城市更新案例解析 | 万科无锡运河外滩
近期，万科的城市更新项目不断呈现新作，从古村落的广场到苏州淮海街，再到无锡运河外滩项目，每一个都以不同的思路去完成历史传统与现代都市的融合。
2020年1月2日，无锡万科运河外滩二期落成开业。二期与一期商业的融合共生，项目总体量约9.3万平方米，包含十栋民族工商业的保留建筑、四栋现代风格的独立商业和一个集中商业M栋以及运河外滩美术馆，将共同打造成无锡市的城市名片。
如果说，位于上海杨浦区的国和1000更新改造，代表的是team+关于一线城市老城厢如何改造成为“社区会客厅”的方法论集成（《国和1000开业两年后》延伸阅读），那么，位于京杭大运河与梁溪河交汇处的无锡万科运河外滩二期，则是team+参与城市滨水区产业类历史建筑和地段的保护更新，实现新老融合延续更新并激发新的城市活力的一次重要实践。两者均是基于与城市发展商、商业运营团队、建筑设计等协同单位的共同创作，而team+扮演着城市更新产业链系统化工程中的重要角色。
无锡运河外滩一期
无锡运河外滩二期
一、项目背景
无锡运河外滩项目位于京杭大运河与梁溪河交汇处，是无锡机床厂旧址，其前身为荣氏家族的开源机器厂。2006年万科获取该地块的开发经营权并历时两年进行探索和规划，一期的老厂房改造聘请国际建筑大师隈研吾先生作为总设计师来完成工业遗产的保护规划方案。2011年5月，万科正式启动对机床厂老厂房的改造计划。2014年11月，运河外滩一期正式营业。2020年1月，由team+加合设计设计建造的无锡万科运河外滩二期落成开业。
无锡运河外滩的城市更新，注定是一张“城市名片”。其所承载的是无锡市民族工商业历史遗产的保护、城市文化资本的二次开发、城市经济的复活发展的多重使命。理解上述使命，则需要了解无锡城市空间演变、民族工商业发展和荣氏家族的三重符号意义。
（一）以水为轴，民族工商业的“肇兴之地”
如果要理解无锡运河外滩的更新意义，首先需要认识的是无锡城市空间发展的独特风格。无锡，简称“锡”，古称新吴、梁溪、金匮，是江苏省地级市，北倚长江、南滨太湖，被誉为“太湖明珠”，在过去，无锡城市中功能空间的排布依附于水系的骨架。
图：无锡“以水为轴”的城市空间演变
华澍而在《无锡城市空间形式演变探究》一文中曾经用“以水为轴”、“ 拆城筑路”、“ 依托工业”来简明扼要地概括无锡城市空间的演变与发展。文章写道：无锡城依托于密集的水系建立繁盛起来。在明清以前，水系的结构体现出强烈的稳定性，在此基础上建立的城市功能分区也少有变化。近代，随着经济的发展与社会的改革，原本限定城市发展的框架逐渐失去其原有作用——城墙防御功能丧失、水系交通功能减弱——它们逐渐消弭被道路取代，城市沿铁路、公路方向轴向发展···水道的减少与人为边界的消弭，是特定历史时期发展的客观需求。
图：运河外滩位于京杭大运河与梁溪河交汇处
在水系价值被产业更新削弱之前，无锡曾凭借着“以水为轴”的高度发达的水道交通，在近代发展成为工商殷埠，孕育了中国近代工商业史上众多杰出的民族实业家，让无锡成为了“中国近代工业的发祥地”。与其说，水是无锡繁荣的象征，毋宁说，太湖、运河是无锡人民自豪感和归属感的原始意象和文化图腾。
（二）荣氏家族，无锡产业建筑的遗产保护
无锡运河外滩，是“以水为轴”的无锡城市空间及历史发展缩影，也是中国民族工商业产业建筑遗产最为典型的代表之一。
