华夏幸福：深耕核心都市圈，托起长长的幸福
政策红利和人口红利的潮水终会逐渐褪去，只有具有韧性的产业发展模式，才能穿越周期，抵御风险
出品 | 每日财报
作者 | 李德胜
2019年被很多人称为“中国都市圈元年”，《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》的发布，标志着我国城镇化发展已正式步入“都市圈时代”。随着多项惠好政策频频放出，华夏幸福积极响应和落实国家相关政策，聚焦核心都市圈，在产业新城以及商业地产的双轮驱动下，实现了主营业务业绩的稳健增长。
4月24日晚间，华夏幸福发布了2019年年报。报告期内，华夏幸福实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.55%，这也是公司营收首次破千亿；实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同期增长24.4%。
《每日财报》注意到，华夏幸福引以为傲的产业新城贡献力度逐渐加大，2019年该项业务毛利润占比52%，已然过半。
事实上，过去五年，华夏幸福一直在稳健增长，净利润年复合增长率达32.1%。整体毛利率达43.7%，同比增加2.1个百分点；ROE为35.7%。现金分红45.2亿元，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%，为股东提供高回报。
值得注意的是，截至2019年末，公司预收款项达到1252.85亿元，预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来的经营业绩。
华夏幸福可以说是在营收、毛利润、归属于上市公司股东的净利润等指标表现优异，如此也显示了其持续盈利、穿越地产周期的能力，也让自身体会到了“稳稳的幸福”。
根据公开资料，华夏幸福聚焦核心都市圈，致力于打造"3+3+N"核心都市圈布局，在持续精耕京津冀都市圈的基础上，布局长三角都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈，推进布局郑州、武汉和成都三个高潜核心都市圈，以及长沙、西安、贵阳和沈阳四个潜力核心都市圈，累计布局近百座产业新城。
2019年，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，创历史新高，比去年同期上升17.8%。新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%，新增签约投资额持续高速增长，近四年复合增长率38.2%。
在住宅方面，华夏幸福环北京区域的园区配套住宅业务签约销售额为506.54亿元，环北京以外区域的园区配套住宅业务签约业务销售额522.81亿元，销售额比重由上年同期的43.69%提升至50.79%，环北京以外区域的销售面积比重由上年同期的54.15%提升至63.68%。
从上述数据来看，公司的产业发展能力持续提升，产业服务收入占比显著提升，产业新城异地复制初见成效。
纵观中国各大都市圈，经济发展排名靠前的前五大经济圈中，华夏幸福均有业务布局。
在都市圈战略的指导下，目前华夏幸福的已经实现了京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都的都市圈布局，在已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地，66座已实现回款，22座已进入成熟期。值得注意的是，2019年公司新获取土地67.1%位于环京以外区域，其中长三角区域达到28.5%，这将逐步成为公司发展贡献的主要力量。
嘉善产业新城新西塘越里
基于目前市场情况来看，《每日财报》注意到，华夏幸福各地产业新城正在逐步成为各都市圈集聚产业、人口、技术和资本的增长极，同时充分分享了这些都市圈的发展红利，利润得到保证。
而从产业新城模式上看，华夏幸福走出了一条独特的发展模式，即为所开发区域提供综合发展解决方案，包含城市提供整体规划、基础设施建设、产业发展以及城市综合配套等多种服务，与传统房地产开发模式相比，利润点更多，盈利回报持续性更强。
业绩证明了此模式的有效性。2019年产业新城销售增长19%达到368亿元，占比提升7%，并且产业新城毛利润占比高达52%，已经过半。
