干货 | 2020最全房地产开发全流程图解，拿走不谢！
不知道有多少产品生产的审批流和生产工序能比房地产开发更加复杂？
最新房地产开发流程（完整版）
房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1)选址定点;
2)规划总图审查及确定规划设计条件;
3)初步设计及施工图审查;
4)规划报建图审查;
5)施工报建;
6)建设工程竣工综合验收备案。
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：
1、以下证明材料：
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣 工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2、开发商应提交材料：
(1)申请书;
(2)企业营业执照;
(3)用地证明文件或者土地使用权证;
(4)建设用地规划许可证;
(5)建设工程规划许可证;
(6)施工许可证;
(7)房屋竣工验收资料
(8)房屋测绘成果;
(9)根据有关规定应当提交的其他文件。
房地产开发原则有哪些?
房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。依据我国法律的规定，我国房地产开发的基本原则主要有：
在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。
城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。
经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。
即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌;有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。
国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为
▶ 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！
▶ 前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；
▶ 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；
▶ 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
案例：佳兆业项目整体开发流程
▶ 18个关键节点——里程碑计划（一级计划）
▶ 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；
▶ 拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）
· 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；
· 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；
· 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；
· 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；
· 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；
· 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；
· 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；
· 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；
· 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；
· 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；
· 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；
· 施工许可证（指施工许可证的签发时间）；
· 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；
· 预售证（指预售许可证的签发时间）；
· 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；
· 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；
· 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；
· 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
土地获批
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
资本市场:
1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;
2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费; 3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
案例：佳兆业拿地原则
住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。
选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。
避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。
加速进入以下城市：
长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等；
环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等；
内陆省会城市：武汉、西安等。
同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过100万平方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已是长沙冠军。
各部门职责：
投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。
营销部：初步市场调研及定位草案。
设计部：概念规划设计方案。
工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）
财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。
成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
关键要素：项目可研报告。
定位决策
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！
定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！
定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
各部门职责：
投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。
营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。
设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。
工程部：编制项目工程节点计划。
财务部：概念版投资收益。（三个指标）
成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。
关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。
产品设计
常见的问题：
进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。
质量问题：评价体系和评价经验的缺失。
方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！
各部门职责：
投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。
营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。
设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。
工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。
财务部：方案版投资收益。（三个指标）
成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。
客服、物业部：物业策划方案。
关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。
关注风险点：
工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表！
工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！
设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！
工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部要关注变更和报建图纸！
项目报建
房地产项目一般报批报建流程
如何加快项目报批报建进程？
内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等；
现场配合：项目现场现状、项目现场接待；
外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；
合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、
合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。
如何处理无证施工？
1、技术处理
文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？
2、协调关系
城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。
3、处理技巧
以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工）
减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。
施工建设
各部门职责：
投资开发部：建设工程施工许可证。
营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。
设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。
工程部：主体结构施工（示范区施工）。
财务部：方案版投资收益。（三个指标）
成本部：项目动态成本。（成本月报）
采购部：分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）
客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。
关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。
关键要点：
质量控制！
进度控制！
成本控制！
协调管理！
项目管理者要有运营的高度！
推广销售
关键节点：
组建销售团队； （销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师）
项目形象定位； （主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等）
项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等）
项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等）
项目营销推广方案； （推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等）
项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）
合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等）
项目第一次广告出街；
公司及项目品牌推广；
项目展示区开放；
项目价格听证会；
项目一期开盘；
营销费用预算。
各部门职责：
投资开发部：面积预测报告——取得预售许可证。
营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。
设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。
工程部：施工进度达到预售条件。（产品类型不同、城市不同，情况有异）
成本部：项目动态成本。（成本月报）
采购部：分包工程及材料设备采购。
关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。
各部门职责：
投资开发部：面积实测报告——竣工验收备案。
营销部：持续销售——售罄/入伙两书（住宅使用说明书、住宅质量保证书）。
设计部：竣工图确认。
工程部：组织各专项验收——竣工验收（毛坯）——组织整改——移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标准？）
财务部：项目决算报告——项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率进行核算）。
成本部：竣工结算。（项目结算报告）
采购部：分包工程及材料设备采购。
客服、物业部：入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投诉处理、后续服务跟进。
关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估。
项目推进慢在各环节的主要原因
房地产开发成本构成