积和覆盖的城市数量衡量，优客工场运营着中国最大的协同工作空间社区。
从业绩上看，2017年—2018年，优客工场总营收分别为1.674亿元、4.485亿元，同比增幅167.9%。截止2019年9月30日，今年前9个月的营收总计8.746亿元，同比去年2.82亿元增幅209.9%，营业增长不错。
但再看一下利润方面，2017-2018年公司亏损分别为3.99亿元、4.57亿元，截止到2019年三季度，已经亏损5.61亿元，盈利颓势不但没有改善，反而在恶化。
其实这种情况不止优客工场存在，同行业的龙头公司WEWORK也面临同样的困境，WEWORK虽然去年全年的收入达到了180亿美元，同比增长103.2%，但是公司仍然处于净亏损的状态，亏损额度为161亿美元。
在过去的两年间，WeWork的同期亏损额度平均增速接近100%，这家全美估值最大的创业公司竟然从来没有盈利过，这也是之前IPO遇阻的原因。
仔细研究一下优客工场的营收结构会发现另一个问题，在优客工场今年前三季度取得的8.75亿元营收中，办公社区会员收入（空间运营）约为4.20亿元，市场及品牌服务收入（营销收入）约为4.03亿元，二者占比分别为48.0%和46.1%，几乎各站半壁江山。
但营销收入的来源并不是公司自己创造的，而是由公司收购的广告和营销公司合并进来的。在权益联合法的会计处理方法下合并报表让公司的财报显得很靓丽，但本质上跟公司并没有什么关系，也就是说公司的营收中有近一半是值得商榷的。
无论是Wework还是优客工场，都是“二房东”模式，即租房—装修—出租，而这一模式不禁让人想起，频频暴雷的长租公寓，曾经的百家争鸣，最后因资金链断裂，终落得一地鸡毛。而联合办公似乎已经走向了一条非理性的兼并收购之路，至2018年6月，国内联合办公平台数量从上一年的数千家急剧下降到300家。
2018年1月，优客工场完成对洪泰创新空间的全资并购，收购完成后，优客工场管理面积扩展到40万平方米，布局城市达到35个；当年3月宣布与无界空间正式合并，同时还收购了Wedo联合创业社；当年7月，公司又宣布以3亿元并购了上海知名共享办公企业Workingdom。此外，公司2018年下半年又收购了智能办公平台火箭科技。优客工场在这场厮杀中，存活下来，且并购很多竞品。
不过于企业而言，良性发展至少要实现盈亏平衡，但优客工场收入（包括租金差价）至今难以覆盖运营成本。公司表示，亏损主要来自为发展业务而进行的投资，包括开辟更多空间、重建现有空间等，实际产生的成本可能超过预期，并且投资可能会失败，无法足够收入及现金流。
另一方面，运营空间的增加致使着租赁及运营上涨，而在出租率上，《2018年中国联合办公活力指数报告》指出，国内联合办公企业要想达到盈亏平衡，出租率平均需达到85%。
截至今年前三季度，优客工场自营运营的171个联合办公空间中，65个属于成熟空间，占比仅有38%，总体与成熟空间出租率分别为79%及83%，依然没有达到盈亏平衡的标准，跑马圈地疯狂收购并没有给公司经营带来改观，反而拖累了公司的现金流收入。
《每日财报》注意到，优客工场还深受管理层更迭的影响，2019年优客工场主管经营发展各个方向的核心人物陆续被换掉。
今年6月10日，前微软亚洲研究院青年科学家、火箭办公创始人兼CEO韩铮正式加入优客工场，担任优客工场首席科技创新官；7月初，来来会创始人王国航宣布加入优客工场，担任优客工场首席战略官；同月，优客工场总裁孙霞离职，原雷格斯中国区总经理、前氪空间运营副总裁孙亮加入公司，担任集团执行总裁；9月，曾就职于凯德置地的张国文加入优客工场，担任首席发展官之职。而就在11月底，公司高层再次出现调整，诺亚财富创始人汪静波退出了公司董事行列，星牌集团创始人甘连舫、歌斐房地产基金合伙人谭文虹以及潘伟恒成为新董事。
值得一提的是，在优客工场的管理层名单中，还出现了新东方创始人俞敏洪的身影。根据披露，俞敏洪现担任优客工场的独立董事。公司的管理层在短时间内大面积更换，与公司寻求新模式有直接关系。优客工场意识到“二房东”重资产模式存在病根，吸取WEWORK的经验教训，又提出轻资产模式，即提供空间设计、建造及管理服务，收取品牌、咨询和运营服务费。
优客工场表示，以轻资产模式运营的子公司已产生利润，未来也会发展这种共同工作空间业务，其成为主要增长动力之一，截止到前三季度，轻资产模式产生的收入占据总收入的45%左右。
但《每日财报》注意到，大部分营销和品牌服务净收入归因于子公司圣光中硕，而圣光中硕前四名客户约占其总收入的93.2%，这样的集中导致更高风险。若广告和品牌服务的客户出现任何不利变化，就会导致优客工场的营销和品牌收入大幅度的较少，且这一份收入也受到主要客户对于市场推广及品牌服务需求波动影响，存在充分不确定性。
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