面对市场新变化，在产业新城业务基础上，华夏幸福开始发力新业务，在传统重资产模式基础上，加速开拓轻资产模式。
北京丽泽项目成为华夏幸福首个“轻资产”模式项目，开启了与中国平安合作新篇章。该项目位于北京西南二环与三环的丽泽金融商务区。按照规划，丽泽金融商务区将成为北京商务新区、有“第二金融街”之称。
丽泽项目标志着华夏幸福在商业办公方面的探索与落地。在传统重资产模式的基础上，华夏幸福首次尝试采用资产管理输出的轻资产模式，开拓商业办公不动产领域。对盘活存量资产，优化资产负债结构，寻找新的增长点，都具有重大意义。
此次华夏幸福管理层在业绩交流会上还明确提出华夏幸福未来的三新战略，即“新模式、新领域、新地域”。具体来说，未来华夏幸福将会在大型商办综合体、康养业务、轻资产管理以及科学社区四个领域发力。
在公司管理层看来，好的商业地产运营稀缺，华夏幸福未来的一大方向就是做好的商业地产服务运营商，另外一个考虑新业务未来要服务中国平安的发展战略需要。
而通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，华夏幸福开启了在核心都市圈内新地域布局。
《每日财报》注意到，短短一年多时间里，华夏幸福新业务已经迅速打开局面，摘牌武汉长江中心综合体项目，成为华夏幸福首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目。布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目，成功被选定为城市更新前期服务商的项目8个，其中深圳6个，东莞2个，并继续大力拓展新项目。
轻资产管理方面，华夏幸福开放合作进展迅速，其他开发商参与取地的产业新城从14个增长到31个，合作伙伴取地面积同比增长58%。总体来看，产业新城配套学校在校生人数突破1.2万人，商业运营面积115万平方米，运营各类厂站数量44个，住宅物业管理户数32万户，住宅物业管理面积4443万平方米，城市运营服务管理面积达6600万平方米，城市运营能力得到充分体现。
我们注意到，随着建设现代化都市圈国家战略的深入推进，华夏幸福产业新城建设也迎来了新一轮发展历史机遇。华夏幸福因地制宜，积极破解地方发展难题。如在龙头项目导入上，华夏幸福在2019年为湖州南浔导入总投资超百亿元超薄玻璃基板深加工项目，填补了浙江在新型显示领域的空白。
今年年初，华夏幸福还为嘉兴南湖导入百亿级亚瑟医药项目。此外，华夏幸福还在湖州德清、绍兴柯桥、杭州萧山、嘉兴嘉善等地成功开展新旧动能转换实践，盘活了一批存量工业用地，实现亩均产值和亩均税收的飞跃，有效提升合作区域价值。
华夏幸福在落地上述战略布局的过程中，将不断提升现金流能力、降低负债、保持利润稳健增长，持续提升经营质量，实现华夏幸福业务的长期稳健发展。在传统房地产进入“白银时代”和“房住不炒”的大环境下，华夏幸福聚焦核心都市圈的区域布局和产城融合的发展模式更加稳健、可靠。
华夏幸福聚焦都市圈的战略优势、产城融合的业务优势、开发性PPP的模式优势和开放合作的平台优势，加上产业新城回款率、区域住宅市占率和操盘效率不断提升，拥有专业团队与优质资金的新业务迅速打开局面，也使其业绩稳健增长，收入结构优化，业务能力增强。
事实证明，华夏幸福产业新城聚焦国家大力发展的核心都市圈，产城融合的大方向与国家政策导向和地方政府需求高度契合，发展态势良好。因此，华夏幸福也在2019年实现了整体规模稳健增长，同时，华夏幸福的长期发展前景也被业内频频看好。
华夏幸福表示，未来将以中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台为愿景，在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，持续深耕都市圈，围绕京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都等进行布局，在都市圈层和城市圈层重点布局产业新城及相关业务，在城市圈层和核心圈层重点布局商业地产及相关业务。
政策红利和人口红利的潮水终会逐渐褪去，多家房企无法穿越周期，死在沙滩上。华夏幸福具有韧性和确定性的业务模式、轻重并举的创新式业务、因地制宜的持续发展观，将成为其穿越周期的利器，不但体会到“稳稳的幸福”，更能托起“长期的幸福”。
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