据了解，1894年，无锡地方名绅杨氏家族开设的业勤纱厂是无锡第一家现代化的机器织布厂，也标志着无锡近代工业开始兴起和发展。随后，荣氏、薛氏、唐氏等地方望族先后在无锡开设了面粉、缫丝、棉纺等以纺织和食品为主的现代化工业，无锡逐渐成为江南地区新的经济中心城市，堪称中国近现代民族工商业的摇篮。
图：荣氏家族的开源机器厂旧址
无锡运河外滩，位于京杭大运河与梁溪河交汇处，追溯前身为荣氏家族的开源机器厂。开源机器厂是建国初期我国机床行业”十八罗汉”之一，由中国著名工商实业家荣德生先生于1948年创建，至今已经有71年的历史。1952年，开源机器厂完成公司合营，改名为“无锡机床厂”；1991年，无锡机床厂被命名为国家一级企业；2007年，开源机器厂旧址被列为无锡市第一批工业遗产保护单位。
荣氏家族，是无锡工商业实业巨头代表。据《无锡工业实际情况的调查报告》表明：正是由于杨氏、荣氏、周氏、薛氏、唐蔡氏和唐程氏这六个集团不懈努力，一大批企业设施及工业建筑才得以规划设计和建造，今天无锡的产业建筑遗产正是那个时代留下的。蔡晶的研究表示：“以六大家族为首的无锡民族资产阶级集团的活动直接影响了近代产业建筑布局的成因、特点、及发展历程。正是他们的经营策略和当时的社会条件决定了近代无锡工业企业及相关建筑设施的选址，他们的生产方式和管理模式决定了建筑群的风貌。”沈晓敏对无锡市旧厂房改造项目进行了一个汇总，但是作者对虽然无锡的工业遗址改造项目的开发形式相对单一表示了一定的担忧，“城市文化资本”这一具有公共价值属性理念被提出，用以引导城市更新活动朝着兼顾“社会、文化和环境”三方面的协调发展的方向进发。
图：无锡旧厂房改造项目
数据来源：沈晓敏,城市文化资本视角下的城市更新探究
可以说，无锡运河外滩作为其中的一个代表，不仅仅铭记了民族工商业的发展，铭记了荣氏家族公私合营的创举以及中国机械工业从萌芽到发展壮大的辉煌成绩；同时，无锡运河外滩作为产业建筑遗址，铭记的是无锡过去几代人生产方式和日常生活与工作经验。
（三）滨水开发，“失落城市空间”的经济再复活
“当城市找到新的发展脉络，那么空间就要和时间做重新搭配。”
图：无锡城市滨水空间城市再开发
随着城市发展和产业升级，滨水区其工业化时代的历史责任已经不复存在，多数傍河而生的滨水空间从昔日的肇兴之地，已经沦落为“失落的城市空间”。无锡运河外滩项目同样如此，老厂房昔日繁荣不再，反而河边绿意盎然，大量成熟住区环伺左右，包括万科金域蓝湾、中建·溪岸观邸、阳光城市花园等。无锡运河万科是整个地块的更新。随着时代发展，城市产业升级，地块的属性也在发生变化，随之而来的，是内容与载体的重新匹配。
图：无锡运河外滩周围有成熟社区
近年来，越来越多的城市滨水空间的综合开发价值被不断研究和提及，诸多城市都在创造滨水区的复活案例。李麟学在对城市滨水区空间形态的综合研究中曾提出，城市滨水区的演化包含“自然形态的发展、工业化时代的发展、现代滨水区开发”三个阶段。他在文中提到，产业类建筑及其历史地段的保护性改造绝不是一种“时髦”或者“锦上添花”，相反，滨水区再开发的目标在于解放城市中心的衰退和活力问题, 荒废地资源潜质的再开发以及城市环境内涵的提高。
