新房一天一个价,备案价一个月涨1千多。
这样的火热,竟然发生在距离深圳不到7公里的惠州大亚湾。
端午小长假后,南方楼事接到了粉丝的爆料,这名粉丝向我们分享了她假期在大亚湾看盘的情况,随后仰天长叹:大亚湾的房价,已经放飞了自我!
6月12日,中央党校主办的《学习时报》发表了关于深圳“扩权”的讨论。
6月12日,中央党校主办的《学习时报》发表了关于深圳“扩权”的倡议文,文章中提到,东莞、惠州惠阳、深汕合作区和河源合作区属于大深圳统筹合作示范区,深圳对该区拥有省级管理权限,扩权不扩容。
明明文章的主题是在讨论规划的可能性,但在许多人看来,这已经变相印证了深圳“扩容”的传言。
再加上粉丝前来爆料,南方楼事不仅心生疑问:惠州和东莞,是闻“扩”起舞了么?
带着疑问,南方楼事向两地的业内人士进行了求证,最后发现:
莞惠两地的确有涨。
惠州的行情与深惠交通规划息息相关,而东莞的行情在与深圳挂钩之余,还有自身规划与购买力支撑。
相比之下,东莞的行情更有底气。
小长假售楼处人满为患、新房折扣几天内上调、备案价“随时会变”、成交套数每月俱增……“大亚湾房价起飞了?”端午去大亚湾看完一圈新房,马小姐犯起了嘀咕。听朋友说某新盘有9折优惠,于是,小长假的最后一天,想买套房自住的马小姐赶紧跑去大亚湾看房。本来已打算下定,可到了售楼处,销售却说9折优惠已经收回,如今上调为92折。虽然总价差不过几万,但马小姐看到调价这么随意,心里实在不太舒服,干脆就不买了。小长假的最后一天,这个新盘的售楼处还坐满了人,半小时内,就有2个购房者成交砸金蛋。1公里外的另一个新盘更热闹,不仅售楼处人满为患,现场甚至用广播喊起了成交情况。临深一圈新盘看下来,马小姐发现除了剩余房源不多的楼盘,其余新盘都相当热闹。马小姐一直在有关注某大开发商的新盘,年前均价才1.2万/平,现在最低均价也接近1.6万/平了。半年均价涨了3~4000块,这个涨幅对于大亚湾,已经算是火热。在大亚湾驻地4年的中介小张表示,最近行情的确大有起势。据小张透露,大亚湾临深的几个新盘,有些是年后已经调了2次价,而且每一次都有起码5%的涨幅;而另一些则更夸张,前几天刚调完备案价,这几天又打算再接再厉。“我接触的新盘销售都说,备案价随时可能再上调。”入行4年的小张表示这个势头让他都感到惊讶,“之前觉得最多1、2个月涨一次吧,但现在是才1、2个星期就涨了。”据小张观察,在涨价的情况下,新房的成交速度甚至还比以前快了。一个备案价明显上调的楼盘,以往每周能成交2、30套,现在则每周成交6、70套,而且卖的还是毛坯房。如今,房源已经全部卖完了。似乎,整个大亚湾的行情都不错,“以前每个楼盘每周能成交十来套,现在每个楼盘能成交2、30套。”新房备案价月涨9.5%、网签套数日超300套、二手房挂盘价每月平稳增长……求证后,南方楼事发现,整个大亚湾的行情,都处于”小火慢炖“的状态。因为新房备案价的调整信息一般3个月更新一次,所以,目前网上的备案信息其实看不出备案价频调的情况。中介称年后调了两次价的新盘,官网最近一次备案在1月。但对比不同期的备案新房价后,可以发现,新房价格的确在上升。某新盘上个月初推出的房源,备案均价还没到1.6万/平,而上周,楼盘新备案的一批房源,均价却已经跳上1.7万/平。一个多月,新房单价涨了1千多,算下来,涨幅是9.5%。某新盘今年1月备案的房源均价,算下来是1.75万/平。而去年12月备案的同户型房源,均价则在1.62万/平。小张表示,年后以来,大亚湾区行情一直不错,于是,4月底有个别新盘备案价明显飙高,随后有不少开发商跟上,慢慢地,便发展到了如今的普涨局面。这也与政府管控放松有关。据小张透露,自去年底开始,政府逐渐放松了新房备案价的上调空间。4月时,大亚湾每天的网签套数基本都在100套以下:4月网签套数截图,经统计,只有三天网签超过100套而到了5、6月,网签套数超过100套的天数明显增多,有时单日网签数量甚至超过300。小张表示,假如现在以不到2万的单价买入,到年底,涨到2万绝对没有问题。“到2022年地铁14号线开通之前,都还是涨幅期。”看来,购房者的热情的确“点燃”了大亚湾区(尽管这把火不算很旺)。