在大量城市滨水的研究中，我们可以借助新加坡克拉码头、伦敦泰晤士河南岸区、悉尼达令港、巴尔的摩内港等经典案例，管中窥见无锡运河外滩的城市更新意义与价值：“更接地气、更融入人们的日常生活，为周边社区居民提供更高品质的生活”。
二、城市更新，无锡开源机器厂与“运河外滩长廊”
近年来，无锡确立实施产业强市主导战略，提出要构建以新兴产业为先导、先进制造业为主体、现代服务业为支撑的现代产业发展体系，全力打造现代产业发展新高地，打造数字经济示范城市。万科用“延续百年工业辉煌，给生活一点腔调”对该项目进行了注解，通过重新开发，链接着无锡城市的过去与未来，推动产业更新。
图：无锡运河外滩分为2期实施开发
（一）产业升级 — 改造+开发
万科于2006年获得本地块，并聘请国际建筑大师隈研吾先生作为项目的总规划师，来完成工业遗产保护性开发。2011年，万科正式启动对机床厂老厂房的改造计划，致力于通过运河外滩向世界展现一个百年工商业名城的时代变迁和辉煌历史，规划打造成汇集美术馆、高端住区、休闲餐饮与娱乐的现代滨水休闲商业区，实现运河景观、创意文化、现代商业与住区融合的城市生活聚集地。运河外滩分两期开发：一期是新建住区与老厂房改造更新，二期是滨河新商业开发。
图：无锡运河外滩全景图
一期是老厂房改造更新，于2014年5月正式开业，总投资近2亿元，建筑面积约1.8万平方米。一期包含运河外滩壹号、运河外滩贰号还有运河外滩艺术中心。老厂房中体量最大的一个车间，被改造成艺术、休闲、娱乐、餐饮综合体；其余几个车间被改造成办公空间，有创意企业入驻。现共有20多个商家入驻，以餐饮、休闲、艺术为主，汇集国际国内知名品牌和本地品质原创品牌。
图：无锡运河外滩一期由隈研吾设计
二期是新建筑开发设计，于2018年1月开工建设，总投资约3亿元，总建筑面积3.1万平方米。二期包含集中式商业M栋和四栋沿河商业，其中M栋商业于2020年1月正式开业。运河二期设计由加合设计团队负责，设计中需考虑新建筑与老建筑、建筑与运河的结合，以及在有限的用地条件下提升原有商业体量不足、业态不完整的现状，整体打造具有活力的滨水商业和城市生活。
图：M栋与滨河商业为team+加合设计
通过三年多时间的建造完工，二期既与原有的老厂房很好地融合延续，又为这个项目注入了更复合的内容、更现代的元素、更多元的体验，将历史遗存的厂区融入现代城市生活，工业文明的活力得到进一步延伸，新的建筑新的活力激发出来，整个场所精神再度变得鲜活而有时代气息，更自然地融入人们的日常生活。
图：新建筑与老厂房的融合延续 （二）消费升级 — 多次定位 无锡运河外滩项目定位没有现成的坐标系。“过度商业开发，以深厚的历史文化底蕴来换取短暂的经济效益，绝不可取；只做改造出租不做内容，则是低估资产价值。”二期设计过程中历经反复论证和2次调整，最终从完全做文创商业的定位调整成为文创商业与品质生活的融合，可谓是为当下的消费升级量身定制的业态重组。（《几番颠覆打造爆款商业项目》延伸阅读） 图：无锡运河外滩的整体业态构成 图：无锡运河外滩一期业态分布 成功的项目都是量身定制的，考虑到周边大量成熟住区，存在巨大的生活需求，同时结合项目的历史人文特质，经过反复研讨，无锡运河外滩最终定义为“生活美学博物港”。集社区、创意办公、艺术、人文、商业为一体，融入历史，同时融入生活；既是生活美学派，同时也是社区和社群交流客厅。最终，以新老建筑、多元业态的融合，塑造独特的空间场所特质。 图：无锡运河外滩二期业态定位
M栋三-六层平面图
在当下消费升级的主题下，消费者更加关注体验、消费、个性、娱乐，内在层次的提升。因此，作为一期商业的补充，项目二期的业态组合，以品质生活为定位，强调滨河休闲特色，业种经营品类选择以高丰富度、文化多元性、延展性强等特征为主要参考依据，引入特色鲜明、号召性强、品质优良、商业模式新颖的品牌。
图：无锡运河外滩二期业态分布
三、新旧尺度，城市文化资本的“建筑语言”
“老建筑的自然延续，新建筑的力量产生。”
作为一个融入当代艺术与生活气息的建筑，主创设计师李霞一直在酝酿如何把握好度，收放自如：建筑一眼看上去，不会过分张扬，而是与周围更加融合；不只是表达自己，而是表达场所应有的精神。面对周边历史工业遗存建筑所传递的城市的历史文化，在尊重并延续融合的同时，又恰如其分地传递出新生的力量。
图：穿过历史人文，感受当代生活
在整体形态的设计上，加合设计主持建筑师李霞在设计上以运河岸边的山岩和晶体为设计理念。与一期较为封闭的红砖厂房延续呼应的是红色砂岩般的山体，面向运河是璀璨透明的玻璃体，除了能将运河美景尽收眼底，同时夜晚的灯光面对运河有极强的标识性吸引人们前往。新建筑与原有厂房在质感、色彩上有所延续，同时在整体形态上又有新生的力量感。
图：岩石与晶体设计
建筑是可以被阅读的。李霞表示：“面向城市街道的岩石厚重且具有力量，能够言说历史遗迹的丰厚底蕴与份量，而沿河的晶体轻盈、璀璨，能够巧妙地将沿河的自然风光与景观吸纳进来。运河是历史、流动与生长的和谐统一。这样的设计既可以融入环境，同时又分别与城市界面、与老厂房和内部空间、与水对话，成为了串联历史与未来的纽带。”
图：新老建筑之间的串联
在材料的选择上，加合设计选择了陶板作为主要的建筑材料，近看横向水平肌理彰显了进退、凹凸感，远看立体感很强。通过构造与材质的细节处理表达出岩体的质感和力量。为了与老厂房的红砖能够更加融合，加合在制样时反复和老厂房比对色彩和质感，力求完美。为了加强建筑的现代精致感，主创设计师选择了有工业感的铝板作为岩石和晶体切割处的收边，强化了形体的锐利感和力量感。“新旧之间的建筑语言、建造方式完全不同，但我们的设计方案，对老的建筑不会形成压迫，而新建筑所具备的力量感，又能够与厚重的旧砖对话。两者结合，能够很自然地生长出新的东西”。
在外面的展示上，商铺店招很容易做的花哨，把建筑的整体性破坏掉。加合设计提前做好店招的展示设计，店铺店招只以字体形式自然地融入，既实现了建筑美学的统一，同时也达到“良好的商业展示性”。
图：入口的表达
在入口的表达上，入口面向转角广场，尽管尺度不大，但是通过设计将内部空间体现得非常灵动。尤其是将铝板做了不同密度和大小的穿孔，夜晚灯火璀璨，如星辰一般熠熠生辉，吸引人探究内部。
在业主的大力支持下，通过精细化的细部设计和现场把控，项目最终实现了高品质的实施，很好地还原了建筑设计最初的设想，也得到了各方的高度认可。
在空间内部设计上，加合设计运用“山川溪谷”的设计理念，在坚硬而又有力量的建筑内部创造流动变化的峡谷空间，使得尺度有限的中庭空间更有趣味，聚合人流，吸引人们往上探索，同时满足商铺的可达性与展示性，提高空间的使用效率。
图：内部山川溪谷的设计理念
加合设计充分利用地块内及滨河的开放空间，注重打造为人们提供亲子、休闲、艺术体验的场所。滨河的开放空间、270度的空中观景台、屋顶花园的设计，使项目与运河产生对话，也将滨河景观尽收眼底。