在小张看来,大亚湾热度能起来,主要原因有二,一是深圳楼市的热传导,二则是深惠交通规划的切实兑现。年初南坪快速3期成功通车,与大亚湾区相邻的深圳坪山到市区的通勤时间进一步缩短;明年年底即将试运营的深圳地铁14号线,沙田站与大亚湾新盘的距离在5公里以内;深汕第二高速坪山至大亚湾段在这个月开始动工,并预计在2024年建成通车;而计划今年11月开工建设的深大城际铁路,终点站则将设在大亚湾。再加上最近深圳扩权的传言又多少印证了“扩容”的猜测。种种因素拉近了大亚湾对深圳的心理距离,于是,抱着“大腿”,大亚湾的热度,又慢慢起来了。年后以来,新房平均每月多卖1000套,有片区房价涨幅高达107%,甚至连住建局都发布声明说要整顿楼市了。上个月底,某媒体发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名(157期)》中显示,东莞的二手房涨幅首次超过深圳,排名全国第一。这个排名引来了坊间热议,甚至引来东莞住建局官宣,称“数据的计算方法与官方有出入”。然而,6月30日发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名(162期)》上,东莞二手房的涨幅,依旧位列全国第一。而在这个月6月16日,东莞住建局还宣布启动为期3个月的专项整治活动,公开表示将对楼市中“捂盘”、“收茶水费”等行为进行整顿。内容与今年深圳住建局的调控举措十分相似。然而,这却是在东莞。而且是各镇街量价普涨,松山湖涨幅最高,房价最高同比涨幅高达107%!凤岗的新房供应一直有限,塘厦在售的盘虽多,但除了万象连城,其它楼盘都已经卖了2年以上。单看备案价,基本都在东莞的平均线上,较为平稳。但根据片区资深中介老李透露,2万均价批次的楼盘,售价与备案价其实有出入。老李表示,目前塘厦在售的楼盘里,有楼盘对外宣称房源所剩无几,但实际上还有100多套;也有楼盘目前毛坯房2.6万/平,但下一批计划推出的房源带装修费均价要上3万/平。地块成功出让后,老李门店旁的二手房,挂盘均价直接涨了5千。而且据老李的了解,这个月塘厦业主的心态都很高,二手房几乎没人卖。新房备案价待调+二手房价格高企,东莞临深热度不减。年后以来,东莞已经出让了24宗地,且绝大多数都由知名房企拍走。一方面政府推地猛,另一方面,这波土地供应,也在行情上受到了开发商的认可,许多地块的溢价率都较高。在中介老李看来,东莞临深的火热,除了靠深圳的地理优势,还有土拍、规划等多重原因在支撑。据官方消息,东莞南站地下空间共构工程预计在2020年6月30日完工,而东莞南站所在的赣深高铁,则将在2021年10月开通。4月30日,深圳城市轨道22号线详细规划草案公示征询意见,草案中的黎光站,与塘厦咫尺之遥。而未来将建的东莞地铁1号线支线,也将在塘厦铺设站点。土拍和旧改项目给人们带来了比较好的预期也是一个原因。6月24日塘厦出让的两宗宅地,周边规划有塘厦人才公园、塘厦体育公园以及塘厦实验中学,良好的片区规划,瞬间拉高了人们的预期。综合来看,尽管东莞临深的行情也在烧,但支撑热度的因素,却比大亚湾更硬气,而且似乎也能够更持久。仔细分析下今年东莞出让的地块,就能发现,真正临深的地块并不多,更多的地块位于松山湖(大朗、东坑)、滨海湾新区(厚街、沙田)以及城区附近(万江)。滨海湾新区是与香港合作开发的战略性新兴产业研发基地,毗邻广州南沙和深圳前海两大自贸区;由此可见,即便是放诸整体,东莞的楼市,也会比惠州更坚挺。仔细求证后,南方楼事发现,支撑莞惠临深楼市热度的因素,有一定区别。大亚湾因为自身只有旅游业和石油化工产业做支撑,且地广人稀,本地常住人口只有23.8万人,本地购买力实在有限,因此,这里的楼市,可以说是完全在抱“深圳大腿”。深惠交通规划推进了,这里的热度就上升,进度若是停滞了,楼市也偏向冷静。这也注定了这里的涨幅不会太夸张。相比之下,东莞临深的情况则略胜一筹,自身发展有实际产业支撑,本地人的购买力也较强,因此,楼市自给能力更强,涨幅也不至于太被动。因此,与其冲着“扩权”“扩容”之类的宏大愿景贸贸然去下定,还不如认真考量自身需求与当地目前的发展情况,再做打算。楼市的泡沫已经这么多,尽量不要做韭菜吧。(本文感谢乐有家的数据与采访支持)