图：打造“开放与聚合”的活力场所
李霞表示：在这个项目的设计过程中，我想新和老可以融合在一起，人们可以通过这个项目，感受到城市历经时间自然地生长，而非暴力地突变。建筑并不是片断，不是强调设计师自己的风格。这样的城市建筑才会有记忆的传承，在新老传承中一代代更新成长，结合在一起的时候才是更有魅力的。
同时，文化不是一个具象的符号，具象符号会限制人的创造力，运河外滩需要运用抽象的语言传递精神，抽象的方式代表着无穷无尽的延续，是共同的精神。内在的传承、建造的方式、材料的运用、细节的追求，这些叠加在一起，才让人们对运河外滩文化的感知更加强烈。好的建筑是和人的心的对话，而场所的精神才是打动人的力量，会吸引人沉醉在里面去思考，反复去体会。在这个场所里，这个内容所营造的是什么，传递的是什么，建筑师在用什么样的语言去传递。建筑语言的探寻，其实是为了传递项目内在的精神。
四、场所精神，社区与城市发展的“活力再造”
1、社区营造，“生活美学”博物港。
无锡运河外滩的运营，直接辐射周边三公里的社区居民，日复一日，直接提升了这群人的生活品质。这也是更新最有价值的地方，通过业态调整和丰富多彩的活动引入，让建筑和空间的力量能够为周围社区创造价值。专为孩子们打造的沉浸式童话秘境、周末夜晚开放热闹的市集、商家们节庆里的各色主题活动，都让人们闲暇饭后之余便不约而同相聚在此。
图：运河外滩丰富多彩的活动
2、场所精神，“城市文化”博物港。
运河外滩是一个弹性空间，强调建筑与人的互动表达。例如最近，与无锡市文化广电和旅游局、无锡市文化馆、无锡市锡剧院、非物质文化遗产传承创新学院，共同主办“锡潮再芳华”活动，让传统文化走进年轻一代，激活经典的新魅力；与共青团无锡市委员会、江南大学设计院联合打造的无锡青年文化节“好消息”列车，让运河外滩成为无锡青年休闲聚集地和公益阵地。
图：运河外滩与城市青年的互动
“非物质文化遗产的引入，与城市青年的结合······”，在无锡运河外滩，不仅是建筑的新旧对话，同样也是内容的新旧传承，正在表达建筑的场所精神：对非遗文化的保护，城市活力的再造，对人才引进的支持···从而达到对整个城市形象提升的效果。
图：运河外滩与非遗文化的互动
据报道，无锡万科在过去几年，一直注重将优秀内容IP导入与生产，如上海国际艺术节社会展示月、国际双年展、TEDX 演讲、青年创意节、音乐会等，此外，无锡万科还勇当跨界先锋，让不同业态内容进行重组、发酵、碰撞出更闪耀的火花，邀请了中国美院教授、G20 艺术家沈毅烈带来《风中之风》雕塑艺术展、青奥彩虹现象缔造者冯且《蓝上之蓝》城市屋顶计划，开启运河外滩新的艺术盛宴。
图：运河外滩与优秀内容的互动
“可以说，在这个融工业文明与商业文明、历史建筑与现代建筑于一体的独特的场所，不断发生的当代艺术人文融入人们日常生活的故事，让这个城市有了不一样的活力。”
3、遗存更新，城市发展新引擎。
文化、经济、产业发展趋势看不见摸不着，土地和建筑所表现出来的，则是城市发展所浮出海面的冰山一角，而水面之下才是未来社会发展的新趋势。无锡运河外滩的综合更新再开发，通过新的产业内容、新的城市公共空间、新老对话的建筑、新兴的商户品牌，不断地融入并调整升级，从而成为无锡整个城市升级的一张名片。